Z tego artykułu dowiesz się:
- Jaki wpływ na rynek nieruchomości komercyjnych ma rosnąca aktywność sektora publicznego i branży zbrojeniowej.
- Czego oczekują dziś najemcy biur i magazynów, a także jak te potrzeby zderzają się z rynkową rzeczywistością.
- Z czego wynika presja na wzrost czynszów i dlaczego w Warszawie standardem stają się siedmioletnie umowy najmu.
- Czym różni się sytuacja najemców w centrum Warszawy od tej na rynkach regionalnych oraz gdzie firmy szukają elastyczności.
ITRA to firma specyficzna na rynku nieruchomości komercyjnych, ponieważ reprezentuje wyłącznie najemców. Z jednej strony ktoś powie, że faktycznie nie można służyć dwóm panom, ale z drugiej – współpraca z obiema stronami transakcji może pomóc w znalezieniu złotego środka. Jak się sprawdza ta strategia?
Reprezentacja wyłącznie najemców stanowi podstawę naszej działalności i znajduje odzwierciedlenie w naszej nazwie (International Tenant Representative Alliance – red.). Ten kierunek obrałem już wcześniej, pracując w firmie Cresa. Doświadczenia zdobyte również w międzynarodowych agencjach pozwoliły mi poznać różne modele doradztwa i świadomie wybrać specjalizację po stronie najemcy. Na rynku jest miejsce dla odmiennych formuł współpracy. W naszym przypadku jasno określona rola doradcy pozwala skoncentrować się na potrzebach jednej strony transakcji i ograniczać ryzyko konfliktu interesów. Analizujemy dostępne możliwości, uwzględniając cele biznesowe klienta, koszty oraz jakość i funkcjonalność powierzchni. Jednocześnie skuteczna reprezentacja najemcy wymaga konstruktywnej współpracy z wynajmującymi. To właśnie rzetelna analiza i rzeczowy dialog pozwalają wypracować warunki możliwe do zaakceptowania przez obie strony.
Ta zasada znajduje odzwierciedlenie także w zakresie naszych usług. Nie zajmujemy się komercjalizacją ani zarządzaniem budynkami, natomiast wspieramy najemców m.in. w audytach kosztów eksploatacyjnych. Dzięki temu możemy oceniać te koszty niezależnie od podmiotów odpowiedzialnych za zarządzanie nieruchomością. Jest to spójny model doradztwa, który zapewnia klientom przejrzystość naszej roli i zakresu odpowiedzialności.
ITRA działa w Polsce od 2022 r. Ilu klientów obsłużyliście? Ile mkw. dla nich wynajęliście?
Naszą działalność rozwijamy przede wszystkim przez pozyskiwanie klientów na rynku lokalnym, w tym udział w przetargach i postępowaniach na wybór doradcy. Średnio uczestniczymy w około 80 transakcjach rocznie na rynku biurowym i magazynowym. Są to projekty o różnej skali, odpowiadające na zróżnicowane potrzeby organizacji.
Coraz większy udział w naszym portfelu mają klienci z sektora publicznego, dla których istotne są przejrzystość procesu, niezależność doradztwa i racjonalne gospodarowanie środkami. Współpracujemy z zespołami, które podchodzą do decyzji dotyczących nieruchomości w sposób profesjonalny, z dużą uwagą poświęcaną analizie kosztów i potrzeb organizacji. W wielu aspektach są to procesy równie złożone i wymagające jak projekty realizowane dla klientów korporacyjnych.
Mówimy o biurach?
Tak, przede wszystkim o powierzchniach biurowych. W obsługiwanych przez nas projektach sektora publicznego zapotrzebowanie na magazyny dotyczyło dotychczas głównie funkcji archiwalnych. Potencjał rozwoju dostrzegamy jednak również w powierzchniach produkcyjnych i magazynowych związanych z przemysłem obronnym. Zwiększanie nakładów na obronność może przełożyć się na potrzeby zarówno dużych podmiotów, takich jak Polska Grupa Zbrojeniowa, jak i ich dostawców oraz podwykonawców. Skala tego popytu będzie zależała od tempa realizacji inwestycji oraz wymagań technicznych i bezpieczeństwa poszczególnych projektów.
