W II kwartale łączna sprzedaż 16 deweloperów związanych z rynkiem kapitałowym wyniosła prawie 4 tys. lokali. Firmy nie mają spójnego systemu raportowania, ale można uznać, że w większości chodzi o umowy deweloperskie netto (nowe minus zerwane). W zestawieniu brakuje dużego gracza, firmy Robyg, która do zamknięcia tego wydania „Rz" nie opublikowała rezultatów.
Wynik za dotknięte pandemią miesiące kwiecień–czerwiec jest o ponad 26 proc. niższy rok do roku i 25 proc. względem I kwartału br. Poza Murapolem nikt nie oparł się spadkom. Murapol tłumaczy swoje wyniki agresywnym marketingiem.
Szok i powroty
Tąpnięcie sprzedaży było spodziewane: ogłoszenie w połowie marca stanu zagrożenia epidemicznego zamknęło Polaków w domach i ograniczyło funkcjonowanie biur sprzedaży deweloperów. Co prawda przedsiębiorstwa umożliwiły zdalne zawieranie umów rezerwacyjnych, jednak zakup mieszkania to konieczność podpisania umowy u notariusza. Spółki wskazują w komentarzach, że po pierwszym szoku z przełomu marca i kwietnia klienci zaczynają wracać. Od maja w reżimie sanitarnym pracują stacjonarne biura sprzedaży.
– Jeśli chodzi o wyniki deweloperów za II kwartał, pozytywnym zaskoczeniem jest to, że łączny spadek sprzedaży rok do roku jest mniejszy niż mogłoby wynikać, biorąc pod uwagę okres lockdownu – komentuje Bartosz Turek, główny analityk w firmie HRE Investments. – W negatywnym scenariuszu należałoby się więc spodziewać spadku sprzedaży rzędu nawet 40–50 proc. Nic takiego się nie stało. Co więcej, faktycznie odnotowany spadek wpisuje się raczej w najbardziej optymistyczne scenariusze dla rynku. Dane te są kolejnymi – obok braku przecen mieszkań i odżywania rynku kredytowego – które sugerują, że popyt na nieruchomości w obliczu niemal zerowych stóp procentowych, utrzymuje się na całkiem wysokim poziomie – wskazuje.
Zdaniem eksperta, o ile nie dojdzie do załamania w gospodarce światowej, czy kolejnego lockdownu, to w całym roku sprzedaż mieszkań może się skurczyć o około 10 proc. wobec 2019 r. – Oczywiście, możliwy też jest scenariusz pozytywny, w którym bezrobocie nie rośnie aż tak mocno, a górę bierze niskie oprocentowanie kredytów i lokat – mówi Turek.
HRE Invetsments lobbuje za stymulacją rynku, między innymi za obniżeniem wkładu własnego dla osób ubiegających się o kredyt na pierwsze mieszkanie z 20 proc. do maksymalnie 5–10 proc., czy też wprowadzeniem programu gwarancji BGK dla banków udzielających kredytów na brakujący wkład własny dla kupujących pierwsze mieszkanie.
Zdaniem Barbary Bugaj, głównej analityk rynku nieruchomości w firmie SonarHome.pl, słabsza sprzedaż przez notowanych deweloperów w II kwartale nie musi oznaczać wyraźnej kontynuacji trendu w kolejnych kwartałach. – Okres kwiecień–maj to lockdown i pierwszy szok dla konsumentów, obawy o utratę pracy, zaostrzenie polityki kredytowej banków. Już w III kwartale widoczny jest powrót klientów na rynek, przynajmniej pod względem przyglądania się ofercie i chęci do spotkań – mówi Bugaj. – Myślę, że na spowolnienie sprzedaży ma też wpływ dłuższe oczekiwanie na decyzję o kredycie. Sami klienci potrzebują więcej czasu na podjęcie decyzji, czyli średni czas sprzedaży może się wydłużać.
Agnieszka Mikulska, ekspertka w dziale mieszkaniowym CBRE, uważa, że rynkowi w II kwartale przysłużyły się rekordowo niskie stopy procentowe, będące bodźcem do zakupów dla osób z większą gotówką, jak i bardziej odważnych kredytobiorców. – Zapewne w najbliższej przyszłości deweloperzy ostrożnie będą wprowadzać nowe inwestycje, reagując na popyt. Ograniczeniem dla podaży mogą być utrzymujące się problemy z dostępnością gruntów i wydłużenie procedur administracyjnych. Wyniki sprzedaży z II kwartału sugerują, że w najbliższej przyszłości nie można liczyć na istotne obniżki cen, zwłaszcza w przypadku deweloperów najsprawniej radzących sobie z nową sytuacją rynkową – podkreśla.
W czasie boomu mieszkania z roku na rok drożały, nie inaczej było w I kwartale br. Na razie ceny ofertowe się zatrzymały, część deweloperów organizuje promocje i daje rabaty. Na głębsze przeceny mogą zdecydować się firmy, które zmusi do tego sytuacja.
Ruch w rezerwacjach
– Wyniki notowanych deweloperów za II kwartał są zdecydowanie lepsze od tego, czego można się było spodziewać, analizując rynek pod koniec marca. Pokazują dużą odporność przynajmniej części spółek na pogorszenie koniunktury spowodowane pandemią, choć szokuje rozrzut – komentuje Kazimierz Kirejczyk, wiceprezes JLL.
Dane firm giełdowych o umowach deweloperskich pokazują tylko część obrazu. JLL zlicza sprzedaż, uwzględniając także łatwe do zerwania umowy rezerwacyjne. W I kwartale w sześciu największych aglomeracjach tak rozumiana sprzedaż wyniosła 18,9 tys., czyli niewiele mniej od rekordu w IV kwartale 2017 r. Najwyraźniej jednak w pandemicznym II kwartale znaczna część rezerwacji została anulowana.
– Spółki zaraportowały w II kwartale spadek sprzedaży rzędu 25 proc. wobec bardzo dobrego I kwartału, tymczasem wstępny wynik naszego monitoringu wszystkich deweloperów działających w sześciu największych aglomeracjach mówi o około 60-proc. spadku kwartał do kwartału – mówi Kirejczyk.
Na tak duży spadek wpływ miało to, że nie wszystkie płatne rezerwacje z I kwartału zmaterializowały się w postaci umów deweloperskich, część mogła też zostać zerwana.
Opinia dla „rz"
Mateusz Juroszek, przewodniczący rady nadzorczej Atalu
Przy takim oprocentowaniu lokat, jakie mamy, gdzie dziś Polacy mają lokować pieniądze, jeśli nie w mieszkania? Jaka jest alternatywa? Fundusze inwestycyjne czy obligacji nie są dziś raczej postrzegane jako atrakcyjne, a giełda nie jest rozumiana. Pewnie więc Polacy wrócą do kupowania mieszkań – bo to biznes prosty i przewidywalny, wpisany w kulturę.
