Serwis Nieruchomosci-online.pl sprawdza, jak sprzedający wyceniali mieszkania z drugiej ręki w III kwartale. Z analiz wynika, że większe lokale generalnie nie drożały.
W 13 z 18 miast wojewódzkich średnie ceny ofertowe mieszkań dwupokojowych w ciągu kwartału albo się ustabilizowały, albo lekko spadły. Większą skłonność do podwyżek mieli sprzedający kawalerki.
Czytaj więcej
Chętnych na mieszkania jest więcej. Na rynku pierwotnym wzięcie mają te gotowe. Na wtórnym wzrosło zainteresowanie lokalami do 40 mkw. W co 20 tran...
Ceny spadają przy stole negocjacyjnym
– Ceny w ogłoszeniach to często jedynie wyraz apetytu sprzedających i punkt startowy do rozmów, a nie ostateczne kwoty z aktów notarialnych – zaznacza Rafał Bieńkowski, ekspert Nieruchomosci-online.pl. – Przy stole negocjacyjnym ceny te najczęściej spadają. Dane za III kwartał 2026 r. pokazują jednak, że mieszkaniowa giełda życzeń wyhamowała. W wielu miastach właściciele mieszkań dwu- i trzypokojowych, a więc lokali wybieranych głównie przez rodziny, przestali śrubować ceny wyjściowe.
Średnie wyjściowe ceny za mieszkania z dwoma pokojami ustabilizowały się w Warszawie (średnia cena ofertowa mkw. takich lokali to 17,8 tys. zł), Wrocławiu (13,5 tys. zł), Krakowie (16,6 tys. zł), Poznaniu (12,5 tys. zł), Gdańsku (15,9 tys. zł), Bydgoszczy (9,3 tys. zł), Opolu (10,4 tys. zł), Rzeszowie (11,8 tys. zł) i Toruniu (9,9 tys. zł). Kwartalne wahania cen mieszkań dwupokojowych w tych miastach były minimalne, zmiany nie przekroczyły 1 proc., można więc mówić o stabilizacji.
Średnie ceny ofertowe „dwójek” spadły (od 1 do 4 proc.) w Białymstoku (10,4 tys. zł za mkw.), Gorzowie Wielkopolskim (7,7 tys. zł), Katowicach (9,1 tys. zł) i w Zielonej Górze (8,8 tys. zł/mkw.).
Podobnie zachowywały się ceny mieszkań trzypokojowych. Stabilizację lub delikatne spadki portal Nieruchomosci-online.pl odnotował w 12 z 18 stolic regionalnych. Średnie wyjściowe ceny takich lokali ustabilizowały się w Warszawie (17,1 tys. zł/mkw.), Bydgoszczy (9,2 tys. zł), Poznaniu (11,7 tys. zł), Katowicach (9,1 tys. zł), Olsztynie (9,6 tys. zł), Szczecinie (9,8 tys. zł) i Toruniu (9,6 tys. zł za mkw.).
Nieznaczne kwartalne obniżki cen ofertowych trzypokojowych mieszkań (o 1-3 proc.) odnotowano zaś w Białymstoku (10 tys. zł/mkw.), Gdańsku (15,3 tys. zł), Gorzowie Wlkp. (7,5 tys. zł), Krakowie (15,7 tys. zł) i w Zielonej Górze (9 tys. zł/mkw.).
Rafał Bieńkowski komentuje, że wszystkie miasta z TOP 6 – poza Łodzią – są „w fazie cenowego uspokojenia”. – Warszawa, Kraków, Poznań, Gdańsk, Wrocław – w tych miastach w ostatnim kwartale nie doszło do wzrostu średniej ceny ofertowej większych mieszkań. Wyjątkiem były lokale trzypokojowe we Wrocławiu – zauważa.
Czytaj więcej
Liczba osób, które wypłacają oszczędności z PPK na wkład własny systematycznie rośnie, ale w skali systemu to znikome kwoty. W tańszych miastach os...
