Za nielegalną zmianę sposobu użytkowania, uważa się również faktyczną zmianą sposobu eksploatacji obiektu.
Do takich wniosków doszedł Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku wydanym 15 lutego 2018 r. (sygn. akt II OSK 3220/17). Rozpoznawał on skargę dotyczącą budynku gospodarczo-mieszkalnego położonego w Koszalinie. Jego właściciele zdecydowali się na dokonanie nadbudowy nieruchomości o część mieszkalną.
Uzyskali pozwolenia na budowę i przeprowadzili prace. W rok po zakończeniu inwestycji do nadzoru budowlanego zgłosili się jednak sąsiedzi rzeczonego budynku. Skarżyli się, że w obiekcie prowadzona jest działalność polegająca na wynajmie pokoi pracownikom budowlanym, co dla sąsiadów jest mocno uciążliwe.
Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego – przy obecności inwestora – przeprowadził więc kontrolę. W jej trakcie stwierdził, że w nadbudowie zlokalizowanych jest sześć pokoi. Właściciel nie ukrywał też, że wynajmowane są one firmom (zamieszkują w nich okresowo pracownicy). Każde z pomieszczeń wyposażone było w łazienkę.
W związku z tym, że właściciele nieruchomości nie dokonali zgłoszenia zmiany sposobu jej użytkowania, PINB wstrzymał jednak użytkowanie części, w której świadczono usługi hotelarskie. Nałożył też na inwestorów obowiązek przedłożenia m.in. zaświadczenia prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostateczną decyzję o warunkach zabudowy. Ci jednak nie wykonali jego zaleceń.
W efekcie nakazano przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania nadbudowanego mieszkania. Zgodził się z tym Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego i tak sprawa trafiła na wokandę sądową.
WSA również uznał, że nadbudowa straciła funkcję mieszkalną. „Użytkowanie pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi i prowadzenie w tych pomieszczeniach pełniących funkcję sypialną odrębnych gospodarstw domowych w zależności od ilości zamieszkujących w nich osób wskazuje, że ta część budynku mieszkalno-gospodarczego w istocie pełniła funkcję budynku zamieszkania zbiorowego" – podkreślili sędziowie.
Jak dodali, prawo budowlane czy przepisy wykonawcze do niego, nie określają maksymalnej liczby łazienek w budynkach mieszkalnych, ale nie oznacza to jednak, że opisywany budynek można traktować inaczej niż obiekt zamieszkania zbiorowego. Przez taki, zgodnie z rozporządzeniem w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, należy rozumieć budynek przeznaczony do okresowego pobytu ludzi, w tym m.in. hotel, motel, pensjonat albo dom wypoczynkowy.
Inwestorzy w skardze do NSA przekonywali jednak, że wynajem pokoi nie doprowadził do zmiany warunków bezpieczeństwa użytkowania nieruchomości, a to ma decydujące znaczenie oceniając, czy dopuszczono się samowoli. W ich ocenie powyższe wynika z art. 71 prawa budowlanego. Zgodnie z tym przepisem przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności: podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie lub jego części działalności zmieniającej warunki bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń.
„Zmiana sposobu użytkowania budynku (...) może być spowodowana nie tylko przeprowadzeniem robót budowlanych w budynku, lecz także faktyczną zmianą sposobu jego użytkowania" – uznał jednak NSA.
– Art. 71 prawa budowlanego zastrzega, że przez zmianę sposobu użytkowania uznaje się w szczególności działalność prowadzącą do zmian warunków bezpieczeństwa. Katalog działań wiodących do zmiany sposobu użytkowania nie został więc ustawowo zamknięty. NSA mógł więc uznać, że liczy się również faktyczna zmiana sposobu eksploatacji budynku – komentuje adwokat Maciej Górski.
