Według firmy Colliers w ciągu trzech kwartałów br. wartość inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce wyniosła 4 mld euro (18 mld zł), z czego przeszło 1,4 mld w III kwartale. Nadal gros transakcji zawierają inwestorzy zagraniczni. Rodzimy kapitał nie ma siły przebicia – mogłyby go zaktywizować REIT-y, czyli wehikuły inwestujące w nieruchomości przynoszące zwrot z najmu. Celem spółek jest wypłacanie zysków akcjonariuszom.
Czytaj więcej
Skutkiem zmian w najmie mogą być wzrost cen i szarej strefy – uważa Łukasz Kupryjańczyk, ekspert podatkowy.
Wciąż nie wiadomo, kiedy w Polsce zostaną wznowione prace nad wprowadzeniem REIT-ów do porządku prawnego. Na razie trwa przekazywanie przez resort rozwoju przewodnictwa nad projektem do Ministerstwa Finansów. Pytanie, czy proces ruszy od zera, czy zostanie wykorzystana platforma gromadząca przedstawicieli kluczowych ministerstw, instytucji i organizacji – która odbyła tylko jedno posiedzenie, w lipcu.
Potrzebny instrument
– W Polsce rocznie inwestowane jest kilka miliardów euro w nieruchomości biurowe, logistyczne, mieszkaniowe, handlowe i hotelowe. Około 95 proc. kapitału finansującego te zakupy pochodzi od inwestorów zagranicznych – funduszy inwestycyjnych, emerytalnych, instytucji ubezpieczeniowych i bankowych, bezpośrednio inwestujących pieniądze publiczne i prywatne Brytyjczyków, Amerykanów, Szwedów czy Niemców. Zysk z późniejszego zarządzania nimi również wraca do ich kieszeni. Tak niski udział lokalnego kapitału jest ewenementem na skalę światową – zaznacza Krzysztof Cipiur, partner i dyrektor działu rynków kapitałowych w Knight Frank.
Podkreśla, że przy niskich stopach procentowych i galopującej inflacji, czyli czynnikach, które wprost zjadają oszczędności Polaków, nieruchomości pozwalają na osiągnięcie bezpiecznego zwrotu od 4,5 do 6 proc. w skali roku.
Czytaj więcej
Wyższe lub nowe podatki, czy dodatkowe opłaty przy sprzedaży mieszkania w ciągu roku od jego zakupu - to pomysły na walkę ze spekulantami i funduszami inwestycyjnymi, które hurtowo wykupują mieszkania.
– Inwestorzy indywidualni w Polsce, nie mając innych możliwość gwarantujących stabilny zwrot w takiej wysokości, decydują się na zakup mieszkań. Część z nich jest wynajmowana i generuje zwrot, ale wiele nieruchomości stoi też pustych, podczas gdy właściciele czekają na wzrost ich wartości i możliwość sprzedaży z zyskiem. Przy niskiej podaży i wysokim popycie w segmencie nieruchomości mieszkaniowych REIT-y jawią się jako dobre rozwiązanie, poszerzające możliwości inwestycyjne na rynku nieruchomości dla prywatnego polskiego kapitału – wskazuje Cipiur.
Podkreśla, że ustawodawca nie powinien zamykać drogi do inwestowania w żaden z segmentów nieruchomości, a jedynie zapewnić bezpieczeństwo tych inwestycji. – Ograniczenia nie dotyczą inwestorów zagranicznych, więc wdrażanie takowych w obszarze prawnym czy podatkowym tylko polskim inwestorom może być przejawem dyskryminacji. Warto też zwrócić uwagę na fakt, że zagraniczny kapitał koncentruje swoją uwagę w Polsce na największych miastach. REIT-y, zwiększając płynność inwestycyjną, dałyby impuls deweloperom, by budować mieszkania na wynajem, nowoczesne biurowce czy centra logistyczne w mniejszych aglomeracjach, wspierając ich rozwój i tworzenie nowych miejsc pracy – podsumowuje Cipiur.
Piotr Staniszewski, partner w zespole nieruchomości w kancelarii Dentons, wskazuje, że obecnie brak w Polsce atrakcyjnego wehikułu pozwalającego mobilizować rodzimy kapitał prywatny do inwestycji w nieruchomości komercyjne, w tym mieszkaniowe.
Czytaj więcej
Rynek najmu mieszkań odbił od dna, ale o wielkich podwyżkach stawek nie ma mowy. Warunki wciąż dyktują najemcy.
– Dlatego też prace legislacyjne nad ustawą o REIT-ach rozpoczęte w 2021 r. w Ministerstwie Rozwoju powinny być kontynuowane. Warto podkreślić, że REIT-y są rozwiązaniem strukturalnym o charakterze długoterminowym. Aktualna sytuacja na rynku mieszkaniowym, czy w innych sektorach nieruchomości, nie powinna przesądzać o tym, czy REIT-y zostaną wprowadzone do polskiego systemu prawnego i podatkowego. Należy pamiętać, że zanim ustawa zostałaby uchwalona i pierwsze REIT-y zaczęłyby funkcjonować, minie jeszcze wiele miesięcy, a sytuacja na rynku na pewno ulegnie zmianom w tym okresie. Poza tym siłą REIT-ów powinna być możliwość dywersyfikacji portfela posiadanych nieruchomości, co powinno przekładać się na rozproszenie ryzyka dla poszczególnych akcjonariuszy REIT-ów – mówi Staniszewski.
REIT-y już tu są
Największe europejskie REIT-y są od dawna obecne w Polsce, a ich kapitalizacje (wartości giełdowe) są znacznie wyższe od wartości transakcji zawieranych na naszym rynku.
Magazynowy potentat SEGRO wyceniany jest na londyńskim parkiecie na prawie 16 mld euro, nad Wisłą ma pokaźny portfel obiektów logistyczno-przemysłowych.
Holenderskie Unibail-Rodamco-Westfield, warte 10 mld euro, kontroluje centra handlowe, w tym Arkadię, Wroclavię czy Galerię Mokotów.
Z kolei do francuskiego Klepierre, wycenianego na ponad 6 mld euro, należą w Polsce m.in. Sadyba Best Mall czy Lublin Plaza.
