Na wokandach sądów administracyjnych ciągle goszczą uchwały gmin dotyczące wieloletnich programów gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy.

– Samorządy wciąż nieprawidłowo określają obniżki i podwyżki stawek czynszowych pobieranych za lokale komunalne – mówi Kamila Dołowska, dyrektor Zespołu Prawa Cywilnego z Biura Rzecznika Praw Obywatelskich. – Z tego powodu do RPO trafiają skargi mieszkańców. Wiele jest słusznych. Wówczas RPO skarży uchwały do wojewódzkich sądów administracyjnych.

Chodzi o czynniki, które przewiduje art. 7 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów. Są to: położenie budynku i lokalu, wyposażenie budynku i lokalu w urządzenia techniczne i instalacje (ich stan), ogólny stan techniczny budynku.

Im więc blok czy kamienica są starsze i bardziej oddalone od centrum, tym czynsz za lokal komunalny powinien być niższy.

Gminy jednak albo nie uwzględniają wszystkich czynników, albo tylko połowicznie.

Czyja racja

Na ogół batalię sądową wygrywa RPO i gminy zmieniają swoje uchwały. Tak było np. w Gdańsku.

– Sądy obu instancji zakwestionowały zróżnicowanie stawek ze względu na położenie budynku. Gdańsk ustalił bowiem tylko dwie strefy: centrum i poza nim – mówi Jacek Łapiński, dyrektor Gdańskiego Zarządu Nieruchomości Lokalowych. – Po wyrokach wprowadziliśmy więcej stref i teraz wszyscy są zadowoleni – dodaje.

Zapadają też jednak wyroki nie po myśli RPO. Jak ten w Olsztynie.

Jest swoboda

Rzecznik postawił podobne zarzuty jak w Gdańsku: zbyt małe zróżnicowanie stawek ze względu na położenie budynku i stan techniczny. Olsztyn podnosi stawki, gdy obiekt jest po kapitalnym remoncie albo został wybudowany po 1980 r., a obniża w budynkach przeznaczonych do wykwaterowania.

Zdaniem RPO nie wszystkie te czynniki są zgodne z prawem. Jeżeli bowiem np. kapitalny remont został przeprowadzony 20 lat temu, to budynek może już nie być w dobrym stanie.

Tymczasem olsztyński WSA uznał, że uchwała miasta nie narusza prawa, a władze Olsztyna powinny mieć swobodę w kształtowaniu polityki mieszkaniowej miasta. RPO nie pogodził się z przegraną i wniósł skargę kasacyjną do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Rozprawa została wyznaczona na 3 listopada.

Sztywne ramy

Tymczasem same miasta uważają, że obecne przepisy ustawy o ochronie prawa lokatorów dotyczące zasad ustalania czynszu trzeba zmienić. Gminy powinny stosować upusty w czynszu w zależności od grubości portfela lokatora, a nie od stanu technicznego lokalu czy też położenia budynku. Obecne prawo jednak na to nie pozwala.

Pozwy o zwroty nadpłaty

Coraz częściej lokatorzy, którzy płacili czynsz na podstawie uchwał, które później zakwestionował sąd administracyjny, występują o zwrot nadpłaconego czynszu.

Tak było np. w Gdańsku, Koszalinie, Szczecinie. Sądy orzekają na ogół po myśli samorządów. Ostatnio w Gdańsku zapadły trzy wyroki na korzyść miasta. Sądy wychodzą bowiem z założenia, że czynsz jest związany z umową najmu, która ma charakter cywilnoprawny. Uchwała natomiast ma charakter prawa miejscowego.