Najemcy wracają na rynek magazynów. Jak podaje firma doradcza Newmark Polska, w I półroczu wynajęto w Polsce ponad 3,5 mln mkw. powierzchni, o 21 proc. więcej rok do roku.
Czytaj więcej
Cały kompleks magazynowo-usługowy Booster Zabrze o powierzchni ok. 109 tys. mkw. trafił do portfela Vestas Investment Management Europe. Wartość tr...
Co podbija popyt na magazyny
– Trzeba rozdzielić dwie rzeczy. Popyt rzeczywiście rośnie i nie jest to wyłącznie efekt statystyczny. Firmy nadal potrzebują powierzchni, rozwijają logistykę, reorganizują sieci dystrybucji, a w części przypadków przenoszą się do większych i efektywniejszych obiektów – komentuje Jakub Kurek, dyrektor działu powierzchni przemysłowych i magazynowych w Newmark Polska. – Tegoroczne wyniki zostały jednocześnie mocno podbite przez kilka bardzo dużych transakcji. Dlatego wzrostu o ponad 20 proc. nie należy traktować jako prostego odzwierciedlenia sytuacji wszystkich najemców – zaznacza.
Jak dodaje, dziesięć największych umów zawartych przez chińskie platformy e-commerce w pierwszej połowie roku obejmowało ok. 410 tys. mkw. powierzchni.
Wśród największych kontraktów Newmark Polska wskazuje przedłużenie umowy najmu 67 tys. mkw. w Mountpark Wrocław przez Shein i wynajem 65 tys. mkw. w CTPark Iłowa. Temu wynajęło 52 tys. mkw. w EQT Park Wrocław South III.
Analitycy zauważają, że chińskie platformy e-commerce są aktywne na rynku najmu również w III kwartale.
– Skala tych najmów jest znacząca, ale interpretacja liczb wymaga ostrożności. Firmy z tego segmentu musiały szybko rezerwować powierzchnię w związku ze zmianami warunków handlu i regulacji celnych w Unii Europejskiej. Dlatego w wielu przypadkach korzystały z istniejących obiektów, które pozwalały im szybko zwiększyć możliwości operacyjne – wyjaśnia Jakub Kurek. – Jednocześnie tacy najemcy, jak Shein czy Temu prowadzą rozmowy dotyczące większych centrów dystrybucyjnych, co oznacza, że część tego popytu może się utrzymywać.
Ekspert podkreśla, że tegorocznych transakcji nie należy więc traktować jako nowej normy. Reakcja na zmianę warunków prowadzenia handlu będzie widoczna w tegorocznych statystykach, ale przy ocenie rynku w kolejnych latach trzeba będzie odseparować ten efekt od bardziej trwałego popytu.
Pod koniec II kwartału powstawało zaledwie 1,3 mln mkw. magazynów, to ponad 11 proc. mniej w ujęciu rocznym. Wynik jest najsłabszy od III kwartału 2019 r. Inwestycje wyraźnie hamują.
Czytaj więcej
Na polski rynek magazynowo-logistyczny w pierwszym półroczu popłynęło 782 mln euro. Wartość inwestycji w tym sektorze w całym roku może przekroczyć...
Mniej budów spekulacyjnych. Nowe magazyny tylko z zapewnionymi najemcami
Deweloperzy coraz bardziej koncentrują się na sześciu największych rynkach regionalnych. Warszawa, Górny i Dolny Śląsk, Polska centralna, Poznań i Trójmiasto odpowiadają już za niemal 85 proc. budowanej powierzchni. – Deweloperzy nie przestali budować, ale praktycznie wycofali się z inwestycji spekulacyjnych – zwraca uwagę Jakub Kurek. – Rynek jest dziś na tyle duży i dojrzały, że inwestorzy dokładniej kalkulują ryzyko, szczególnie przy wysokich kosztach budowy i finansowania inwestycji. Dlatego nowe inwestycje ruszają dopiero po podpisaniu umowy przednajmu z kluczowym najemcą – wyjaśnia.
Dyrektor nie wyklucza, że w 2027 r. na którymś z głównych rynków ponownie pojawią się inwestycje spekulacyjne. Nie spodziewa się jednak, że znów będą standardem w całym kraju.
Czy to już luka podażowa
Pod koniec I półrocza było ponad 2,5 mln mkw. wolnej powierzchni w gotowych magazynach. Wskaźnik pustostanów wynosił 6,6 proc. To najniższy poziom od II kwartału 2023 r.
Zdaniem ekspertów Newmark Polska nie można jednak mówić o luce podażowej. – Polsce nie grozi ogólnokrajowy brak magazynów. Jeśli najemca szuka standardowego obiektu, rynek nadal oferuje odpowiednią powierzchnię – zapewnia dyrektor Kurek. – Większym wyzwaniem jest znalezienie konkretnego metrażu, w określonej lokalizacji i z odpowiednimi parametrami technicznymi. Chodzi głównie o duże moduły, o powierzchni 15–20 tys. mkw. i większe, w najlepszych lokalizacjach.
Najmniej wolnej powierzchni wśród sześciu największych rynków magazynowych w Polsce oferują Poznań i Trójmiasto. Oferta magazynów do wynajęcia od ręki jest zdecydowanie większa w Łodzi, na Górnym Śląsku, we Wrocławiu.
