Mieszkanie +: ile za lokal od państwa

Program "Mieszkanie +" ocenia Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl:

Pomysłodawców „Mieszkania +" z pewnością trzeba pochwalić za umiejętność promowania nowej inicjatywy. Kolejne informacje o porozumieniach z samorządami mogą sugerować, że rządowy program jest już w zaawansowanej fazie przygotowań.

Utrzymanie i media

Tymczasem nie widzieliśmy jeszcze odpowiednich aktów prawnych oraz planu finansowego całego przedsięwzięcia. Bardzo ogólne są informacje dotyczące np. wysokości czynszów i preferencji dla uboższych oraz wielodzietnych rodzin. Po przeanalizowaniu założeń, które znalazły się w Narodowym Programie Mieszkaniowym można jednak odnieść wrażenie, że mieszkania będą droższe, niż sądzi wiele osób.

Stawka czynszu deklarowana przez rząd (10 - 20 zł za mkw.), nie uwzględnia mediów i kosztu utrzymania budynku. Realny koszt użytkowania czynszówek może wynieść 25 zł - 35 zł za mkw. Narodowy Program Mieszkaniowy, który niedawno został uchwalony przez rząd, przedstawia pierwsze i bardzo ogólne założenia związane z budową lokali czynszowych na publicznych gruntach.

We wspomnianym dokumencie znajdziemy informację, że miesięczny czynsz dla rządowych czynszówek, będzie wynosił 10 - 20 zł za mkw. (12 - 24 zł/mkw. po uwzględnieniu stopniowego wykupu). Podane stawki odzwierciedlają tylko koszty budowy mieszkania. Zatem do podanego czynszu trzeba będzie doliczyć również koszty eksploatacji budynku oraz wszystkich mediów.

W zależności od wielkości gospodarstwa domowego koszty te mogą mieć różną wysokość. Wydaje się jednak, że miesięczna stawka na poziomie 10 - 15 zł za mkw. jest realistyczna. Po jej uwzględnieniu łączny koszt mieszkania w rządowym lokum wzrasta nawet do 25 - 35 zł za mkw. (27 - 39 zł/mkw. dla opcji ze stopniowym wykupem).

Tak więc suma przykładowych wydatków na 50-metrowe „Mieszkanie +" w Warszawie wyniesie 1750 - 1950 zł miesięcznie. Stolica z pewnością jest miastem, w którym po ewentualnym wybudowaniu rządowych lokali stawki za najem mogłyby osiągnąć górny limit wyznaczony przez rząd (tzn. 20 zł za mkw. bez kosztu mediów i utrzymania budynku).

Nawet po wliczeniu wszystkich dodatkowych wydatków planowane koszty użytkowania „Mieszkań +" wyglądają dobrze na tle średnich czynszów z największych miast wojewódzkich. Trzeba jednak pamiętać o tym, że przeciętne wartości rynkowe uwzględniają również mieszkania położone w bardzo dobrych lokalizacjach (przykłady: warszawskie Śródmieście i Ochota, krakowskie Stare Miasto oraz Grzegórzki), podczas gdy rządowe czynszówki prawdopodobnie powstaną na peryferiach.

Ważna jest jeszcze jedna kwestia. Warto zdawać sobie sprawę, że stawka 25 - 30 zł za mkw. po wliczeniu wszystkich kosztów najmu prezentuje się dobrze na tle niektórych miast wojewódzkich, ale nie będzie już tak atrakcyjna w miejscowościach liczących sobie kilkadziesiąt tysięcy mieszkańców.

Zasady wykupu

Do ciekawych wniosków można dojść także wtedy, gdy przeanalizujemy podwyższone stawki najmu, które powinny zapewnić stopniowy wykup lokalu. Dla najdroższych „Mieszkań +", miesięczny koszt wykupu ma wynosić 4 zł za mkw. Jeżeli zgodnie z zapowiedziami rządu przyjmiemy koszt budowy 50-metrowego warszawskiego mieszkania na poziomie 3 tys. zł za metr,, to cena takiego budżetowego lokalu wyniesie zaledwie 150 tys. zł.

Po uwzględnieniu inflacji na poziomie 2,00 proc. rocznie i miesięcznego kosztu wykupu (4,00 zł za mkw.) okazuje się, że przez trzydzieści kolejnych lat przykładowy lokator mógłby spłacić tylko 54,3 tys. zł (36 proc. początkowych kosztów budowy). Zatem wykup lokum po 360 miesiącach wymagałby udzielenia najemcy sporej bonifikaty.