Ile kosztują działki pod domy nad mazurskimi jeziorami (graniczące z linią brzegową lub blisko niej) sprawdziła spółka Cenatorium, dysponująca największą bazą o transakcjach na rynku nieruchomości. „Rzeczpospolita" publikuje raport pierwsza.

W 2018 r. średnia cena transakcyjna gruntu na Mazurach to już niemal 116 zł za mkw. W 2017 r. było to ok. 111 zł, w 2016 r. – 98,4 zł. W 2012 r. na mkw. atrakcyjnej działki na Mazurach wystarczyło ok. 72 zł. W ciągu sześciu lat wartość ziemi wzrosła o 60 proc. – W 2019 r. przeciętna cena będzie podobna lub nieco wyższa niż w 2018 r. – przewiduje Barbara Bugaj, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium. Analitycy skupili się na gruntach na Szlaku Wielkich Jezior Mazurskich i w okolicach takich miast, jak: Olsztyn, Mikołajki, Mrągowo, Szczytno. Transakcji w atrakcyjnych lokalizacjach Mazur jest ok. 80 rocznie. – Wynika to przede wszystkim z podaży – wyjaśnia Barbara Bugaj. – Nie każdy wystawia ziemię nad jeziorem na sprzedaż, a liczba działek nadających się pod zabudowę jednorodzinną wokół takiego jeziora także jest ograniczona.

Czytaj także: Kiedy najlepiej kupić działkę. Jakie pułapki czyhają

Okazje i lokaty kapitału

Jak podkreśla ekspertka Cenatorium, najlepiej położone działki mogą kosztować dużo więcej niż wskazuje średnia. – Nad jeziorem w Olsztynie działka o powierzchni nieco ponad 2 tys. mkw. kosztowała 370 zł za metr – podaje. – Za 1115-metrową parcelę pod zabudowę jednorodzinną nad jeziorem Bartąg nowy właściciel zapłacił 239 zł za metr. Całkowita cena transakcyjna to 266,5 tys. zł. Także w Mikołajkach nietrudno znaleźć transakcje z cenami przekraczającymi 200 zł za metr – mówi.

Ale nie wszystkie działki są aż tak drogie. – Każdego roku odnotowujemy transakcje z cenami ok. 50 zł za mkw. Nawet wśród gruntów dosłownie nad jeziorem można natrafić na taką okazję – zapewnia Bugaj. – Oddalając się od większych miast, mamy większe szanse na niższą cenę. Przy Jeziorze Ryńskim działkę można było kupić za ok. 85 zł za mkw. A jeśli nasz wakacyjny dom nie musi leżeć nad jeziorem, ale zależy nam na działce na Mazurach z dala od miejskiego zgiełku, możliwości są jeszcze większe. Średnia cena spada do ok. 70 zł za mkw. W całym województwie warmińsko-mazurskim, pomijając miasto wojewódzkie, przeciętna cena gruntu budowlanego to ok. 63 zł za mkw.

Zdaniem Barbary Bugaj działki nad jeziorami to kolejny sposób na lokowanie kapitału. – Niskie oprocentowanie lokat skłania osoby z większą gotówką do szukania alternatywnych sposobów inwestycji – tłumaczy. – Lekki wzrost zakupów gruntów pod zabudowę jednorodzinną wokół jezior mazurskich notujemy od lat 2015–2016. Działki kupują przede wszystkim Polacy, ale zdarza się, że większe pakiety gruntów kupują firmy inwestujące w grunty. Zagraniczni klienci nie trafiają się jeszcze często.

Działki są kupowane nie tylko przez inwestorów. – Niektórzy chcą mieć swoje miejsce, w którym będą mogli wypocząć od miejskiego zgiełku, przyjechać na weekend lub na dłuższy urlop. To tak zwany second home – mówi ekspertka Cenatorium. – Zakup działki pełni więc podwójną funkcję. Przez lata nieruchomość może służyć jako miejsce do wypoczynku, a w długookresowej perspektywie można grunt upłynnić, najprawdopodobniej z zyskiem.

Ziemia drożeje zresztą w całej Polsce, także pod osiedla wielorodzinne. Z analiz Emmerson Evaluation wynika, że średnia cena mkw. PUM gruntu (koszt zakupu ziemi przypadający na mkw. powierzchni użytkowej mieszkalnej) w 2018 r. np. w stolicy wyniosła 2,1 tys. zł. W 2017 r. było to 1,9 tys. zł.