Czytaj więcej
Firmy coraz częściej rywalizują o hale o powierzchni ponad 15 tys. mkw. Zaczyna też brakować średnich powierzchni – wynika z analiz SQM Advisory.
– Porównanie województw mazowieckiego i pomorskiego wyraźnie pokazuje, że same wskaźniki pustostanów nie odzwierciedlają możliwości wyboru na poszczególnych rynkach – zaznaczają analitycy. W pierwszym półroczu wskaźnik pustostanów na Mazowszu wynosił 7,6 proc., a najemcy mieli do wyboru 19 dużych modułów o powierzchni przekraczającej 10 tys. mkw., w tym sześć powyżej 20 tys. mkw. W Pomorskiem pustostany to 6,5 proc. (tylko niewiele ponad 1 proc. mniej) zasobów, a oferta dużych modułów była tam znacznie skromniejsza – trzy obiekty z powierzchnią powyżej 10 tys. mkw., z czego żaden nie przekroczył 20 tys. mkw.
Kluczowe znaczenie ma lokalizacja przy głównej trasie. Ale to nie wszystko. – Dla części przedsiębiorców równie istotne będą dostępna moc energetyczna, możliwość wdrożenia automatyzacji czy dostosowania powierzchni do konkretnych procesów. – W praktyce oznacza to dalszą polaryzację rynku. Część najemców będzie szukać nowoczesnych obiektów, które pozwalają efektywnie prowadzić coraz bardziej zaawansowane operacje. W tym segmencie dobrze przygotowane magazyny w dobrych lokalizacjach będą cieszyć się rosnącym zainteresowaniem, a coraz większe znaczenie będzie miała współpraca najemcy z deweloperem już na etapie projektowania obiektu – mówi dyrektor Kurek. – Jednocześnie wielu najemców nadal będzie potrzebować przede wszystkim funkcjonalnej powierzchni w atrakcyjnej cenie. Dla nich starsze magazyny, które spełniają podstawowe wymagania operacyjne, pozostaną konkurencyjną opcją.
Mocne polskie magazyny
Polski sektor magazynów z zasobem przekraczającym 38 mln mkw. jest jednym z największych rynków przemysłowo-logistycznych w Europie Środkowo-Wschodniej. – Polska odpowiada za ponad połowę zasobów magazynowych w sześciu głównych krajach regionu (Czechy, Słowacja, Rumunia, Węgry, Bułgaria), co potwierdza jej silną pozycję w tej części Europy – akcentuje Jakub Kurek.
Jak dodaje, rynek będzie się dalej rozwijał, choć tempo wzrostu będzie słabsze niż kilka lat temu. – Kolejne inwestycje w coraz większym stopniu będą wynikać z konkretnych potrzeb najemców. Jeśli w danej lokalizacji pojawi się zapotrzebowanie na duże, nowoczesne powierzchnie, a dostępna oferta okaże się ograniczona, deweloperzy dostaną wyraźny sygnał do rozpoczęcia budowy – tłumaczy ekspert. – Taki model rozwoju jest bardzo naturalny dla dojrzałych rynków, jakim jest Polska.
Ożywienie w magazynach
Adrian Semaan, ekspert działu analiz i badań rynkowych w firmie doradczej Axi Immo, komentuje, że rynek magazynowy w Polsce rozwija się stabilnie, choć w wyraźnie wolniejszym tempie niż kilka lat temu. – W 2026 r. nowa podaż powinna wynieść ok. 1,7–1,8 mln mkw., to poziom zbliżony do ubiegłorocznego – mówi. – Po okresie ograniczonej aktywności deweloperów w latach 2024–2025 spodziewamy się stopniowego ożywienia, także w segmencie inwestycji spekulacyjnych.
Jak mówi Adrian Semaan, impulsem do zwiększenia inwestycji jest duży popyt, w dużej mierze generowany przez sektor e-commerce, w tym dużych azjatyckich graczy. – Jednocześnie wyraźnie spadła dostępność większych modułów, przekraczających 15 tys. mkw. – potwierdza. – Jeżeli ten trend się utrzyma w kolejnych kwartałach, wskaźnik pustostanów może spaść do ok. 5 proc. Taki poziom oznaczałby już stosunkowo ograniczoną dostępność powierzchni i sprzyjał uruchamianiu inwestycji spekulacyjnych, zwłaszcza przez podmioty dysponujące własnym finansowaniem.
Takie plany mają już najwięksi deweloperzy. – Dotyczy to przede wszystkim głównych rynków i mikrolokalizacji ze stabilnym popytem i szeroką bazą potencjalnych najemców, takich jak Warszawa i jej okolice, Górny Śląsk czy Wrocław – mówi Adrian Semaan.
Jak przewiduje, popyt brutto (obejmuje wszystkie umowy: ich przedłużenie, nowe kontrakty i ekspansje) może w tym roku zbliżyć się do 7 mln mkw. – Przy stabilnej sytuacji gospodarczej można oczekiwać przyspieszenia nowych inwestycji, z których część może ruszyć na przełomie 2026 i 2027 roku – mówi ekspert Axi Immo.