Czytaj więcej
Coraz więcej urzędów planuje konsolidację powierzchni biurowej. Połączenie kilku lokalizacji w jedną lub dwie nowoczesne siedziby pozwala znacząco...
Skoro specjalizujecie się w spełnianiu oczekiwań najemców, to jakie są te oczekiwania, wymagania? Zacznijmy od magazynów – pokutuje opinia, że ludzie nie chcą pracować w wielkich halach w szczerym polu za miastem...
Wybór lokalizacji magazynu wymaga uwzględnienia zarówno potrzeb operacyjnych firmy, jak i dostępności pracowników oraz możliwości dojazdu. Sama stawka czynszu nie daje pełnego obrazu kosztów. Obiekt z wyższym czynszem może okazać się korzystniejszym rozwiązaniem, jeżeli jego lokalizacja pozwala usprawnić łańcuch dostaw i ograniczyć wydatki na transport. Ważne są również standard techniczny budynku i jego efektywność energetyczna. Instalacja fotowoltaiczna może przynieść oszczędności, ale należy ocenić warunki korzystania z niej oraz sposób rozliczania energii. Coraz większe znaczenie ma także elastyczność: możliwość zwiększenia powierzchni lub dostosowania warunków najmu do zmian w działalności przedsiębiorstwa.
Jak oceniacie popyt na powierzchnie magazynowe?
Niepewność makroekonomiczna i sytuacja geopolityczna skłaniają część przedsiębiorstw do ostrożniejszego podejmowania decyzji inwestycyjnych. Dotyczy to zarówno rozpoczynania działalności w Polsce, jak i rozwoju istniejących operacji. W naszej ocenie ważną część aktywności najemców stanowią obecnie przedłużenia umów oraz ekspansje, podczas gdy decyzje o nowych inwestycjach wymagają często dłuższych analiz. Oceniając rynek, warto odróżniać liczbę zawieranych umów od rzeczywistego przyrostu zajętej powierzchni, ponieważ sama relokacja nie musi oznaczać wzrostu zapotrzebowania w skali całego rynku. Jednym z potencjalnych źródeł dodatkowego popytu jest rozwój przemysłu obronnego i powiązanych z nim łańcuchów dostaw. Jego wpływ na rynek będzie jednak zależał od konkretnych projektów i harmonogramów ich realizacji.
Co z popytem na biura? Mamy pracę hybrydową, deweloperzy ograniczyli inwestycje praktycznie do ścisłego centrum Warszawy…
Pandemia i upowszechnienie pracy hybrydowej zmieniły sposób korzystania z biur. W części projektów obserwujemy, że firmy przy niezmienionej liczbie pracowników wybierają mniejszą powierzchnię, jednocześnie dostosowując jej układ do nowych potrzeb zespołu. Nie oznacza to jednak jednolitego spadku zapotrzebowania: wiele zależy od modelu pracy i planów rozwoju danej organizacji.
Istotną grupą najemców pozostają instytucje publiczne. W wielu z nich dominuje praca stacjonarna, a charakter zadań wymaga pomieszczeń gabinetowych. Taki sposób organizacji pracy może wiązać się z większym zapotrzebowaniem na powierzchnię w przeliczeniu na pracownika. Każdy projekt wymaga jednak indywidualnej analizy, także pod kątem efektywności wykorzystania biura.
W Warszawie szczególnie duże zainteresowanie obserwujemy w rejonie Ronda Daszyńskiego. Ograniczona dostępność powierzchni oraz wynajmowanie części nowych budynków jeszcze przed ich oddaniem do użytkowania wzmacniają pozycję negocjacyjną właścicieli. Przekłada się to na presję na wzrost czynszów i oczekiwania dotyczące dłuższych okresów najmu. Ważnym czynnikiem są koszty aranżacji biur: jeżeli wynajmujący finansuje znaczną część prac, długość umowy musi umożliwiać rozłożenie tego nakładu w czasie. W takich projektach coraz częściej rozmawiamy o okresach najmu wynoszących siedem lat lub więcej, choć warunki zależą od konkretnej nieruchomości, standardu wykończenia i udziału najemcy w kosztach. Krótsza umowa lub możliwość jej wcześniejszego zakończenia mogą być przedmiotem negocjacji, ale wymagają uzgodnienia zasad rozliczenia nakładów. Dlatego tak istotne jest łączne analizowanie czynszu, budżetu na aranżację, długości zobowiązania i dostępnej elastyczności.
