Branża rozpędzona, kiedy może zacząć się hamowanie?

Prognozy firmy REAS mówią o tym, że na sześciu głównych aglomeracjach w 2017 r. sprzedaż wzrośnie o 16 proc., do 72 tys. lokali. W ostatnich latach rynek rósł w tempie nawet 20 proc. rocznie, zdaniem ekspertów należy się liczyć ze stabilizacją. Choć popyt sprzyja, pojawiają się czynniki ryzyka dla podaży.

Jak perspektywy w 2018 r. postrzegają deweloperzy?

Mocne strony...

– Główną siłą rynku jest popyt, w tym na mieszkania kupowane w celach inwestycyjnych pod wynajem. Popyt jest wspierany przez rosnące płace i wysoką dostępność kredytów hipotecznych. Spodziewamy się, że w tym roku popyt utrzyma się na stabilnym poziomie względem rekordowego dla branży 2017 r. Z punktu widzenia deweloperów obecnych w dużych aglomeracjach, takich jak my, istotnym czynnikiem wspierającym rynek jest napływ młodych ludzi do największych miast – wylicza Bartosz Kuźniar, prezes Lokum Deweloper.

– Niskie stopy procentowe, które według zapowiedzi NBP mają utrzymać się także w 2018 r., będą nadal jednym z motorów napędowych rynku mieszkaniowego. Regularnie rosnące dochody Polaków i dobra dostępność kredytów hipotecznych pomimo większych wymagań dotyczących zdolności kredytowej również będą sprzyjać decyzjom o zakupie mieszkań. Widoczny jest naturalny popyt inwestycyjny – wiele osób decyduje się na długoterminową inwestycję w nieruchomości. W bliskiej perspektywie nie widać czynników, które mogłyby istotnie wyhamować popyt – przekonuje Jarosław Szanajca, prezes Dom Development.

Michał Sapota, członek rady nadzorczej Murapolu, wskazuje na wysokie oszczędności Polaków na rachunkach bankowych – rzędu ponad 700 mld zł.

– Utrzymujące się niskie stopy procentowe skłaniają do szukania alternatywnych dla lokat bankowych narzędzi do lokowania nadwyżek finansowych, nieruchomości cieszą się coraz większym zainteresowaniem wśród inwestorów – mówi Sapota.

– Mocną stroną rynku nieruchomości jest dopasowanie oferty do potrzeb klientów, przy czym systematycznie rośnie jakość – mówi Tomasz Sujak, członek zarządu Archicomu. – Z perspektywy kupującego mocną stroną rynku jest szerokość oferty w dużych miastach w Polsce oraz jej duże zróżnicowanie od nieruchomości dostępnych w ramach „Mieszkanie dla młodych", przez apartamenty, po lofty – wylicza.

...słabości...

– Słabością z pewnością są wysokie ceny gruntów pod inwestycje w prestiżowych aglomeracjach, głównie w Warszawie. Coraz trudniej znaleźć grunt w atrakcyjnej lokalizacji, który gwarantowałby uzyskanie zadowalającej rentowności – wskazuje Andrzej Gutowski, dyrektor sprzedaży i marketingu Ronson Development.

– Pod względem podaży nowych lokali sytuacja staje się coraz trudniejsza, istnieje więc ryzyko, że mieszkań zacznie brakować – wskazuje Jarosław Szanajca. – Fakt ten, w połączeniu ze wzrostem kosztów budowy i deficytem pracowników w budownictwie, może się przełożyć na odczuwalny wzrost cen lokali w perspektywie nadchodzących kwartałów – dodaje. Zaznacza, że w ostatnich kilku latach płace rosły powyżej inflacji, a ceny mieszkań utrzymywały się lub nieznacznie rosły. – Obecnie równowaga między popytem i podażą jest jeszcze zachowana, jednak szczególnie z rynku warszawskiego płyną sygnały, że podaż może nie sprostać popytowi – mówi Szanajca.

– Bolączką branży jest długi i skomplikowany proces administracyjny przy wydawaniu dokumentów, takich jak decyzje o warunkach zabudowy, decyzje środowiskowe czy pozwolenia na budowę. Złożoność procesu powoduje przeciąganie się procedur administracyjnych, a niekiedy skutkuje wydawaniem decyzji niejednoznacznych bądź trudnych w interpretacji – wskazuje Kuźniar.

Małgorzata Szwarc-Sroka, członek rady nadzorczej J.W. Construction, jako słabość rynku wskazuje konieczność posiadania wkładu własnego na poziomie 20 proc. przy staraniu się o kredyt. – Program „Mieszkanie dla młodych" wspierał osoby, które nie posiadały oszczędności na tak wysoki wkład własny. Teraz tego wsparcia już nie będzie. Nowy program Mieszkanie+ nie jest naturalną kontynuacją „MdM". Jest skierowany do tych osób o średnich i niskich dochodach, które nie mają zdolności kredytowej, nie należą też do grupy naszych klientów – mówi Szwarc-Sroka.

...szanse...

Andrzej Gutowski uważa, że szansą dla rynku jest bogacenie się Polaków. – Coraz lepiej zarabiamy i coraz więcej wydajemy. Polacy zaczęli również inwestować w nieruchomości mieszkaniowe, co widać po rosnącej liczbie klientów kupujących mieszkania w celach inwestycyjnych. Ten trend według nas będzie się pogłębiał – mówi menedżer. – Ponadto, po zaspokojeniu podstawowych potrzeb mieszkaniowych, będziemy obserwować na rynku zainteresowanie mieszkaniami o większych metrażach i w wyższych standardach. To bez wątpienia spora szansa dla rynku – podkreśla.

– Wyniki analiz wskazują, że w Polsce nadal brakuje setek tysięcy mieszkań – w Unii Europejskiej na tysiąc mieszkańców średnio przypada 430 lokali, a w Polsce tylko 360 – szacuje Mateusz Juroszek, wiceprezes Atalu. – Systematycznie rośnie liczba mieszkań nabywanych przez obcokrajowców. Poza tym wzrost liczby cudzoziemców napędza rynek wynajmu mieszkań – dodaje.

Michał Sapota szansy dla rozwoju rynku upatrywałby we wprowadzenie ustawy o REIT-ach, która umożliwiłaby powstanie spółek pozwalających inwestować w nieruchomości mieszkaniowe.

– Z kolei program Mieszkanie+ tworzy deweloperom możliwość współpracy z podmiotami realizującymi program w zakresie budowy lokali powstających w ramach tego przedsięwzięcia – mówi Sapota.

...i zagrożenia

Ale zdaniem menedżera Mieszkanie+ ma i złe strony.

– Dostęp do gruntów w szerokim rozumieniu kontrolowanych przez Skarb Państwa może zostać zablokowany dla deweloperów. Parcele te mogą bowiem być przeznaczone na realizację programu Mieszkanie+ – mówi Sapota. Program może też wpłynąć na rynek najmu.