Coworkingi nie tylko w superwieży

Elastyczne biura z powodzeniem działają także w biurowcach klasy B. Stawki są nawet o połowę niższe.

Publikacja: 06.02.2020 16:33

Showroom w biurowcu klasy B na warszawskim Mokotowie zaaranżowany przez firmę Własne B. i Centrum Ik

Showroom w biurowcu klasy B na warszawskim Mokotowie zaaranżowany przez firmę Własne B. i Centrum Ikea dla Firm

Foto: materiały prasowe

W Warszawie przestrzenie coworkingowe, jak podkreśla Jerzy Węglarz, prezes spółki Biuro Na Miarę, poza biurowcami klasy A można znaleźć w budynkach każdego typu.
– Zaczynając od mniejszej skali, czyli tak naprawdę mieszkań i domów, przez lokale usługowe na parterze i części budynków klasy B takich jak starsze biurowce czy kamienice, aż po całe budynki tego rodzaju – wskazuje. Mówi też o Łodzi. – Tego typu koncepty coworkingowe działają tam na sporą skalę, również w zaadaptowanych całych budynkach. Pojawiły się wcześniej niż markowi gracze – wskazuje. – Właścicielami tych łódzkich konceptów są osoby prywatne lub lokalne firmy.

Taniej, elastyczniej

Lidia Malec, ekspert działu powierzchni biurowych (reprezentacja wynajmującego) w firmie doradczej Savills, potwierdza, że biura serwisowane i coworkingowe mogą z powodzeniem działać także w budynkach klasy B. – Wielu najemców szuka tańszej oferty, niekoniecznie w centrum, ale w pobliżu miejsca zamieszkania – wyjaśnia. – Takie możliwości w pewnym zakresie daje też najem tradycyjny w obiektach klasy B. Ich właściciele są zwykle bardziej elastyczni, jeśli chodzi o warunki najmu, ale stworzenie powierzchni dla tego typu usług usprawnia cały proces.

Dodaje, że właściciele biurowców klasy B często nie czekają, aż znajdzie się odpowiedni operator i sami aranżują przestrzeń. – Przykładem jest budynek Vipol Plaza na warszawskiej Woli – mówi. – Na potrzeby wynajmu małych modułów biurowych, z elastycznymi warunkami najmu, właściciel zaaranżował całe piętro.

Taka usługa, jak mówi ekspertka Savillsa, jest skierowana i do firm szukających elastycznych powierzchni, i do obecnych najemców budynku, którym zapewnia dodatkową przestrzeń w przypadku ekspansji czy krótkoterminowych projektów.

– Coworkingi w budynkach klasy B są adresowane do takich samych firm, które korzystają z powierzchni klasy A, ale np. nie potrzebują być w reprezentacyjnym budynku, wolą klimat kamienicy lub mają mniejsze budżety – dodaje Jerzy Węglarz.

Zaletą są np. bardziej przestrzenne gabinety, otwierane okna, często też – świetne adresy. – Operatorzy są elastyczni, oferują więcej prywatności, nie narzucają usług, które często nie są firmom potrzebne – zauważa prezes Biura Na Miarę.

Stawki są często nawet o połowę niższe niż w podobnie zlokalizowanych budynkach klasy A. – Przykładem może być powierzchnia Własne B. na Mokotowie, gdzie cena za osobę w biurze to ok. 600 zł (all inclusive) przy średniej rynkowej w tej okolicy na poziomie 1,1–1,4 tys. zł – podaje Jerzy Węglarz. Opłaty są czasem liczone za metry kwadratowe, w odróżnieniu od nowoczesnych coworkingów, które podają ceny tylko za osobę.

Konrad Szaruga, ekspert ds. elastycznych powierzchni biurowych w CBRE, ocenia, że przy wyborze lokalizacji liczą się oczekiwania klientów i atrakcyjność samej powierzchni. – Przykładem takiego projektu może być kolejna odsłona kultowego już Brain Embassy w murach dawnego Teatru Kwadrat na warszawskim Śródmieściu – wskazuje.

Dodaje, że w budynkach klasy A w centrum dużo łatwiej powalczyć o klienta korporacyjnego. – Biorąc pod uwagę uwarunkowania i możliwości przestrzeni (przede wszystkim ze względu na ilość miejsca dla dużych zespołów), starsze budynki w tej lokalizacji są pierwszym wyborem dla firm z sektora małych i średnich przedsiębiorstw, scaleupów czy freelancerów – mówi Szaruga.

Podkreśla, że Warszawa i rynki regionalne rządzą się swoimi prawami. – W centrum stolicy powstaje nowoczesny Manhattan, który jest naturalnym docelowym miejscem dla dużych korporacji walczących o pracownika – mówi ekspert CBRE. – Dużo trudniej wybudować nowoczesny biurowiec w centrum takich miast jak Kraków czy Wrocław. Dlatego świetnie skomunikowane centralne lokalizacje są domeną kameralnych rewitalizowanych kamienic i budynków klasy B i C. Stąd w Krakowie duża popularność lokalnej gwiazdy rynku flex – operatora Rise, który – zamiast wybierać najnowsze budynki – stawia na pierwszorzędne lokalizacje.

Koło historii

Idea coworkingu, jak przypomina Jerzy Węglarz, polega na tym, że firmy, w mniejszym lub większym stopniu, współpracują ze sobą na jednej powierzchni – np. piętrze, lokalu czy domu – i korzystają ze wspólnych części, np. kuchni z jadalnią, toalet, pokojów do spotkań czy ciągów komunikacyjnych.

– W Warszawie takie powierzchnie datuje się na lata 80. To np. budynek biurowy przy Świętokrzyskiej 20 czy kamienica przy Kopernika 30, która od początku lat 90. zaczęła oferować komercyjny wynajem – opowiada Węglarz. – Nowoczesne biura serwisowane (Regus) pojawiły się w Polsce w 1997 r. To coworking z dodatkowymi usługami: dorzucono wygody, których wymagało wiele firm, szczególnie mających przedstawicielstwa w Polsce lub szukających prestiżu.

Później, jak mówi Jerzy Węglarz, coworking kojarzył się z hot-deskami: wielkim open space'em, gdzie pracowali freelancerzy. – Historia zatoczyła koło. Za sprawą WeWorka coworking zatarł granicę między tym, co było, bo coworkingiem nazywa się zarówno open space, gabinety, jak i wydzielone przestrzenie dla korporacji – mówi szef Biura Na Miarę. – Wystarczy, że w ramach powierzchni (społeczności) ludzie z różnych firm spotykają się we wspólnych kuchniach, korzystają z tych samych sal do spotkań czy chodzą na eventy organizowane przez operatora.

Konrad Szaruga potwierdza: powierzchnie coworkingowe, coraz częściej nazywane flexami, wywodzą się z budynków klasy B i C. – Dla zdecydowanej większości operatorów są to obiekty pierwszego wyboru, co wynika z większej elastyczności ich właścicieli, ceny i często niestandardowych rozwiązań – mówi.

Dodaje, że biurowce starszej generacji z dobrymi adresami są wdzięcznym tworzywem dla inwestorów poszukujących dużych zwrotów z inwestycji w sektorze sharing-economy. – Przekształcenia biurowców w nowoczesne flexy, akademiki, condohotele czy nowoczesne osiedla mieszkań na wynajem to kwestia czasu – przewiduje ekspert CBRE.

Stworzenie biura serwisowanego czy powierzchni coworkingowej w starszym biurowcu nie jest jednak, na co zwraca uwagę Lidia Malec, receptą na wszystkie ewentualne bolączki. - Strategia, jaką należy przyjąć by zwiększyć atrakcyjność starszych budynków, zależy m.in.od ich lokalizacji, architektury, standardu - wskazuje przedstawicielka Savillsa. - Jeżeli układ pięter w budynku odpowiada współczesnym standardom biurowym, a technicznie obiekt nie jest przestarzały, to niekiedy drobne inwestycje w remont np. powierzchni wspólnych, pozwalają właścicielowi wrócić na rynek i znaleźć najemców. W takim wypadku stworzenie coworku jest dodatkowym udogodnieniem wspierającym proces komercjalizacji - zauważa.

Czasem jednak potrzebne są większe zmiany. - To na przykład zagospodarowanie parteru na lokale handlowe, aby zapewnić najemcom dostęp do usług - mówi Lidia Malec. - Czasem trzeba całkowicie zmienić przeznaczenie budynku - z funkcji biurowej np. na hotelową.

W Warszawie przestrzenie coworkingowe, jak podkreśla Jerzy Węglarz, prezes spółki Biuro Na Miarę, poza biurowcami klasy A można znaleźć w budynkach każdego typu.
– Zaczynając od mniejszej skali, czyli tak naprawdę mieszkań i domów, przez lokale usługowe na parterze i części budynków klasy B takich jak starsze biurowce czy kamienice, aż po całe budynki tego rodzaju – wskazuje. Mówi też o Łodzi. – Tego typu koncepty coworkingowe działają tam na sporą skalę, również w zaadaptowanych całych budynkach. Pojawiły się wcześniej niż markowi gracze – wskazuje. – Właścicielami tych łódzkich konceptów są osoby prywatne lub lokalne firmy.

Pozostało 90% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Kup teraz
Nieruchomości
Rząd przyjął program tanich kredytów. Klienci już rezerwują odpowiednie mieszkania
Nieruchomości
Wielki recykling budynków nabiera tempa. Troska o środowisko czy o portfel?
Nieruchomości
Opada gorączka, ale nie chęci
Nieruchomości
Klienci czekają w blokach startowych
Nieruchomości
Kredyty mieszkaniowe: światełko w tunelu