Ekspert portalu podkreśla, że podwyżki cen mieszkań dwu- i trzypokojowych „uciekły” do mniejszych miast wojewódzkich. – Wzrost oczekiwań sprzedających – o 1-3 proc. – odnotowaliśmy w takich stolicach regionów jak Kielce, Lublin, Olsztyn, Szczecin, Opole i Rzeszów – wskazuje. – Z największych miast w tym gronie znalazła się jedynie Łódź, gdzie zdrożały zarówno mieszkania dwu-, jak i trzypokojowych.
Gdzie sprzedający chcą więcej za kawalerki
Rafał Bieńkowski wskazuje, że sprzedający kawalerki w wielu miastach „wciąż podnosili poprzeczkę”. – W segmencie mieszkań jednopokojowych rynek podzielił się na pół – mówi. – W dziewięciu z 18 miast wojewódzkich średnie ceny ofertowe w ciągu kwartału wzrosły o 1-6 proc., a w dziewięciu się ustabilizowały lub spadły (o 1-4 proc.).
Oczekiwania ogłoszeniodawców kawalerek w porównaniu z II kwartałem najbardziej, o ok. 6 proc., wzrosły w Kielcach (9,7 tys. zł/mkw.) i w Gorzowie Wielkopolskim (7,9 tys. zł/mkw.).
W Bydgoszczy (9,8 tys. zł za mkw.), Gdańsku (17,6 tys. zł), Łodzi (9,1 tys. zł), Olsztynie (10,7 tys. zł), Poznaniu (13,5 tys. zł), Rzeszowie (12,6 tys. zł) i Toruniu (10,3 tys. zł) podwyżki wyniosły 1-3 proc.
– Największe miasta albo trzymały bardzo stabilne ceny ofertowe (Warszawa: 18,9 tys. zł, Kraków:17,6 tys. zł/mkw.), albo zanotowały lekką obniżkę (Wrocław:15,1 tys. zł/mkw.) – zauważa Rafał Bieńkowski.
Dodaje, że część właścicieli wciąż wycenia mieszkanie „na oko”. I często są to raczej „pobożne życzenia”. – Wygrywają ci sprzedający, którzy do ceny startowej w ogłoszeniu podchodzą chłodno i racjonalnie. Kupujący skrupulatnie przeliczają budżety i po prostu omijają oferty z sufitu – podkreśla Bieńkowski. – Realistycznie skrojona cena na starcie to największa szansa na szybką transakcję, bez wielomiesięcznego wiszenia ogłoszenia w sieci.
Oferta mieszkań z drugiej ręki lekko spadła
W ostatnich miesiącach podaż na rynku wtórnym mieszkań była stabilna. Na koniec III kwartału 2026 r. w portalu Nieruchomosci-online.pl było dostępnych 58,4 tys. ogłoszeń, o 2 proc. mniej niż na koniec II kwartału br.
Biorąc pod uwagę same miasta wojewódzkie, w III kwartale liczba ogłoszeń najbardziej wzrosła w Toruniu (7 proc. kwartał do kwartału) i Gorzowie Wlkp. (5 proc.), a najbardziej spadła w Bydgoszczy (16 proc.) i Białymstoku (9 proc.). Na największym rynku mieszkaniowym, czyli w Warszawie, podaż lokali z drugiej ręki spadła w tym czasie o niecałe 2 proc.
Czytaj więcej
Oferta mieszkań na wynajem rośnie od pięciu miesięcy. Mimo sezonowego wzrostu popytu właściciele lokali we wrześniu nie mieli argumentów, by dyktow...
– Brak gwałtownych skoków w liczbie ogłoszeń świadczy o względnej równowadze rynku. Sprzedający nie mają presji, aby masowo wystawiać mieszkania – komentuje Rafał Bieńkowski. – Kupujący wciąż mają duży wybór, co sprzyja chłodnej kalkulacji przy negocjacjach. Chociaż oczywiście wybór ten jest zawsze mocno uzależniony od wielkości i specyfiki lokalnego rynku – podkreśla.
