Minęły trzy lata, odkąd umożliwiono budowę domów jednorodzinnych na zgłoszenie. I choć spodziewano się, że Polacy masowo zaczną z nich korzystać, to tak się nie stało. Zdecydowana większość woli pozwolenia na budowę. Bo choć towarzyszy im spora biurokracja, to mają swoje zalety.
Bez decyzji miało być szybciej
Uproszczenia wprowadziła nowelizacja prawa budowlanego obowiązująca od 26 czerwca 2015 r. Dzięki niej od kilku lat na zgłoszenie można budować wolno stojące domy jednorodzinne, które nie mają wpływu na zagospodarowanie sąsiednich nieruchomości. Nie postawi się więc w ten sposób szeregowca czy bliźniaka.
Zgłoszenie jest też prostszą formą od pozwolenia. Nie przeprowadza się postępowania administracyjnego z udziałem stron, kończącego się wydaniem decyzji.
Dzięki temu budujący ma unikać ryzyka, że sąsiad będzie protestował i odwoływał się do sądu administracyjnego.
Inwestor składa jedynie w urzędzie miasta wniosek oraz wymagane dokumenty i czeka 21 dni. Jeśli w tym czasie starosta (prezydent miasta na prawach powiatu) nie zgłosi sprzeciwu, można ruszać z budową. Jest to tzw. milcząca zgoda. Gdy jednak wystąpi ze sprzeciwem, oznacza to, że inwestor musi uzyskać pozwolenie na budowę. Ponadto starosta może wydać z urzędu zaświadczenie, że przyjął skutecznie zgłoszenie bez sprzeciwu, co uprawnia do rozpoczęcia budowy domu. Dzięki temu można ruszyć z budową przed upływem tych 21 dni. Ale nie słyszałam, by któryś z urzędników skorzystał z tej furtki.
Natomiast na pozwolenia na budowę tam, gdzie nie ma stron postępowania, czeka się niewiele dłużej. Zwykle jest to miesiąc, tylko w sprawach bardziej skomplikowanych trochę dłużej.
Pozwolenia jednak górą
Z danych Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego wynika, że w pierwszym półroczu 2018 r. zgłoszono budowę 1293 domów jednorodzinnych, w 2017 r. – 3003, w 2016 r. – 5302, a w drugim półroczu 2015 r., kiedy wprowadzono przepisy w tej sprawie – 4868. W tym samym czasie pozwoleń na budowę domów wydano nieporównywalnie więcej. I tak, w pierwszej połowie 2018 r. – 46 258, w 2017 r. – 90 968, w 2016 r. – 82 852, a w drugim półroczu 2015 r. – 75 058.
Jak widać, różnica jest ogromna. I nie wynika wcale tylko z przyzwyczajenia się Polaków do decyzji administracyjnych.
Dlaczego wolimy decyzje administracyjne? Odpowiedź jest prosta. Mają one zdecydowanie więcej zalet aniżeli zgłoszenia. I w wypadku zgłoszenia, i pozwolenia na budowę inwestorzy muszą dostarczyć te same dokumenty, w tym projekt budowlany.
Różnica jest taka, że w pierwszym wypadku nie przeprowadza się postępowania i nie wydaje pozwolenia na budowę w formie decyzji administracyjnej, a w drugim już tak.
Inwestorzy wolą więc budować na podstawie pozwolenia na budowę, ponieważ wiąże się z nim mniejsze ryzyko inwestycyjne. Papier to papier. W razie wątpliwości, np. samowoli budowlanej, można zawsze wyjąć go z szuflady i pokazać. W wypadku zgłoszenia nie jest to możliwe. Trudniej więc walczyć o swoje.
Prościej nie zawsze łatwiej
Inwestorzy rezygnują ze zgłoszenia, ponieważ bardzo często w trakcie budowy domu pojawiają się nowe pomysły co do jego
wyglądu albo wymusza je życie, bo np. zabrakło środków i dom musi zostać wybudowany mniejszym kosztem. Jeżeli zmiany chce się zrealizować legalnie, to trzeba też dokonać zmian w projekcie budowlanym.
W wypadku domu stawianego na zgłoszenie trzeba uzyskać pozwolenie budowlane i przygotować nowy projekt budowlany. Gdy chodzi o willę stawianą na pozwolenie, wystarczy jedynie naniesienie zmian w posiadanym już projekcie budowlanym i jego zatwierdzenie w urzędzie. Jest to więc zdecydowanie prostsze.
Zgłoszenie też z zaletami
Ale zgłoszenie też ma spore zalety.
W wypadku pozwoleń mają zastosowanie procedury nadzwyczajne, w tym wznowienie postępowania, które może skutkować uchyleniem decyzji oraz postępowaniem w sprawie stwierdzenia nieważności decyzji, nawet po wielu latach. Te z kolei mogą wyeliminować pozwolenia na budowę z obrotu prawnego. W trakcie postępowań nadzwyczajnych może dojść także do wstrzymania wykonania decyzji. Przy zgłoszeniu tak nie jest.
Dość długo banki nie chciały udzielać kredytów na budowę domów jednorodzinnych na zgłoszenie. Tego problemu już nie ma. Banki chętnie udzielają kredytów, brakuje jednak chętnych.
Pomysły na uproszczenia
Co ciekawe, rząd planował kolejne uproszczenia w formalnościach dotyczących budowy domów jednorodzinnych. Chciał, by także bliźniaki lub szeregowce można było budować bez pozwolenia na budowę. W tym jednak wypadku inwestor musiał mieć koniecznie zgodę sąsiada. Nic jednak nie wyszło z tej propozycji. Projekt tzw. ustawy inwestycyjnej, który dotyczył m.in. budowy domów na zgłoszenia, po rekonstrukcji rządu wylądował w koszu.
W tej chwili nad zmianami do prawa budowlanego pracuje specjalnie powołana do tego celu komisja. Na razie jej urobek jest objęty tajemnicą. Niewykluczone jednak, że również zaproponuje zmiany w formalnościach towarzyszących budowie domów jednorodzinnych. Trend, by zastępować decyzje zgłoszeniami, jest teraz modny. Projekt ma zostać upubliczniony pod koniec tego roku, wtedy zobaczymy. ©?