Bez przetargu tylko za zgodą rady

Należące do gmin grunty, budynki i budowle są zbywane na zasadach określonych przepisami [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=175872]ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. DzU z 2004 r. nr 261, poz. 2603 ze zm.)[/link]. Zgodnie z treścią jej art. 37 ust. 1, z zastrzeżeniem ust. 2 i 3, nieruchomości są sprzedawane lub oddawane w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu. Przytoczone w tym przepisie ustępy 2 i 3 art. 37 zawierają natomiast wyjątki, czyli te przypadki, w których możliwe jest zbycie gminnej nieruchomości bez konieczności organizowania przetargu.

Obowiązek organizacji przetargów na najem lub dzierżawę gminnych nieruchomości wynika natomiast z art. 37 ust. 4 omawianej ustawy. Zgodnie z jego treścią przepis ust. 1 stosuje się odpowiednio przy zawieraniu umów użytkowania, najmu lub dzierżawy na czas oznaczony dłuższy niż trzy lata lub na czas nieoznaczony. Wojewoda albo odpowiednia rada lub sejmik mogą wyrazić zgodę na odstąpienie od obowiązku przetargowego trybu zawarcia tych umów.

[srodtytul]Wykładnia wypracowana przez sądy...[/srodtytul]

Powszechnie obecnie stosowaną wykładnię art. 37 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami wypracowało orzecznictwo sądów administracyjnych. Jako przykład przytoczyć można chociażby [b]wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 28 października 2008 r. (II SA/Ol 747/08)[/b]

Sąd stwierdził w nim, że gdyby przepis art. 37 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami miał funkcjonować w obrocie prawnym jako samodzielna podstawa do bezprzetargowego zawierania umów cywilnoprawnych najmu nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego, ustawodawca nie odwoływałby się w pierwszym zdaniu do odpowiedniego stosowania ust. 1.

To właśnie odesłanie skutkuje tym, iż należy stosować odpowiednio także ustępy 2 i 3 art. 37 ww. ustawy. Dlatego też zasadne są wywody zawarte w rozstrzygnięciu nadzorczym, iż nie można odstąpić od trybu przetargowego w sytuacji innej niż przewidziana w art. 37 ust. 2 i 3 ww. ustawy.

[b]Co z przytoczonego orzeczenia wynika? [/b]

To mianowicie, że [b]rada gminy może odstąpić od bezprzetargowego zawarcia umów najmu (dzierżawy) nieruchomości na czas dłuższy niż trzy lata lub na czas nieoznaczony tylko i wyłącznie wtedy, gdy spełnione zostaną również przesłanki przewidziane w art. 37 ust. 2 i 3 ustawy[/b]. W konsekwencji sądy uznają, że art. 37 ust. 4 nie jest i nie może być samodzielną podstawą do podjęcia przez radę gminy uchwały w sprawie odstąpienia od przetargu przy zawieraniu umów w nim wymienionych.

[srodtytul]... może okazać się błędna[/srodtytul]

Ostatnio jednak pojawiają się głosy w środowisku prawniczym, że ta prezentowana od lat przez sądy administracyjne wykładnia art. 37 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami jest sprzeczna z prawem. Zwraca na to uwagę m.in. mec. Joanna Majcher-Borkowska w artykule „Wieloletnia dzierżawa nieruchomości gminnej bez przetargu” („Samorząd Terytorialny” nr 10/2009, s. 48.).

Autorka wskazuje w nim m.in., że treści art. 37 ust. 4 zdanie pierwsze i drugie nie powinno się łączyć. Zdanie pierwsze, odwołujące się do treści ust. 1 i pośrednio do treści ust. 2 i 3, należy czytać w sposób następujący: z zastrzeżeniem ust. 2 i 3 nieruchomości są dzierżawione (użyczane, najmowane) na okres dłuższy niż trzy lata albo na czas nieoznaczony w drodze przetargu. Natomiast przepis art. 37 ust. 4 zdanie drugie mówi wyraźnie, że rada lub sejmik mogą wyrazić zgodę na odstąpienie od obowiązku przetargowego trybu zawarcia tych umów. Zdaniem mec. Majcher-Borkowskiej są to zupełnie odmienne normy, a ich łączenie jest sprzeczne z zasadami wnioskowania prawniczego.

[srodtytul]Samodzielna podstawa uchwały[/srodtytul]

Treść zdania drugiego art. 37 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami mówi wyraźnie o wyrażeniu zgody na odstąpienie od obowiązku. Skoro tak, to oczywiste jest, że taki obowiązek powinien istnieć. Przyjrzyjmy się więc treści art. 37 ust. 2 ustawy, który zgodnie z przyjętą w orzecznictwie wykładnią należy stosować przy wyrażaniu zgody. Przepis ten enumeratywnie wymienia przypadki, których wystąpienie powoduje, że gmina nie stosuje przetargu na zbycie nieruchomości. Tak bowiem postanowił sam ustawodawca.

Jeżeli przyjąć interpretację, że skoro art. 37 ust. 4 odwołuje się do treści ust. 1, a ten z kolei wskazuje na wyłączenia zawarte w art. 37 ust. 2 i 3, to rada gminy powinna wyrazić zgodę na bezprzetargowe zawarcie umowy dzierżawy (najmu) nieruchomości tylko w przypadkach, o których mowa w ust. 2 i 3 właśnie. [b]W konsekwencji zgoda rady na bezprzetargowe zawarcie umowy jest wymagana w sytuacji, gdy nieruchomość ma być dzierżawiona na cele, na które jej zbycie z mocy ustawy organizowania przetargu nie wymaga[/b] (art. 37 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 1 i 2).

Nie wiadomo, jak należałoby stosować art. 37 ust. 3. Już sama bowiem treść tego ostatniego wskazuje na fakultatywne zwolnienie z obowiązku organizowania przetargu na zbycie nieruchomości na cele związane z budownictwem mieszkaniowym. Przepis ten, stosowany odpowiednio w przypadku umów dzierżawy, musiałby zdaniem Majcher-Borkowskiej doprowadzić do tego, że rada wyrażałaby zgodę – w formie uchwały – na uchwałę o zwolnieniu z obowiązku zbycia w drodze przetargu.

[ramka][b]Wątpliwości wyjaśni nowelizacja[/b]

[b]Spory dotyczące interpretacji treści art. 37 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami już wkrótce mogą zostać zakończone. [/b] Parlament kończy bowiem prace nad nowelizacją, która zmienia treść kontrowersyjnego przepisu. Zgodnie z proponowanym brzmieniem nowy art. 37 ust. 4 ma zyskać następującą treść: zawarcie umów użytkowania, najmu lub dzierżawy na czas oznaczony dłuższy niż trzy lata lub na czas nieoznaczony następuje w drodze przetargu.