Kupujesz pierwsze wspólne mieszkanie? Zwolnienia z PCC może nie być

Żona nie skorzysta z ulgi podatkowej w postaci zwolnienia z PCC, jeśli nabywa mieszkanie z mężem, który już miał własne lokum.

Publikacja: 10.10.2023 02:05

Kupujesz pierwsze wspólne mieszkanie? Zwolnienia z PCC może nie być

Foto: Adobe Stock

Są już indywidualne interpretacje skarbówki w sprawie nowego zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) dla kupujących pierwsze mieszkanie. I okazuje się, że niektórych może spotkać niemiła niespodzianka.

– Wiele osób może nie skorzystać z ulgi, choć faktycznie kupują swój pierwszy w życiu lokal – mówi Grzegorz Gębka, doradca podatkowy w kancelarii GTA.

Przypomnijmy, że umowa sprzedaży mieszkania bądź domu na rynku wtórnym jest obciążona 2-proc. podatkiem. Musi go zapłacić kupujący. Jeśli mieszkanie kosztuje np. milion, PCC wynosi 20 tys. zł.

Dla każdego pierwsze mieszkanie

Od 31 sierpnia kupujący jest zwolniony z podatku, jeśli nabywa swoje pierwsze lokum. Nowy przepis (art. 9 pkt 17 ustawy o PCC) wymienia prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Nabywca nie płaci PCC, jeśli w dniu transakcji oraz wcześniej nie przysługiwało mu żadne z tych praw (ani udział).

Zwolnienie przysługuje także wtedy, gdy nabywców nieruchomości jest więcej. Jak jednak przestrzegaliśmy w „Rzeczpospolitej” z 31 sierpnia, żaden z nich nie może mieć (w dniu transakcji bądź wcześniej) własnego lokum.

Czytaj więcej

Mieszkanie bez PCC. Ale musi być pierwsze

Wtedy bowiem fiskus może uznać, że nieruchomość nie jest „pierwsza” i nikt z kupujących nie skorzysta ze zwolnienia. Przykładowo, jeśli jeden z małżonków miał już mieszkanie (albo jego część), zakup nieruchomości przez małżeństwo będzie objęty PCC. Nawet jak dla drugiego małżonka jest to pierwsze lokum.

Nasze obawy nie były bezpodstawne, okazuje się, że skarbówka właśnie tak interpretuje nowe przepisy. Spójrzmy na sprawę kobiety, która kupuje razem z mężem dom w zabudowie szeregowej. Mają rozdzielność majątkową. Kobieta nigdy nie posiadała żadnej nieruchomości i twierdzi, że może skorzystać z nowego zwolnienia z PCC. Nic z tego, ulga nie przysługuje – uznał fiskus. Wcześniej mieszkanie miał bowiem mąż. „Gdy nieruchomość nabywana jest na współwłasność, to każdy z kupujących (małżonkowie, rodzice z dzieckiem, rodzeństwo, osoby obce) musi spełniać warunek nieposiadania wcześniej nieruchomości lub udziału w niej” – czytamy w interpretacji nr 0111-KDIB2-2.4014.203.2023.1.PB.

– Interpretacja dotyczy małżonków, ale jak fiskus sam wskazuje, z ulgi nie skorzystają też inne osoby kupujące na współwłasność, np. pary żyjące w nieformalnych związkach. Wystarczy, że jeden nabywca już kiedyś miał albo nadal ma jakąś nieruchomość mieszkalną – mówi Grzegorz Gębka.

Fiskus chce cały PCC od pierwszego mieszkania

Jak tłumaczy Ministerstwo Finansów na swojej stronie podatki.gov.pl, jeśli kilka osób kupuje na współwłasność, obowiązek podatkowy ciąży na wszystkich nabywcach. Odpowiadają oni solidarnie za zapłatę PCC. Podaje przykład małżeństwa, które dokonuje wspólnego zakupu z rodzicami żony. PCC może być zapłacony w równych częściach, może go odprowadzić jedna osoba albo tylko niektórzy z zobowiązanych. Byleby został uregulowany w całości – zaznacza resort finansów.

