Podwyżki można podważać przed sądem

Zasady ustalania wysokości opłat za użytkowanie wieczyste, jak również tryb i terminy ich pobierania, określają przepisy [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=175872]ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. DzU z 2004 r. nr 261, poz. 2603 ze zm.). [/link]

Zgodnie z treścią art. 72 ustala się je według stawki procentowej od ceny nieruchomości (art. 67 ust. 1 stanowi, że cenę ustala się na podstawie wartości gruntu). Stawka procentowa pierwszej opłaty wynosi od 15 proc. do 25 proc. ceny. Natomiast wysokość stawek opłat rocznych jest uzależniona od określonego celu, na jaki nieruchomość została w wieczyste użytkowanie oddana.

I tak np. za nieruchomości gruntowe oddane na działalność turystyczną stawka opłaty rocznej wynosi 2 proc., za nieruchomości przeznaczone pod działalność gospodarczą zapłacimy stawkę wynoszącą 3 proc., a za te grunty, które zostały oddane na cele mieszkaniowe, stawka opłaty rocznej wynosi 1 proc. ceny tej nieruchomości.

Pamiętać przy tym należy, że jeżeli nieruchomość została oddana w wieczyste użytkowanie na więcej niż jeden cel, stawkę procentową opłaty rocznej przyjmuje się dla tego celu, który w umowie został określony jako podstawowy. Chyba że nastąpi trwała zmiana sposobu użytkowania gruntu (art. 73 ust. 1 i 2 ustawy).

Różna stawka procentowa będzie obowiązywała także właścicieli lokali znajdujących się w budynku postawionym na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste. Właściciele lokali wykorzystywanych na działalność gospodarczą zapłacą opłatę według stawki 3 proc., właściciele lokali mieszkalnych według stawki 1-procentowej.

[srodtytul]Konsekwencje wzrostu wartości[/srodtytul]

Wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej może być aktualizowana, jeżeli wartość nieruchomości ulegnie zmianie. Aktualizacji nie można przeprowadzać jednak częściej niż raz w roku. Może to nastąpić albo z urzędu, albo na wniosek użytkownika wieczystego. W każdym wypadku podstawą aktualizacji jest wartość nieruchomości gruntowej określona przez rzeczoznawcę majątkowego.

W przypadku gdy zmiana wysokości (podwyższenie) opłaty rocznej następuje z urzędu, właściwy organ obowiązany jest wysokość dotychczasowej opłaty wypowiedzieć.

Dokonuje tego na piśmie, w terminie do 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia jej nowej wysokości. W wypowiedzeniu wskazać należy sposób obliczenia nowej opłaty i pouczyć użytkownika o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Do wypowiedzenia dołączyć trzeba również informację o określonej przez rzeczoznawcę wartości nieruchomości oraz o miejscu, w którym użytkownik ma możliwość zapoznania się z operatem szacunkowym.

[srodtytul]Oferta i wniosek[/srodtytul]

Na przedstawioną przez właściciela (Skarb Państwa, jednostka samorządu terytorialnego) ofertę nowej wysokości opłaty rocznej użytkownik wieczysty może nie wyrazić zgody. W tym celu musi złożyć wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej (niższej wysokości).

Składa się go bezpośrednio do właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości samorządowego kolegium odwoławczego (informacja o adresie siedziby SKO powinna się znaleźć w skierowanym do użytkownika wypowiedzeniu; wniosek składa się na piśmie, w dwóch egzemplarzach, w terminie 30 dni od dnia doręczenia wypowiedzenia dotychczasowej opłaty. Składa się go zawsze przeciwko organowi, który dokonał aktualizacji.

Jeżeli zatem wypowiedzenie trafiło do użytkownika z urzędu gminy, to wniosek należy skierować przeciwko wójtowi (burmistrzowi, prezydentowi miasta). To bowiem do organu wykonawczego gminy należą kompetencje związane z gospodarowaniem mieniem komunalnym. Ponadto nie można zapomnieć także o opłaceniu od wniosku opłaty skarbowej (art. 79 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

W przypadku gdy SKO stwierdzi, że użytkownik wniosku nie opłacił, to zgodnie z art. 261 § 1 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=FEBF877810A694D887EFA3AF1E7616A4?n=1&id=133093&wid=296180]kodeksu postępowania administracyjnego[/link] wyznacza wnioskodawcy termin do jej wniesienia, który nie może być dłuższy niż 7 i krótszy niż 14 dni. W przypadku niewniesienia opłaty w wyznaczonym terminie wniosek zostaje zwrócony bez rozpatrzenia.

Jak natomiast wynika z treści art. 78 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, ciężar udowodnienia, że istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty, spoczywa na właściwym organie.

W przypadku niezłożenia wniosku do SKO w terminie nowa wysokość opłaty staje się obowiązująca.

[srodtytul]Możliwe orzeczenia[/srodtytul]

Samorządowe kolegium odwoławcze, po otrzymaniu wniosku kwestionującego wysokość nowej opłaty rocznej, ma obowiązek wyznaczyć niezwłocznie termin rozprawy oraz przekazać odpis wniosku właściwemu organowi. Na rozprawie przed SKO dążyć powinno przede wszystkim do polubownego załatwienia sprawy w drodze ugody.

Jeżeli do zawarcia ugody nie doszło, kolegium wydaje orzeczenie o oddaleniu wniosku lub o ustaleniu nowej wysokości opłaty. W przypadku oddalenia wniosku użytkownika obowiązująca staje się opłata w wysokości zaoferowanej w wypowiedzeniu. Natomiast wydając orzeczenie o ustaleniu opłaty w nowej wysokości, kolegium może ją określić w wysokości wyższej od dotychczasowej, lecz niższej niż wskazana w wypowiedzeniu, albo na poziomie dotychczasowym. Możliwe jest również umorzenie postępowania np. w sytuacji, gdy użytkownik wniosek swój wycofa.

[srodtytul]Sprzeciw zastępuje pozew[/srodtytul]

Od orzeczenia SKO odwołanie nie przysługuje. Nie oznacza to jednak, że strona niezadowolona z tego orzeczenia musi się z nim pogodzić. Jak bowiem wynika z treści art. 80 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zarówno użytkownik, jak i właściwy organ mogą od orzeczenia SKO wnieść sprzeciw. Mają na to 14 dni od dnia jego doręczenia.

Wniesienie sprzeciwu jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Wniesienie sprzeciwu, który zastępuje pozew sądowy, niesie dodatkowy skutek. Powoduje mianowicie, że orzeczenie SKO traci moc obowiązującą. Oznacza to, że sąd rozpatruje sprawę od początku i nie może wydać wyroku utrzymującego w mocy orzeczenie SKO.

Spór sądowy o ustalenie wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego został ukształtowany jako spór o ustalenie wywołany powództwem z art. 189 k.p.c. Zależnie od sformułowania przez użytkownika wieczystego jego żądania uwzględnienie powództwa może się wyrażać orzeczeniem ustalającym, że aktualizacja jest uzasadniona w innej wysokości, którą sąd powinien określić.

W razie gdy użytkownik wieczysty nie wykaże swoich racji, sąd oddala powództwo w całości lub części. Oznaczając inną opłatę niż zaproponowana przez właściwy organ, sąd może orzekać tylko w granicach stawek wynikających ze stanowisk stron (art. 321 § 1 k.p.c.).

[ramka][b]Autorska opinia rzeczoznawcy[/b]

Operat szacunkowy jest autorską opinią rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości. Sporządza się go wyłącznie w formie pisemnej i jest dokumentem urzędowym.

Operat zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę, w tym podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń, wyniku końcowego.[/ramka]