Rozgrzane rynki

Na wzrost cen ziemi wskazują także inne firmy doradcze. – Obserwowaliśmy je w całej Polsce, przede wszystkim na rynku gruntów pod budownictwo mieszkaniowe, na przestrzeni ostatnich trzech– czterech lat – mówi „Rzeczpospolitej" Emil Domeracki, dyrektor działu gruntów inwestycyjnych w Colliers International. – W takich miastach, jak Warszawa czy Wrocław, ceny rosły w tempie nawet 20 proc. rocznie, osiągając historyczne pułapy. W tym roku odnotowaliśmy lekkie wyhamowanie. Stabilizację zauważyliśmy przede wszystkim na rynku krakowskim i szczecińskim. Niezmiennie najbardziej atrakcyjne dla inwestorów są: Warszawa, Wrocław i Trójmiasto – dodaje.

Na duży wzrost cen gruntów wpływ ma wiele czynników. – Ogromny popyt na mieszkania, lawinowy wzrost ich cen, nawet o 30 proc. w ciągu roku, oraz sprzyjające zakupom tanie kredyty nakręcają popyt na działki pod budownictwo wielorodzinne – tłumaczy Domeracki. – Polską ziemię na dużą skalę kupują nie tylko deweloperzy, ale również inwestorzy z najdalszych zakątków świata. Zapotrzebowanie jest ogromne, a podaż mała. Sytuacji nie polepsza zamrożony bank gruntów należących do samorządów i spółek Skarbu Państwa. Dziś miejsca na spekulacje jest już coraz mniej, dlatego nie spodziewamy się znaczących zwyżek cen gruntów. Osiągnęły górną granicę, więc inwestorzy nie zarobią już na nich tyle, ile jeszcze dwa – trzy lata temu – zastrzega.

Z analiz Colliers International wynika, że 90 proc. polskich gruntów pod zabudowę mieszkaniową jedno- i wielorodzinną jest kupowanych przez inwestorów instytucjonalnych: deweloperów, fundusze inwestycyjne i inne wyspecjalizowane w obrocie nieruchomościami podmioty. Znacznie rzadziej są to osoby prywatne.

Wzrost cen nie dziwi też Bartosza Turka, głównego analityka HRE Investments. – Na terenach turystycznych to hossa wywołana lepszą sytuacją gospodarczą. Więcej Polaków stać na wybudowanie tzw. drugiego domu – komentuje. – Na taką nieruchomość decyduje się coraz więcej osób. Bardzo łatwy wynajem apartamentów i domów wakacyjnych powoduje, że ich posiadacze mogą czerpać dodatkowe dochody. To czy nieruchomość okaże się dobrą inwestycją, czy przychody z najmu będą jedynie ograniczały koszty posiadania wakacyjnego domu, zależy od wielu czynników. Przede wszystkim – czy dana lokalizacja jest pożądana przez turystów.

Bartosz Turek mówi też o cenach działek w okolicach dużych miast. – Jesteśmy w takiej fazie cyklu mieszkaniowego, która sprzyja właśnie takim ruchom. Gdy ceny mieszkań zaczynają szybko rosnąć, większa część kupujących zaczyna porównywać koszt ich zakupu w mieście z budową domu za miastem – tłumaczy. – Gdy ceny w miastach rosną szybko, liczniejsza staje się grupa wybierających wyprowadzkę za miasto.

Inwestorom Bartosz Turek zaleca ostrożność. – Ceny działek nie należą do najniższych, ryzyko inwestycji jest niemałe, także ze względu na zmieniające się regulacje prawne – lokalne i krajowe. Może się okazać, że perspektywiczną dziś parcelę będzie trudno sprzedać lub straci na przykład prawo do zabudowy – przestrzega.

Opinia dla „rz"

Kuba Karliński, inwestor, założyciel spółki Magmillon

Zwyżki cen działek na Mazurach nie zaskakują. Ziemia w tym rejonie cieszy się bardzo dużym zainteresowaniem. Kupują tam nie tylko zamożni Polacy, ale i obcokrajowcy, np. Niemcy. Do sprzedaży trafiają m.in. działki kupione tanio wiele lat temu jako ziemia rolna. Tereny na Mazurach długo nie miały planów zagospodarowania. Po ich uchwaleniu i przekształceniu gruntów rolnych w budowlane właściciele dyktują bardzo wysokie ceny. W linii brzegowej to nawet 200 zł za metr.

Joanna Kieszczyńska, dyrektor w dziale gruntów Inwestycyjnych w międzynarodowej firmie doradczej JLL:

- Ubiegły rok upłynął pod znakiem optymistycznych nastrojów inwestorów, którzy decydowali się na zakup kolejnych działek i rozpoczynanie nowych inwestycji. Wyzwaniem były jednak rosnące koszty budowy, a także dostępność atrakcyjnych gruntów, która spowodowała wzrost ich cen oraz doprowadziła do większej otwartości firm na trudniejsze projekty, wymagające wyburzeń, działań remediacyjnych, zmiany ich funkcji czy modernizacji. Obserwujemy kontynuację tego trendu w 2019 roku. Sporym zainteresowaniem cieszą się projekty mixed-use, które łączą funkcje komercyjne, a niejednokrotnie także mieszkaniowe, w ramach jednej inwestycji.