– Załóżmy, że rodzice z dziećmi kupili wspólne mieszkanie za milion. Dla dzieci to pierwsze lokum, dla rodziców drugie. Fiskus będzie chciał od rodziny cały PCC (20 tys. zł), zwolnienie nie jest bowiem proporcjonalne. Mimo tego że dzieci inwestują w swoją pierwszą nieruchomość, żadnej korzyści podatkowej nie będzie – podkreśla Wojciech Jaciubek, adwokat i doradca podatkowy w kancelarii Marszałek i Partnerzy-Adwokaci.

Od zasady „bez PCC tylko pierwsze mieszkanie” jest wyjątek. Otóż kupujący może mieć w dniu transakcji (albo wcześniej) połowę (lub mniej) nieruchomości otrzymanej w spadku. Nie wyklucza to zwolnienia. Ale jak dostaliśmy coś w darowiźnie, ulgi już nie mamy. Przekonała się o tym kobieta planująca zakup mieszkania. Chciała skorzystać ze zwolnienia z PCC, fiskus się jednak na to nie zgodził, okazało się bowiem, że sześć lat temu otrzymała w darowiźnie jedną trzecią gruntu, na którym stoi m.in. budynek mieszkalny. Darowizna to nie dziedziczenie – podkreślił fiskus i zakwestionował ulgę (interpretacja nr 0111-KDIB2-3.4014.264.2023.1.ASZ).

– Ustawodawca powinien pomyśleć nad złagodzeniem warunków zwolnienia, bo jak widać, wcale nie jest o nie łatwo – podsumowuje Wojciech Jaciubek.

Formalności
Notariusz zapyta o ulgę

Umowa kupna-sprzedaży nieruchomości musi być zawarta u notariusza. To on pobiera i odprowadza do urzędu PCC. Co ma zrobić kupujący, jeśli chce skorzystać z nowej ulgi? Musi złożyć u notariusza oświadczenie, że ma do niej prawo. Jest to przykładowo taka formuła „Pan ..... oświadcza, że na dzień nabycia przedmiotowej nieruchomości nie posiada ani nie posiadał prawa własności ani udziału w lokalu mieszkalnym stanowiącym odrębną nieruchomość, prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dotyczącego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego w Polsce lub za granicą”.
Szerzej o procedurze u notariusza pisaliśmy m.in. w „Rzeczpospolitej” z 11 sierpnia.
Przypomnijmy, że PCC płacą kupujący na rynku wtórnym. Natomiast zakup mieszkania od dewelopera jest obciążony VAT. Wtedy PCC nie odprowadzamy. Od tej zasady będzie wyjątek dotyczący nabywających mieszkania hurtowo. Chodzi o zakup szóstego i kolejnego lokalu w jednej inwestycji. Nabywca zapłaci 6 proc. PCC, niezależnie od VAT. Ta regulacja będzie obowiązywać od 1 stycznia 2024 r.

Są już indywidualne interpretacje skarbówki w sprawie nowego zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) dla kupujących pierwsze mieszkanie. I okazuje się, że niektórych może spotkać niemiła niespodzianka.

– Wiele osób może nie skorzystać z ulgi, choć faktycznie kupują swój pierwszy w życiu lokal – mówi Grzegorz Gębka, doradca podatkowy w kancelarii GTA.

Pozostało 94% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Jak kwestionować niezgodne z prawem plany inwestycyjne sąsiada? Odpowiadamy
Materiał Promocyjny
Jak wykorzystać potencjał elektromobilności
Praca, Emerytury i renty
Krem z filtrem, walizka i autoresponder – co o urlopie powinien wiedzieć pracownik
W sądzie i w urzędzie
Jak otrzymać bon energetyczny? Jest wzór wniosku
Nieruchomości
Większe odległości od działki sąsiada. Jakie zmiany się szykują
Administracja
Rzeka zabrała część nieruchomości. Kiedy przysługuje odszkodowanie?