Co robić, gdy gmina zmienia plany

Tomasz Ludwik Krawczyk, adwokat, wspólnik, Kancelaria Drzewiecki, Tomaszek & Wspólnicy

Rz: Czytelnik 15 lat temu kupił nad morzem ziemię o pow. 1,5 tys. mkw., zaklasyfikowaną jako nieużytek rolny. Podobnie zrobiło po sąsiedzku ok. 30 osób. Teraz jedna z nich wystąpiła o warunki zabudowy dla działki, chcąc tam postawić budynek rekreacyjny. Między tymi działkami jest sieć lokalnych dróg prowadząca od drogi gminnej. Wszystko naniesione na mapy. Gmina twierdzi, że nie wyda warunków zabudowy, bo w lipcu będzie głosowanie nad planem, który w miejscu nieużytków przewiduje pola orne. Czytelnicy się nie zgadzają, bo liczyli, że te tereny będą miały status rekreacyjnych. Jak podzielone już na małe działki nieużytki zamieniać na pole? Czy mogą protestować przeciwko planom?

Tomasz Ludwik Krawczyk: Gmina nie może odmówić wydania decyzji o warunkach zabudowy, powołując się na przystąpienie do sporządzenia planu, niezależnie od etapu procedury planistycznej. Jeżeli odmawia, powinna to zrobić decyzją administracyjną, od której przysługuje odwołanie do samorządowego kolegium odwoławczego. Jeżeli zatem gmina jedynie pismem poinformowała, że nie wyda warunków zabudowy, to należy jej przypomnieć o obowiązku prowadzenia postępowania administracyjnego w tym przedmiocie i zakończenia go decyzją. Inną sprawą jest, że jeżeli gmina przystąpiła do sporządzania planu (albo nawet planuje to zrobić), to może zawiesić postępowanie w sprawie wydania warunków zabudowy do czasu uchwalenia planu, lecz nie dłużej niż na dziewięć miesięcy. Jeżeli więc gmina zawiesi postępowanie z wniosku czytelnika, a plan zostanie w lipcu przegłosowany, to postępowanie w sprawie warunków zabudowy będzie umorzone. W przypadku, gdy obowiązuje plan, nie wydaje się warunków zabudowy, lecz pozwolenia na budowę na podstawie przepisów planu.

Co może zrobić czytelnik?

Przeznaczenie gruntu pod pola orne niekoniecznie musi wyłączać możliwość korzystania z niego jako działki rekreacyjnej. Można spróbować wybudować domek jako tzw. siedlisko, czyli budynki mieszkalne na gruntach rolnych, chyba że przepisy planu wyraźnie się temu sprzeciwiają. Jeżeli wskutek uchwalenia planu obniżyła się wartość gruntu, możliwe jest żądanie odszkodowania od gminy. Do tego jednak trzeba wykazać, że przed uchwaleniem planu była możliwość korzystania z gruntu dla celów rekreacyjnych.

Czytelniczka mieszka na wsi, gdzie nie ma aktualnego planu zagospodarowania. Puste pola w okolicy mają być przekształcone z rolnych w budowlane, a pojedyncze działki pod domy będą mogły mieć 800 mkw., podczas gdy dotąd było to minimum 1500 mkw. Według wielu mieszkańców kameralna wieś zamieni się przez taki zapis w gęsto zaludnioną osadę. Co mogą zrobić, by np. plac pod zabudowę był większy od proponowanego w nieuchwalonym planie?

Na kształt planu miejscowego wypływać można na dwa sposoby. Można kontaktować się z członkami rady gminy i podnosić merytoryczne argumenty – np., że mieszkańcy nie życzą sobie zmiany charakteru zabudowy. Ustawa o planowaniu przestrzennym pozwala właścicielom nieruchomości na zgłoszenie uwag, najpierw do założeń planu, a potem do jego projektu wyłożonego przez gminę do wglądu. Uwagi nie są wiążące dla rady gminy, ale jest ona prawnie zobowiązana do ich przegłosowania. I to każdej osobno, jak wskazuje orzecznictwo sądów administracyjnych.

A jeśli nie będzie efektu?

Gmina poprzez radę dysponuje tzw. władztwem planistycznym, czyli zasadniczo może uchwalić taki plan, jaki uzna za słuszny, pod warunkiem jedynie, że nie narusza on przepisów prawa. Oznacza to, że sam fakt, że plan jest niekorzystny dla właściciela danej działki albo nawet obiektywnie zły, nie stanowi jeszcze podstawy do skutecznego kwestionowania postanowień planu na drodze prawnej. Na tej drodze możliwe jest bowiem kwestionowanie postanowień planu tylko o tyle, o ile naruszają one przepisy prawa.

Co można kwestionować?

