Według szacunków nawet 75 proc. umów dzierżawy prywatnych gruntów rolnych zawieranych jest ustnie. W wielu przypadkach, m.in. przy ubieganiu się o dopłaty bezpośrednie, utrudnia to weryfikację powierzchni gruntów pozostających w posiadaniu danego rolnika. Z tego powodu Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi przygotowało projekt ustawy o dzierżawie rolniczej. Zakłada on wprowadzenie obowiązkowej formy pisemnej dla takich umów oraz wzmocnienie pozycji dzierżawcy względem wydzierżawiającego. Po wejściu w życie nowych przepisów strony będą miały trzy lata na przekształcenie dotychczasowych umów ustnych w umowy zawarte na piśmie.
Jednym z najbardziej kontrowersyjnych rozwiązań przewidzianych w pierwotnej wersji projektu była możliwość oddania dzierżawionego gruntu w poddzierżawę osobie trzeciej, w niektórych przypadkach nawet bez zgody właściciela nieruchomości. Przepis ten nie znalazł się jednak w nowej wersji projektu, która właśnie została skierowana do konsultacji.
Utrzymano natomiast brak ograniczeń podmiotowych po stronie dzierżawców. Oznacza to, że – w przeciwieństwie do gruntów państwowych – prywatne grunty rolne będzie można wydzierżawiać również osobom niebędącym rolnikami. Ministerstwo nie zdecydowało się na wprowadzenie dodatkowych ograniczeń, argumentując, że dzierżawa może stanowić dla osób bez wykształcenia rolniczego sposób na zdobycie praktycznego doświadczenia niezbędnego do prowadzenia działalności rolniczej.
Czytaj więcej
Gdy nie jest się rolnikiem indywidualnym, nabycie gruntu pod uprawę graniczy z cudem. Ale wydzierżawić ją, nawet na 30 lat będzie mógł każdy, nawet...
W nowej wersji dodano za to przepis, zgodnie z którym przepisy o dzierżawie rolniczej będą miały zastosowanie także do umów, na podstawie których osoba biorąca nieruchomość rolną do używania i pobierania pożytków nie jest obowiązana do płacenia czynszu, a jedynie do ponoszenia podatków i innych ciężarów związanych z posiadaniem ziemi.
– Ma to na celu uniknięcie obchodzenia nowych regulacji. W konsekwencji nie będzie wątpliwości, że do umów o skutku analogicznym do umów dzierżawy będą miały zastosowanie wszystkie instytucje właściwe dla stosunku dzierżawy rolniczej – czytamy w uzasadnieniu projektu.
Liczyć się ma nie data podpisania umowy, lecz jej okazania
Podobnie jak w poprzedniej wersji projektu, projektodawca nie zdecydował się na wprowadzenie obowiązku zawierania umów dzierżawy rolniczej w formie aktu notarialnego. Choć umowa będzie musiała zostać zawarta w formie pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności, strony zachowają swobodę wyboru bardziej sformalizowanej formy. Będą mogły zawrzeć ją w formie aktu notarialnego, w formie pisemnej z urzędowym poświadczeniem daty albo w formie elektronicznej.
Projekt przewiduje również doprecyzowanie zasad ustalania daty zawarcia umowy. Zgodnie z nową regulacją, w przypadku umowy zawartej w formie pisemnej z urzędowym poświadczeniem daty za datę jej zawarcia będzie uznawany dzień okazania dokumentu notariuszowi, wójtowi, burmistrzowi, prezydentowi miasta lub kierownikowi powiatowego biura Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa.
– Przyjęcie domniemania, że data okazania umowy notariuszowi czy urzędnikowi jest datą zawarcia umowy, spowoduje, że jeśli strony podpiszą umowę np. 1 stycznia, ale okażą ją notariuszowi w grudniu, to w myśl tych przepisów umowa przez rok nie obowiązywała – zwraca uwagę dr Piotr Marquardt, notariusz z Katowic. – Nie mówiąc już o tym, że okazanie umowy w celu uzyskania poświadczenia daty nie wymaga udziału obydwu stron. Dlatego wiele lepszym rozwiązaniem byłaby forma umowy z podpisem notarialnie poświadczonym, co wymaga udziału wszystkich stron umowy, a poza tym pozwala na ujawnienie umowy w księdze wieczystej – dodaje rejent.
