Od kwietnia banki muszą sprawdzać, badając zdolność kredytową, czy klient wytrzyma spłatę przy stopie referencyjnej równej bieżącemu poziomowi plus jeszcze 5 pkt proc. (wcześniej bufor wynosił 2,5 pkt). Dziś oznacza to symulowaną stopę ponad 10 proc. Skutki szybkich podwyżek stóp (z 0,1 proc. w październiku do 6 proc. obecnie) i regulacyjnej tamy widać w postaci kilkudziesięcioprocentowych spadków popytu na kredyty i sprzedaży mieszkań.
Dlatego Polski Związek Firm Deweloperskich skierował do przewodniczącego Komisji Nadzoru Finansowego apel o rewizję wydanej w marcu rekomendacji S, która nakazała bankom surowiej oceniać zdolność kredytową. Organizacja podkreśliła w liście, powołując się na kwietniowe analizy PKO BP, że zdolność kredytowa Polaków zmniejszyła się w ciągu roku o ponad połowę, przy czym za około dwie trzecie ubytku odpowiada sam wzrost stóp, a za resztę rekomendacja.
Obniżenie buforów
PZFD argumentuje, że obecny bufor jest za wysoki i niepotrzebnie oraz przesadnie dusi popyt, bo ostatni raz stopę referencyjną rzędu ponad 10 proc. mieliśmy w latach 2001–2002. Zdaniem organizacji ryzyko podwyżki stóp do takiego pułapu jest znikome.
Według PZDF, dla kredytów opartych na zmiennej stopie wystarczający byłby bufor 3 pkt proc., z kolei w przypadku kredytów opartych na okresowej stałej stopie należałoby całkowite znieść lub przynajmniej obniżyć bufor do 1 pkt proc. W tej chwili banki pożyczają według stopy rewidowanej najczęściej co pięć lat. PZFD podkreślił, że w praktyce ryzyko utraty zdolności do spłacania zobowiązań po okresowej podwyżce stóp jest niskie, a w ostatniej pięciolatce przeciętne wynagrodzenie wzrosło o jedną trzecią.
– Zaproponowany przez KNF wyższy bufor coraz bardziej nie przystaje do rzeczywistości, nie mówiąc już o tym, że moment na wprowadzenie był skrajnie nieoptymalny – uważa Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments.
Czytaj więcej
Banki nie palą się do przygotowania oferty kredytów z gwarantowanym wkładem. Takie finansowanie może być droższe.
– Banki powinny uwzględniać większy bufor na potencjalne podwyżki, gdy oprocentowanie kredytów było najniższe w historii. Teraz, gdy zgodnie z prognozami koniec cyklu podwyżek stóp jest coraz bliżej, bufor powinien być raczej obniżany niż podwyższany. To spełniałoby cel prowadzenia polityki antycyklicznej, a nie procyklicznej. Generalnie godnym rozważenia jest pomysł liberalizacji zasad udzielania kredytów – szczególnie dla osób chcących kupić pierwsze, relatywnie tanie mieszkanie, np. właśnie przez zmniejszenie buforu – dodaje.
Jarosław Sadowski, główny analityk Expander Advisors, zaznacza, że wydaje się, iż stopa referencyjna prawdopodobnie nie dojdzie do pułapu 10 proc., ale jednak pewne ryzyko istnieje. – Na rynku panuje duża niepewność, dlatego chyba trochę za wcześnie, by luzować bufor w przypadku kredytów opartych na zmiennej stopie. Warto do tego pomysłu powrócić za kilka miesięcy. Co do tych z okresowo stałą stopą, zmniejszenie bufora byłoby dobrym pomysłem. W perspektywie 5–10 lat rata takiego kredytu się nie zmienia, a po tym okresie nawet jeśli będzie wyższa, to jest spora szansa, że kredytobiorca będzie miał już wyższe dochody – mówi Sadowski.
Unikalna oferta
Tylko 5,90 zł/miesiąc
Czytaj więcej
Jeden z działających nad Wisłą banków ogranicza udzielanie nowych kredytów hipotecznych tylko do obecnych klientów. Zdaniem ekspertów może się to wiązać z wychodzeniem naprzeciw zaleceniom ostrożnościowym w kontekście udzielania kredytów.
Nieprzewidywalność
Jarosław Jędrzyński, ekspert RynekPierwotny.pl, zaznacza, że w aktualnej sytuacji geopolitycznej i jej wpływie na globalną gospodarkę wszystkie scenariusze są możliwe. – Pojawiają się już prognozy docelowo 20-proc. inflacji w Polsce, które z każdym dniem zyskują na wiarygodności. Główna stopa w okolicach lub nawet powyżej 10 proc. przestaje jawić się wtedy jako kompletna abstrakcja. Dlatego na razie bufor rzędu 5 pkt proc. jest uzasadniony, a wszelkie inicjatywy zbicia go to igranie z ogniem – uważa Jędrzyński. Dodaje, że rekomendacja w obecnej postaci powinna być utrzymana co najmniej do czasu wyczerpania potencjału wzrostowego inflacji, za który można uznać co najmniej trzymiesięczny okres pozostawania jej na względnie stałym poziomie z perspektywą spadku.
Sceptyczny jest też Jan Dziekoński, niezależny analityk rynku mieszkaniowego i bloger. – Utrzymanie obecnego, obowiązującego raptem od kwietnia buforu wydaje się nadal uzasadnionym elementem polityki ostrożnościowej Urzędu KNF. Ma on przeciwdziałać ekstremalnym warunkom makroekonomicznym. Choć scenariusz wywindowania stóp procentowych ponad 10 proc. wydaje się dziś mało prawdopodobny, nie oznacza to, że jest niemożliwy. Równie niemożliwy dla rynku rok temu był WIBOR ponad 3 proc., który obecnie sięga już 7 proc. – mówi Dziekoński. – Kredyt hipoteczny o stopie zmiennej to ryzykowny produkt finansowy, jak się obecnie wielu boleśnie przekonało, tym bardziej należy go ograniczać wyłącznie do wąskiego grona osób mogących sobie na to pozwolić finansowo. Dla pozostałych, o niższej zdolności kredytowej, do dyspozycji są kredyty o stopie okresowo stałej. Ewentualne wnioski o poluzowanie buforu powinny być poparte przekazaniem odpowiedniego dofinansowania do Funduszu Wsparcia Kredytobiorców przez wnioskodawców – podkreśla.
Czytaj więcej
Rynek zamarł. Klientów nie stać na coraz droższe nieruchomości na coraz droższe kredyty. Czas sprzedaży mieszkań się wydłuża, nawet dwukrotnie. Ceny mogą zacząć spadać pod koniec roku.