Ale to się dzieje w centrum Warszawy, bo podaż jest niewielka, a lokalizacja premium. A obrzeża stolicy i rynki regionalne? Czy tam kierują się firmy, które szukają jednak większej elastyczności, krótszych okresów obowiązywania umów?
Lokalizacje poza centrum Warszawy oraz rynki regionalne mogą oferować większy wybór powierzchni i możliwości negocjowania warunków najmu. Dla części firm jest to istotny argument, szczególnie gdy priorytetem są koszty lub elastyczność zobowiązania. Naszym zadaniem jest dopasowanie długości umowy i ewentualnych opcji jej wcześniejszego zakończenia do planów klienta. Nie zawsze najkrótsza umowa będzie rozwiązaniem najkorzystniejszym ekonomicznie.
Jednocześnie obserwujemy zmiany w strukturze popytu. Wśród realizowanych przez nas projektów znalazły się transakcje dla trzech koreańskich banków państwowych, wpisujące się w rozwój współpracy gospodarczej między Polską a Koreą. Z kolei aktywność sektora outsourcingu i centrów usług wspólnych jest bardziej zróżnicowana niż kilka lat temu, a Polska konkuruje o nowe projekty również z krajami oferującymi niższe koszty działalności.
Rynki regionalne nie są jednorodne. Najlepsze budynki w centralnych lokalizacjach mogą utrzymywać wysokie stawki czynszu nawet przy większej dostępności powierzchni w skali całego miasta. Dlatego warunki trzeba porównywać na poziomie konkretnych nieruchomości. Dotyczy to również rynków z większym udziałem pustostanów, takich jak Łódź. Dostępność powierzchni może tam tworzyć korzystne możliwości dla najemców, ale każdorazowo należy uwzględnić lokalne uwarunkowania i potrzeby organizacji. Z kolei warszawski Służewiec pokazuje, jak zmieniają się funkcje części nieruchomości i charakter całych obszarów miasta.
Warto także szerzej spojrzeć na istniejące zasoby biurowe. Sam wiek budynku nie przesądza o jego jakości. Obiekty mające 15-20 lat, odpowiednio utrzymywane i modernizowane przez właścicieli, mogą oferować dobry standard oraz atrakcyjne warunki najmu. Rolą doradcy jest pokazanie klientowi tych możliwości i porównanie ich z nowymi inwestycjami na podstawie konkretnych parametrów. Przy ograniczonej podaży nowych biur dobrze zarządzane starsze nieruchomości mogą stanowić wartościową alternatywę.
Czytaj więcej:
Najlepsze biura się kończą. Duzi najemcy muszą planować przeprowadzki nawet kilka lat wcześniej. Czynsze idą w górę, rosną też koszty aranżacji pow...
Pro
Czy w takim razie można powiedzieć, że najemcy na rynku biurowym są skazani na rosnące czynsze?
Presja na wzrost czynszów jest widoczna przede wszystkim w najbardziej poszukiwanych lokalizacjach i budynkach o ograniczonej dostępności powierzchni. Nie oznacza to jednak, że sytuacja każdego najemcy jest taka sama lub że nie ma przestrzeni do negocjacji. Duży metraż pozostaje ważnym elementem transakcji, ale sam w sobie nie gwarantuje najkorzystniejszych warunków. Znaczenie mają również długość umowy, nakłady na aranżację, termin rozpoczęcia najmu i strategia właściciela dotycząca danego budynku. Z perspektywy 25 lat pracy na rynku widzę, jak istotne jest uwzględnianie cykliczności oraz różnic między poszczególnymi lokalizacjami. Ograniczona skala nowych inwestycji może w najbliższych dwóch-trzech latach podtrzymywać presję na czynsze w części rynku, szczególnie w centralnych lokalizacjach Warszawy. W miastach regionalnych sytuacja pozostaje bardziej zróżnicowana. Dla najemców kluczowe są odpowiednio wczesne rozpoczęcie procesu, porównanie realnych alternatyw oraz analiza całkowitych kosztów najmu. Takie przygotowanie pozwala podejmować świadome decyzje i wypracowywać z wynajmującymi rozwiązania odpowiadające potrzebom obu stron.
