Z najnowszych danych Głównego Urzędu Statystycznego wynika, że w październiku 2015 r. miesiącu firmy deweloperskie otrzymały ponad 11 tys. pozwoleń na budowę.
- Od siedmiu lat nie mieliśmy na rynku takiego okresu dobrej wiary deweloperów w przyszłość jak dziś. Bo jak inaczej można określić obecny stan, w którym przez 12 miesięcy przedsiębiorstwa budujące mieszkania i domy na sprzedaż uzyskały 93,2 tys. pozwoleń na budowę lokali mieszkalnych, co oznacza ponad 20-proc. wzrost rok do roku? - komentuje Marcin Krasoń, analityk Home Broker.
Natomiast Bartosz Turek, analityk Lion's Banku podkreśla, że z jednej strony deweloperzy dostali najwięcej pozwoleń na budowę w historii, a z drugiej liczba nowo rozpoczętych budów po raz pierwszy od 28 miesięcy wskazuje na spowolnienie.
- Po 27 bardzo pozytywnych publikacjach GUS dotyczących budownictwa mieszkaniowego, najnowszych danych nie można już tak jednoznacznie zaliczyć do dobrych. Pozytywne są informacje o uzyskaniu przez deweloperów rekordowo dużej liczby pozwoleń na budowę. Z drugiej strony mniej niż przed rokiem oddano mieszkań do użytkowania oraz mniej rozpoczęto nowych budów - zwraca uwagę Bartosz Turek.
Klientów ubędzie?
Zdaniem analityka Lion's Banku jest za wcześnie, by mówić, że taki pojedynczy miesięczny odczyt świadczy o zmianie trendu. Przypomina jednak, że po ostatniej nowelizacji ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania, w drugiej połowie 2016 roku faktycznie może zabraknąć pieniędzy na dopłaty w programie „Mieszkanie dla młodych".
- To o tyle ważne dla deweloperów, że z dopłatą w największych miastach sprzedawali oni nawet co szóste mieszkanie. Niebawem wprowadzony może zostać też podatek bankowy, który najpewniej negatywnie wpłynie na cenę kredytów i ich dostępność. Nowy rząd planuje też uruchomienie programu budowy tanich mieszkań, co dla deweloperów budujących najtańsze lokale może oznaczać spadek popytu. W 2016 roku banki będą też wymagały 15-proc. wkładu własnego przy kredycie, choć akurat w tym przypadku nie oznacza to wcale dużej zmiany względem roku bieżącego. Tylko dwie trzecie wymaganej kwoty będzie trzeba przedstawić w gotówce, resztę zastępując ubezpieczeniem. Te zmiany powinny jednak hamować inwestycyjne apetyty deweloperów, ale czy tak faktycznie się stanie, pokażą dopiero następne miesiące - mówi Bartosz Turek.
O tym, że eldorado na rynku nowych mieszkań nie będzie trwało w nieskończoność, mówi też Marcin Krasoń. - Deweloperzy muszą pamiętać, że sprzyjająca im sytuacja rynkowa nie będzie trwała wiecznie. Wystarczy, że o 2-3 punkty procentowe wzrosną stopy procentowe i wszystko może się odwrócić. Ważne jest, by firmy działające na rynku były na to przygotowane i odpowiednio szybko zareagowały. Spadek popytu prawdopodobnie doprowadzi bowiem do obniżki cen i część deweloperów może to doprowadzić do kłopotów - prognozuje Krasoń.
Jego zdaniem należy też bacznie obserwować działania nowego rządu. Zapowiedzi związane z wprowadzeniem podatku bankowego odbiją się bowiem na bankowych marżach, co może przełożyć się na dostępność kredytów hipotecznych i sytuację na rynku mieszkaniowym.
Rynek na dopalaczach
Bartosz Turek podkreśla, że boom inwestycyjny jest powiązany z dobrymi wynikami sprzedaży nowych mieszkań. Ale deweloperzy zawdzięczają je rekordowo niskim stopom procentowym.
- Wpływają one pozytywnie na wielkość popytu, bo z jednej strony skłaniają do zaciągania tanich kredytów, a z drugiej do szukania przez posiadaczy kapitału alternatywnych inwestycji, które pozwolą zarobić więcej niż niskooprocentowane lokaty - np. mieszkania na wynajem - mówi analityk Lion's Banku. - Wbrew pozorom, dotychczas to ten drugi mechanizm bardziej oddziaływał na rynek nieruchomości, bo skala akcji kredytowej pozostaje stabilna. Co więcej, na bazie danych NBP można szacować, że w 2015 roku kwota gotówki, która trafi na rynek deweloperski w największych miastach może być nawet dwukrotnie wyższa niż w roku 2012, kiedy stopy procentowe były jeszcze na wysokim poziomie.
Z kolei Marcin Krasoń dodaje, że to pieniądze ze skarbu państwa napędzają rynek deweloperski. - Nie da się ukryć, że wiara deweloperów w to, że wysoka podaż się utrzyma, jest powodowana m.in. działaniem rządowych programów. Fundusz Mieszkań na Wynajem kupuje od nich gotowe mieszkania i wprowadza je na rynek najmu, a "Mieszkanie dla młodych" oferuje bezpośrednie dopłaty do lokali kupowanych przez kredytobiorców. Oba programy gwarantują stabilny popyt na nieruchomości od deweloperów i nawet rozszerzenie programu "MdM" o rynek wtórny nie powinno mieć na to dużego wpływu - uważa Krasoń.
Podaje, że deweloperzy notowani na Giełdzie Papierów Wartościowych sprzedali w trzecim kwartale ponad 4 tys. mieszkań. To o prawie jedną trzecią więcej niż w trzecim kwartale ubiegłego roku. - Wszystko więc wskazuje na to, że 2015 rok będzie pod względem sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym rekordowy - podsumowuje.