fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Budownictwo

Obligacyjny dług mocniej ciąży

Adobe Stock
Kończy się możliwość łatwego rolowania obligacji, budowniczowie mieszkań będą musieli wysupłać więcej gotówki na wykup papierów.

3,35 mld zł to wartość obligacji deweloperów mieszkaniowych notowanych na Catalyst według stanu na koniec kwietnia – wynika z szacunków DM Navigator, które publikujemy jako pierwsi. Do końca tego roku zapadają papiery o wartości 560 mln zł, a w przyszłym – 1,26 mld zł. W ciągu pierwszych czterech miesięcy br. deweloperzy pozyskali z obligacji 170 mln zł wobec 218 mln zł rok wcześniej. Suma terminowych wykupów wyniosła 190 mln zł, a przedterminowych – 99 mln zł.

Gotówka królem

Jak podkreśla Mateusz Mucha, menedżer DM Navigator, emisje dla inwestorów indywidualnych są rzadkością, deweloperskie obligacje najczęściej kupowali inwestorzy instytucjonalni, w tym fundusze obligacji. Niestety, ostatnie miesiące to znaczne odpływy kapitału inwestorów z takich funduszy. – W samym marcu spadek aktywów funduszy aktywnych na rynku obligacji korporacyjnych sięgnął 13,2 mld zł, w kwietniu to kolejne 1,8 mld zł – zaznacza Mucha. – To sprawia, że deweloperom będzie znacznie trudniej zrolować zadłużenie (zastąpić stary dług nowym – red.), nie wspominając już o otrzymaniu dodatkowych pieniędzy na rozwój działalności. Firmy będą musiały zatem opierać się głównie na przepływach z podstawowej działalności operacyjnej – podkreśla.

Ekspert przypomina, że deweloperzy w ostatnich latach emitowali obligacje głównie po to, by kupować ziemię, bo banki niechętnie pożyczają na ten cel – wolą finansować prace budowlane.

– W najbliższych miesiącach kluczowym składnikiem majątku deweloperów będzie naszym zdaniem gotówka. Sytuacja przełoży się prawdopodobnie na wstrzymanie się przez spółki ze znaczącymi zakupami ziemi, odstąpienie od wypłat dywidend i ostrożniejsze podejście do wprowadzania nowych projektów deweloperskich. Wszystko po to, by wzmocnić bilanse – prognozuje Mucha. A te mogą być pod presją, jeśli spowodowany wprowadzonym w połowie marca lockdownem spadek sprzedaży mieszkań utrzyma się dłużej. Niższa sprzedaż to mniejsze wpływy gotówki od klientów, z których dziś głównie finansowane są budowy. To także potencjalne trudności w uruchomieniu kredytu budowlanego, bo banki uzależniają wypłatę od uzyskania określonego odsetka sprzedaży lokali w danej inwestycji.

W wynikach branży za I kwartał wpływ pandemii jest ograniczony. Według danych JLL w sześciu największych miastach sprzedaż nie tylko wzrosła rok do roku o 14 proc., do 18,9 tys. lokali – to także drugi wynik po rekordowym IV kwartale 2017 r.

– W II kwartale powinniśmy spodziewać się bardzo słabych wyników sprzedaży, a co będzie dalej, zależy od tego, jak szybko gospodarka zdoła uporać się z koronawirusem, a popyt i podaż odnajdą się w odmienionej rzeczywistości – mówi Mucha. – Według większości analiz w 2020 r. czeka nas recesja, w 2021 r. odbicie, ale dopiero na początku 2022 r. powinniśmy wrócić do poziomu PKB sprzed kryzysu. Należy się więc spodziewać wzrostu bezrobocia i co najmniej zatrzymania wzrostu płac, co z pewnością negatywnie odbije się na popycie na nowe mieszkania. Do pewnego stopnia rynek wspierać będą obniżone stopy procentowe, choć widać, że banki znacząco zaostrzyły kryteria udzielania kredytów hipotecznych – dodaje. Wsparciem rynku zawsze będzie wysoki niedobór mieszkań szacowany w Polsce na około 2 mln sztuk.

Potrzebna interwencja?

Niedawno Polski Związek Firm Deweloperskich zaapelował do decydentów o wdrożenie mechanizmów umożliwiający interwencyjny skup obligacji deweloperskich zapadających w latach 2020–2021, przy czym inwestorzy mieliby za pozyskiwaną od publicznych instytucji gotówkę kupować nowe papiery deweloperów.

Alternatywą miałoby być udostępnienie spółkom preferencyjnego finansowania na wykup obligacji.

– Pomoc skierowana do funduszy inwestycyjnych i emitentów jest pożądana dla dalszego prawidłowego funkcjonowania rynku. Jednak w dłuższym terminie spodziewam się raczej wolniejszego rozwoju branży w postaci ostrożnego podejścia do nowych inwestycji niż problemów z wykupami obligacji – ocenia Mucha.

Ale jest jeszcze rynek poza Catalyst. Wielu deweloperów finansuje obligacjami zakup ziemi czy wkład własny pod kredyty budowlane, co kosztuje słono w porównaniu z emisjami z rynku publicznego: rekordziści muszą oferować inwestorom relatywnie wysokie odsetki, sięgające nawet kilkunastu procent w skali roku.

Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA