Podczas gdy centra handlowe, biura i mieszkaniówka w większym lub mniejszym stopniu odczuwają skutki pandemii, magazyny przeżywają boom. Jak szacują eksperci firmy Colliers, w I półroczu podpisano umowy najmu 2,48 mln mkw. magazynów, czyli aż o 29 proc. więcej niż rok wcześniej. Ponad połowę stanowiły nowe kontrakty, 23 proc. renegocjacje, a 17 proc. przypadło na BTS, czyli magazyny budowane na potrzeby konkretnej firmy. Najwięcej powierzchni wynajęły podmioty z branży 3PL (usługi logistyczne), e-commerce i handlu.
Tempa nie zwolnili też deweloperzy, którzy dostarczyli na rynek prawie tyle samo powierzchni, ile rok wcześniej, czyli 1,06 mln mkw., co zwiększyło całkowite zasoby do 19,7 mln mkw. Na koniec czerwca w budowie było 1,9 mln mkw. magazynów, z czego połowa powinna zostać oddana do końca tego roku.
Czytaj także: Pandemia sprawiła, że produkcja już trafia z Azji do Europy
Wreszcie I półrocze to rekord pod względem wartości ulokowanych w magazyny pieniędzy – inwestorzy przeznaczyli na to 1,2 mld euro (5,3 mld zł), niewiele mniej niż dotychczas najchętniej lokowano w biurowce.
Potencjał jeszcze duży
Jak tłumaczą eksperci, pandemia przyspieszyła trendy napędzające rynek magazynów w ostatnich latach.
– Handel przez internet zwiększa udział w rynku i to się utrzyma nie tylko w kolejnych miesiącach, ale latach, co z kolei przełoży się na popyt na magazyny, a więc aktywność deweloperów – komentuje Marcin Purgal, senior director w Avison Young w Polsce. – W branży e-commerce istotny jest czas dostarczenia przesyłki, zatem obok budowy dużych centrów logistycznych będzie powstawało coraz więcej magazynów miejskich, tzw. ostatniej mili (związanych z odbiorem przesyłek – red.), czy SBU (small business units, dla mniejszych najemców – red.) – dodaje.
Ekspert wskazuje, że popyt na magazyny wynika również z ekspansji najemców, a także z gromadzenia zapasów na wypadek wzrostu zakażeń po wakacjach i ryzyka kolejnego lockdownu.
– Z szerszej perspektywy położenie Polski na przecięciu głównych szlaków handlowych będzie dalej wpływać pozytywnie na całą branżę magazynową. Ponadto prawdopodobnie część firm, ze względu na czynniki ryzyka, które unaoczniła pandemia, zdecyduje się na przeniesienie produkcji np. z Chin do Europy. Polska ma duże szanse, aby zyskać na takiej zmianie, wciąż jesteśmy postrzegani jako kraj o niższych kosztach pracy – mówi Purgal.
Tomasz Mika, dyrektor działu powierzchni magazynowo-przemysłowych w polskim oddziale JLL zaznacza, że wzrost popularności zakupów online, nie tylko w Polsce, ale i w krajach Europy Zachodniej, przekłada się na ogromne umowy najmu podpisywane przez takich graczy jak Zalando czy Amazon. – Powód jest prosty: doskonała lokalizacja, duża dostępność gruntów i dobre zaplecze infrastrukturalne to idealne warunki do dystrybucji, np. na rynek niemiecki. Z kolei rozwój e-commerce naturalnie napędza aktywność sieci logistycznych – mówi Mika.
Jego zdaniem atuty Polski to efektywność kosztowa oraz stosunkowo niskie nasycenie magazynami. Nasz rynek oferuje też duże możliwości, jeśli chodzi o lokowanie inwestycji – deweloperzy i najemcy nie patrzą już wyłącznie na tzw. wielką piątkę, ale na regiony mniej oczywiste, jak Częstochowa, Kielce, Olsztyn czy miejscowości położone wzdłuż drogi S3 przy granicy z Niemcami.
Czy Polska może skorzystać na near shoringu, czyli przenoszeniu przez firmy działalności z dalszych rynków gdzieś bliżej? – W niektórych przypadkach przyjęcie strategii, by produkcja towarów odbywała się w tym samym regionie, co rynek zbytu, może okazać się właściwe. Może to być jednak trudne do osiągnięcia, gdy koncentracja produkcji jest szczególnie wysoka w konkretnej części świata, jak w przypadku komponentów elektronicznych produkowanych przede wszystkich w krajach Azji i Pacyfiku – mówi Mika.
Gigant coraz większy
Największym budowniczym magazynów w Polsce jest Panattoni Europe. – Rynek potwierdził swoją atrakcyjność, w I półroczu podpisaliśmy umowy najmu na 1,1 mln mkw., o 125 proc. więcej niż rok wcześniej, z czego 0,67 mln w samym II kwartale – mówi Robert Dobrzycki, prezes Panattoni. – Biorąc pod uwagę ogólnoświatowy trend wzrostu e-commerce, a także rozwijającą się infrastrukturę drogową i niskie koszty pracy w Polsce, perspektywy dla branży są optymistyczne. Do końca roku zasoby z pewnością przekroczą 20 mln mkw. – dodaje. W I półroczu deweloper dostarczył 0,32 mln mkw. magazynów, a na koniec czerwca w realizacji były projekty o powierzchni 0,86 mln mkw.
Grunty też atrakcyjne
Wartość transakcji w nieruchomości magazynowe w Polsce w I półroczu analitycy Knight Frank oszacowali na 1,2 mld euro. Tak wysoki wynik to reakcja inwestorów na rozwój rynku e-commerce, który w dobie pandemii jeszcze przyspieszył. Prawie 60 proc. wartości transakcji to zakupy całych portfeli nieruchomości: do największych można zaliczyć nabycie przez Savills Investment Management od Panattoni pięciu magazynów o powierzchni 280 tys. mkw. czy nabycie przez Investec Property Fund od Ares Management czterech magazynów o powierzchni 160 tys. mkw. Analitycy Knight Frank wskazują, że widać też wzrost zainteresowania gruntami pod magazyny, głównie przy aglomeracjach i głównych arteriach komunikacyjnych. ?
Radosław Świątkowski prezes REINO Capital
Rynek magazynowy jest rozgrzany, a inwestorzy intensywnie szukają dobrych okazji. Widzimy rosnące zainteresowanie dobrze wynajętymi nieruchomościami logistycznymi, szczególnie zgrupowanymi w dużych portfelach. Pandemia nie odcisnęła się negatywnie na popycie na rynku magazynowym, a w niektórych obszarach nawet spowodowała wzrost, co długofalowo może znaleźć odzwierciedlenie w napływie nowych inwestorów. Dzięki dostępności powierzchni „na już", na atrakcyjności zyskiwać będą też obiekty wymagające aktywnego zarządzania.