Czytaj więcej
Ministerstwo Rolnictwa chce, by umowę dzierżawy ziemi rolnej można było zawrzeć tylko w formie pisemnej lub elektronicznej. Obecnie większość umów...
Jego zdaniem, skoro ustawodawca zdecydował się na sformalizowanie umów dzierżawy, minimalną formą powinna być umowa z podpisem notarialnie poświadczonym. – Zwłaszcza że wcale nie jest powiedziane, iż poświadczenie daty będzie tańsze, ponieważ podstawą naliczenia opłat jest objętość umowy. Przy długiej umowie poświadczenie podpisu może być rozwiązaniem tańszym, nie mówiąc już o tym, że zarówno koszty poświadczenia daty pewnej, jak i poświadczenia podpisu są naprawdę symboliczne – dodaje Piotr Marquardt.
Jedyną zachętą do ujawnienia umowy dzierżawy w księdze wieczystej przewidzianą w projekcie jest okoliczność, że tylko w takich przypadkach dzierżawca mógłby żądać ograniczenia wykonywania ograniczonych praw rzeczowych ustanowionych na gruncie w trakcie obowiązywania umowy. Chodzi o sytuacje, w których wydzierżawiający ustanowi np. służebność przesyłu czy służebność gruntową, co utrudniałoby korzystanie z działki. Wówczas, jeśli umowa jest ujawniona w księdze wieczystej, dzierżawca mógłby żądać zaprzestania wykonywania tego prawa lub obniżki czynszu.
Rolnicy: to przeregulowanie i ingerencja w swobodę zawierania umów
Suchej nitki na projekcie ustawy nie zostawia za to Władysław Serafin, prezes Krajowego Związku Rolników, Kółek i Organizacji Rolniczych.
– Uchwalenie tej ustawy nie ma sensu. To klasyczny przykład przeregulowania. Logika tego projektu jest obliczona na efekt propagandowo-polityczny, a nie merytoryczny. Większość proponowanych rozwiązań jest zbędna. Przepisy określające wymogi co do tego, jakie postanowienia musi zawierać umowa dzierżawy i w jaki sposób mają one zostać uregulowane, ingerują w swobodę umów, a także – w pewnym stopniu – w prawo własności oraz możliwość zarządzania gruntami. Co państwu do tego, jak strony uregulują między sobą np. terminy płatności? Po co narzucać takie rygory? – pyta retorycznie Serafin.
Czytaj więcej
Już w stosunku do istniejących ograniczeń przy nabyciu ziemi rolnej są formułowane zarzuty nazbyt mocnej ingerencji w prawo własności. Nie jestem p...
Jak dodaje, zamiast edukować rolników co do tego, jak powinny wyglądać umowy dzierżawy, proponuje się wprowadzenie sztywnych reguł w ustawie. – Jeśli te przepisy zostaną uchwalone, to za kilka lat będą uchylane na kolejnej fali deregulacji. Dlatego jestem przeciwnikiem takiej formy rozwiązania problemu – dodaje Serafin.
Jego zdaniem, jeżeli problemem jest antydatowanie umów dzierżawy czy brak ich jawności, wystarczy wprowadzić jeden prosty przepis do ustawy o Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa.
– Należy zobowiązać rolników do przedkładania zawartych umów dzierżawy do ARiMR, tak aby ich kopie trafiały do akt. Natomiast decyzję o tym, czy będzie to zwykła umowa cywilnoprawna, czy umowa zawarta w formie aktu notarialnego, należy pozostawić rolnikom. Podobnie powinno być z warunkami dzierżawy – strony same powinny decydować o ich treści – postuluje Władysław Serafin. Dodaje też, że umowy dzierżawy gruntów prywatnych powinny być traktowane na takich samych zasadach jak umowy dzierżawy gruntów państwowych.
