Domy komunalne także w formule PPP

Partnerstwo publiczno-prywatne jest formą współpracy sektora publicznego z prywatnymi przedsiębiorcami przy realizacji celów publicznych. Jego istotą jest jak najmniejsze zaangażowanie środków publicznych.

To prywatny inwestor ma ponieść koszty związane z realizacją wspólnego przedsięwzięcia. Ważne jest również to, że docelowo [b]powstała w ten sposób infrastruktura staje się własnością publiczną. [/b]

Podmiot prywatny może być jej właścicielem przez określony czas, dzierżawcą lub użytkownikiem, zwykle na czas oddania do eksploatacji przedmiotu PPP.

Jednocześnie nic nie stoi na przeszkodzie, aby w ten właśnie sposób powstawały gminne inwestycje takie jak mieszkania socjalne, komunalne, czynszowe, a nawet lokale użytkowe.

W przeciwieństwie do tradycyjnych sposobów posłużenia się przez gminę podmiotem prywatnym do realizacji zadania, jakim jest np. wybudowanie osiedla komunalnych domów mieszkalnych, podmiot ten nie otrzymuje wynagrodzenia w formie zapłaty.

Zyskuje jedynie prawo do eksploatacji powstałej w ten sposób infrastruktury i czerpania z niej dochodów.

[srodtytul]Wkład własny: grunt[/srodtytul]

Realizacji inwestycji w tej formie sprzyjają również przepisy [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=DBEE9A460CE2B8D5340D09FFBF35AFC3?id=175872]ustawy o gospodarce nieruchomościami[/link].

Po pierwsze jej art. 13 ust. 1a, w brzmieniu nadanym [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=C43B0A5CF90F83C936EC9488643F2BA7?id=299853]ustawą z 19 grudnia 2008 r. o partnerstwie publiczno-prywatnym[/link], zezwala na nieodpłatne przekazanie partnerowi prywatnemu na czas realizacji przedsięwzięcia.

Jednocześnie w wyniku tej nowelizacji złagodzone zostały zasady gospodarowania nieruchomościami przekazywanymi przez gminę partnerowi prywatnemu. Może to nastąpić w trybie bezprzetargowym lub w formie sprzedaży z bonifikatą.

Ta ostatnia możliwość może być zastosowana tylko i wyłącznie w sytuacji, gdy w umowie zostanie zastrzeżone na rzecz partnera publicznego prawo odkupu. Ma to zabezpieczać np. gminę przed nielojalnym zachowaniem prywatnego inwestora.

Z prawa odkupu, jako związanego z umową o PPP, podmiot publiczny może skorzystać w każdej chwili w czasie trwania tej umowy oraz w terminie sześciu miesięcy po zakończeniu okresu, na który została zawarta.

Z powyższych przepisów wynika, że po pierwsze [b]gmina może w prosty sposób przekazać partnerowi publicznemu (deweloperowi) grunt niezbędny do realizacji inwestycji, mając jednocześnie gwarancję, że nie straci nad nim kontroli.[/b] W tym samym trybie przekazać może również np. budynki do remontu czy adaptacji na mieszkania.

[srodtytul]Postanowienia umowy[/srodtytul]

Podstawą partnerstwa publiczno-prywatnego jest umowa. Należy w niej określić przede wszystkim wzajemne zobowiązania np. gminy i dewelopera. Ta pierwsza zobowiązuje się w niej przede wszystkim do wniesienia wkładu własnego, np. nieruchomości, ten drugi do realizacji przedsięwzięcia i poniesienia całości albo części jego kosztów.

Umowa może przewidywać, że wspólna inwestycja zostanie sfinansowana przez osobę trzecią. Oczywiście w kontrakcie tym muszą się znaleźć zapisy określające, w jakiej formie partner prywatny będzie otrzymywał wynagrodzenie za realizację przedsięwzięcia publicznego.

Jak wynika z treści art. 7 ust. 2 ustawy o PPP, wynagrodzenie partnera prywatnego zależy przede wszystkim od rzeczywistego wykorzystania lub faktycznej dostępności przedmiotu partnerstwa publiczno-prywatnego. Wynagrodzenie powinno być uzależnione od wyników jego prac. W umowie należy zatem określić jego maksymalną wysokość, zastrzegając jednocześnie, że w określonych okolicznościach może ono ulec obniżeniu.

[srodtytul]Możliwe dopłaty[/srodtytul]

Najczęstszą formą wynagradzania partnera prywatnego jest przyznanie mu prawa do czerpania pożytków z przedmiotu umowy. W przypadku, gdy przedmiotem umowy jest budowa budynków mieszkalnych, będą to czynsze płacone przez lokatorów. Mogą to być również czynsze płacone za najem lokali użytkowych.

Czynsze w mieszkaniach komunalnych ustalane są na podstawie [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=18E475D0438416E5D11114381F65DBAD?id=176767]ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów[/link], mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Dokonuje tego wójt (burmistrz, prezydent miasta), kierując się zasadami określonymi w uchwale rady gminy.

Są one zatem niższe niż stawki płacone na rynku. Ponadto z uzyskanych sum podmiot prywatny będzie musiał wygospodarować kwoty na pokrycie bieżącej eksploatacji budynków. To wszystko może spowodować, że inwestycja nie przyniesie mu oczekiwanych zysków.

Zabezpieczenie takiej sytuacji powinno się znaleźć w postanowieniach umowy, która powinna określać wysokość ewentualnych dopłat dokonywanych przez podmiot publiczny.