Mogą to być różnego rodzaju przepisy, np. z zakresu prawa budowlanego (minimalne standardy dla określonych budowli) czy ochrony środowiska (ograniczenia zabudowy określonych obszarów). Możliwe jest również kwestionowanie planu w oparciu o zarzut jego sprzeczności ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, czyli aktem uchwalanym również przez radę gminy i poprzedzającym uchwalenie planu. Ta druga opcja stwarza pewną furtkę do podniesienia w ramach zarzutów prawnych argumentacji merytorycznej związanej z postanowieniami planu, bowiem zgodnie z ustawą o planowaniu przestrzennym studium ma brać po uwagę „dotychczasowe przeznaczenie, zagospodarowanie i uzbrojenia terenu" oraz „stan ładu przestrzennego i wymogi jego ochrony". Takie zarzuty do planu muszą jednak mieć mocne podstawy w postaci zaplanowania sposobu zabudowy całkowicie burzącego dotychczasowy ład – np. elektrownia w dzielnicy willowej. Możliwe jest także kwestionowanie planu miejscowego w związku z uchybieniami proceduralnymi, które towarzyszyły jego uchwaleniu (np. nierozpoznanie wszystkich uwag do planu).

Co może w tej sytuacji zrobić czytelniczka?

Nie ma ona raczej szans na skuteczne zarzucenie projektowi planu naruszania prawa tylko dlatego, że chce on określić minimalną powierzchnię działki budowlanej na 800 mkw. Nie jest to bowiem powierzchnia niespełniająca ogólnych norm dla działki budowlanej.?Zmniejszenie powierzchni z 1500 do 800 m nie stanowi bowiem takiej zmiany sposobu zagospodarowania przestrzennego, który pozwoliłby zarzucić coś studium, które taką zmianę by dopuszczało. Można natomiast sprawdzić, czy postanowienia studium nie są sprzeczne z projektem planu.

Ale uwagi do planu może zgłosić?

Tak, może. Uwagi powinna zgłosić nie później niż w ciągu 14 dni od końca okresu wyłożenia gotowego projektu planu do wglądu, który nie może trwać krócej niż 21 dni. W uzasadnieniu do uwag należy wyłożyć swoje racje. Ostatecznie wybory są na jesieni, co powinno skracać dystans pomiędzy radnymi a mieszkańcami.

A jeśli plany zostaną uchwalone niepomyślnie dla grupy mieszkańców tej okolicy?

W takim przypadku możliwe jest przeanalizowanie procedury uchwalenia planu w poszukiwaniu błędów formalnych, które umożliwiłyby jego zaskarżenie. Nie da się jednak z góry przewidzieć, czy błędy takie zostaną popełnione.

Czytelnik chce rozbudować dom. W jego okolicy nie ma jednak planów zagospodarowania. Czy mimo że dom stoi i chce go powiększyć poprzez zabudowanie tarasu, musi występować o warunki zabudowy, a potem pozwolenie na budowę?

Tak. Zmiana zewnętrznego obrysu budynku wymaga pozwolenia na budowę, a zatem – w przypadku braku planu – decyzji o warunkach zabudowy.?Można w tym celu wykorzystać również starą decyzję o warunkach zabudowy, na podstawie której wydane zostało oryginalne pozwolenie na budowę domu, o ile tylko nie została całkowicie zużyta w tym sensie, że przewidywała możliwość zabudowy większej powierzchni działki i budynek wraz z planowanym tarasem nadal spełniać będzie warunki przewidziane przedmiotową decyzją.

KIEDY I KTO MOŻE KWESTIONOWAĆ PLAN ZAGOSPODAROWANIA

• Plan zagospodarowania na drodze prawnej może kwestionować każdy, kto ma w tym interes prawny, a zatem na pewno właściciel działki objętej planem. Jest to jednak możliwe dopiero po jego uchwaleniu.

• Procedura kwestionowania planu zawierać musi najpierw wezwanie do rady gminy do usunięcia naruszania prawa – jakie naszym zdaniem ma miejsce wskutek uchwalenia planu – a w razie niepodjęcia przez radę gminy stosowanej uchwały skargę do sądu administracyjnego.

• Można również zainteresować właściwego wojewodę zarzucanym gminie naruszeniem przepisów przez plan miejscowy, który może (ale nie musi) wydać tzw. rozstrzygnięcie nadzorcze, czyli uchylić plan w całości lub w części. Od tego z kolei gmina może się odwoływać do sądu.

ZANIM KUPISZ ZIEMIĘ

KIEDY TRAWNIK, KIEDY DZIAŁKA BUDOWLANA

Aby na działce, która znajduje się na terenie bez planów zagospodarowania, można było coś zbudować, przed otrzymaniem pozwolenia na budowę trzeba dla danej inwestycji uzyskać warunki zabudowy. Żeby wydanie takiej decyzji było możliwe, konieczne jest łączne spełnienie następujących przesłanek:

• co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu (tzw. zasad dobrego sąsiedztwa);

• działka ma dostęp do drogi publicznej (formalnie zagwarantowany, a nie jedynie faktyczny!);

• istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;