Za długi cień szklanej wieży

Wysoki na 192 metry apartamentowiec zaprojektowany przez Daniela Libeskinda może stanąć w miejscu dawnego peweksu przy Złotej – tak uznali w zeszłym tygodniu miejscy urzędnicy. Jednak wykonane dziesięć lat temu analizy wskazują, że zgodnie z prawem nie da się tam postawić budynku wyższego niż 11-piętrowy. Protesty mieszkańców niezgadzających się z inwestycją mogą więc skutecznie zablokować budowę.

Szklana wieża firmy Orco od początku budzi kontrowersje. Przeciwko inwestycji protestują mieszkańcy bloku przy ul. Emilii Plater. – Apartamentowiec stanie zaledwie 12 metrów od naszych okien i odetnie nam światło – żalą się lokatorzy.

Już w zeszłym roku zaskarżyli do sądu administracyjnego wydane przez ratusz warunki zabudowy. Ich skarga nie została jeszcze rozpatrzona, tymczasem nie czekając na orzeczenie, władze miasta wydały na podstawie oprotestowanej decyzji pozwolenie na budowę wielkiego apartamentowca. Teraz także ono może zostać zaskarżone do sądu. Prawo pozwala nawet na złożenie wniosku o wstrzymanie budowy do czasu zakończenia sprawy – a to mogłoby oznaczać opóźnienie inwestycji nawet o kilka lat.

– Nie obawiamy się protestów, ponieważ inwestycja jest zgodna z polskim prawem budowlanym oraz warunkami technicznymi, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie – zapewnia Alicja Kościesza z Orco Poland.Jednak sytuacja wcale nie jest jednoznaczna.

Dotarliśmy do dokumentu, z którego wynika, że zgodnie z prawem szklana wieża przy Złotej stanąć jednak nie powinna. Okazuje się, że Orco nie było pierwszą firmą chcącą budować na atrakcyjnie położonej działce. Już w 1997 r. przebudową dawnego peweksu była zainteresowana spółka Etoile.

– Moja firma Lewant przygotowała na jej zlecenie analizę, która miała pokazać, co można tam zrobić – opowiada doradca inwestycyjny Bogdan Żmijewski. – Wyszło nam, że do istniejącego gmachu wolno dobudować tylko niewielki „ogryzek”, a cały budynek w sumie może mieć wysokość 11 pięter, czyli ok. 50 metrów – opowiada.

„Nadbudowa 7, 8, 9, 10 i technicznego piętra jest ograniczona liniami zabudowy w odległości: 20 m od Holiday Inn, 20 m od Sienna Towers, 32,5 m od budynku mieszkalnego przy Emilii Plater” – napisał w opinii przygotowywanej do planowanej inwestycji architekt Zbigniew Majrowski. Wszystko z powodu przepisów, które nakazują, by w pomieszczeniach, w których przebywają ludzie, zapewnić wystarczającą ilość światła.

– Cień większego budynku zasłaniałby okna w mieszkaniach sąsiedniego bloku przy ul. Emilii Plater dłużej, niż na to pozwalają przepisy – tłumaczy Żmijewski.

Tymczasem Orco uzyskało zgodę na budowę aż 192-metrowego apartamentowca – niemal cztery razy wyższego niż budynek planowany przez Etoile.

– Ciekaw jestem, w jaki sposób urzędnikom udało się rozwiązać problem zacienienia. Jak to możliwe, że nasze pomiary i to, co napisał w decyzji ratusz, różni się tak bardzo? – zastanawia się Żmijewski.

Zapytaliśmy o to władze Warszawy. – Pozwolenie zostało wydane na podstawie wystawionych wcześniej warunków zabudowy. Trudno jest mi powiedzieć, czy dochowano wtedy wszystkich procedur. Nie przypuszczam jednak, żeby coś zrobiono w sposób nieprawidłowy – mówi wiceprezydent Warszawy Jacek Wojciechowicz. – Poza tym wszyscy zainteresowani będą mogli zaskarżyć pozwolenie na budowę do sądu, a wtedy procedury zostaną sprawdzone przez niezawisłych sędziów.

Budynek dawnego peweksu Orco kupiło w 2004 r. W 54-piętrowym budynku znajdzie się 251 luksusowych apartamentów. Inwestor planuje wejść na plac budowy za miesiąc, a oddać wieżowiec w 2010 r.

W postępowaniu budowlanym prawo pozwala na protesty znacznie mniejszej grupie podmiotów niż w przypadku innych decyzji. Mogą to zawsze robić sąsiedzi inwestycji. Nie wystarczy jednak mieszkać obok planowanej budowy – trzeba mieć tytuł prawny do gruntu lub lokalu, czyli np. być jego właścicielem, użytkownikiem wieczystym lub dzierżawcą. W gorszej sytuacji są spółdzielcy: nie mogą sami występować ze skargami, może to zrobić za nich spółdzielnia, bo to ona jest właścicielem budynku, w którym mieszkają.

Znacznie mniejszy jest też krąg tzw. osób na prawach strony. Kiedyś mogła to być każda organizacja społeczna, teraz musi wykazać, że ma interes prawny, i sąd bardzo wnikliwie bada, czy rzeczywiście tak jest.Oprotestować decyzję mogą też prokurator i rzecznik praw obywatelskich.

Prawo nakazuje zapewnienie odpowiedniej ilości światła w pomieszczeniach, w których mają przebywać ludzie. Jeśli obok planowanego budynku stoi jakiś dom, to urzędnik wydający pozwolenie na budowę nowego musi brać pod uwagę to, czy nie zacieni on zbytnio tego już istniejącego. W pierwszej kolejności gwarantowane są prawa mieszkańców sąsiedniego domu – nie wolno wydać zgody na budowę, która zabrałaby mu światło. Dobrym przykładem jest hotel InterContinental przy ul. Emilii Plater, w którym do pewnej wysokości projektanci musieli zrobić wycięcie, bo inaczej zacieniałby sąsiedni blok.

Przepisy są przy tym na tyle rygorystyczne, że nakazują, by przy wydawaniu kolejnego pozwolenia na budowę uwzględniać nie tylko już stojące w sąsiedztwie domy, ale nawet takie, które mają dopiero prawomocne pozwolenie na budowę.

Pozostało 88% artykułu