NSA: wymuszona przez los sprzedaż nieruchomości bez PIT

To może być przełom w podejściu sądów administracyjnych do opodatkowania odpłatnego zbycia nieruchomości w tzw. obrocie prywatnym. We wtorek Naczelny Sąd Administracyjny wydał precedensowy wyrok w sprawie kobiety, która została zmuszona przez los do szybkiego zbycia gruntu po ojcu. Uznał, że w takiej sytuacji nie ma PIT.

Notarialna obietnica

Życie pisze scenariusze, o których ustawodawcy podatkowemu nawet się nie śniło. W maju 2011 r. ojciec podatniczki zawarł przed notariuszem umowę przedwstępną sprzedaży 12,5 ha gruntu. Zobowiązał się w niej, że do maja 2013 r. odsprzeda ją spółce. Sam był właścicielem gruntu dłużej niż pięć lat, więc transakcja nie podlegałaby PIT. Niestety, nie zdążył. Zmarł kilka tygodni po pierwszej wizycie u rejenta.

Działkę po zmarłym odziedziczyły po połowie jego dzieci – syn i córka. Sytuacja stała się patowa. Zobowiązanie z aktu notarialnego po zmarłym ojcu przeszło na spadkobierców. Nie mieli szans na to, by ze sprzedażą czekać pięć lat od końca roku, w którym nastąpiło nabycie. A w takim przypadku, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, trzeba płacić daninę. Co gorsza, spadkobiercy znaleźli się w nieciekawej sytuacji, bo przy nabyciu w spadku praktycznie nie ma kosztów pozwalających zmniejszyć daninę.

Córka zmarłego zapytała fiskusa, czy realizując postanowienia umowy przedwstępnej podpisanej przez ojca, zostaną z bratem zobowiązani do zapłaty podatku od zbycia nieruchomości przed upływem pięciu lat od jej ustawowego odziedziczenia.

Sama uważała, że nie, bo jako spadkobierca została bezwarunkowo zmuszona do wywiązania się z obowiązku sprzedaży. Podkreślała, że gdyby ojciec nie zmarł i dokonał sprzedaży sam w terminie określonym w akcie notarialnym, podatek by nie wystąpił.

Fiskus odpowiedział, że transakcja będzie opodatkowana. Tłumaczył, że zbywcą nieruchomości po śmierci spadkodawcy jest spadkobierca i to on jest podatnikiem PIT, który uzyskuje przychód ze zbycia nieruchomości. W jego ocenie bez znaczenia jest to, że zawarcie umowy przenoszącej własność jest skutkiem zobowiązania umownego, którego stroną był spadkodawca.

Sprawa trafiła na wokandę, ale Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie podzielił stanowisko skarbówki.

Na problem inaczej spojrzał dopiero Naczelny Sąd Administracyjny, który uwzględnił skargę kasacyjną podatniczki i uchylił zarówno wyrok WSA, jak i interpretację.

Po analizie art. 389 i 390 kodeksu cywilnego, które dotyczą umów przedwstępnych wskazał, że z tytułu umowy zawartej przez ojca skarżącej spółce przysługiwały dwa roszczenia. Jednym z nich jest roszczenie o zawarcie umowy. Z przepisów cywilnych i orzecznictwa, w tym Sądu Najwyższego, wynika, że w praktyce może dojść do zastąpienia oświadczenia woli zbywcy orzeczeniem sądu. W konsekwencji przy umowie przedwstępnej w formie aktu notarialnego spadkobiercy nie mogą wiele zrobić.

NSA zgodził się, że co do zasady – bez względu na to, czy skarżąca i jej brat dobrowolnie wywiązaliby się z zobowiązania czy zmusiłby ich do tego sąd – transakcja sprzedaży byłaby odpłatnym zbyciem nieruchomości. Nie oznacza to jednak, że fiskus może automatycznie domagać się podatku.

Wyjątek tak, ale na korzyść podatnika

Sąd odwołał się do orzecznictwa dotyczącego m.in. skutków zwrotów gruntów wywłaszczonych czy utraconych po wojnie. W jednej z uchwał NSA stwierdził, że art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT ogranicza w sposób istotny swobodę dysponowania prawem własności i innymi wymienionymi w nim prawami. Dlatego jako przepis o charakterze szczególnym musi być interpretowany ściśle, a wątpliwości prawne powinny być wyjaśniane na korzyść podatnika (por. FPS 7/96).

– Biorąc to pod uwagę, art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT należy odnosić tylko do typowych sytuacji zbycia nieruchomości, zwłaszcza o spekulacyjnym charakterze. W spornym przypadku nie mamy z taką do czynienia – tłumaczył sędzia NSA Stefan Babiarz.

Podkreślał, że podatnicy-spadkobiercy nie mogą się znaleźć w sytuacji gorszej niż ich poprzednik prawny. Zwłaszcza że nie mieli wpływu ani na nabycie gruntu, ani na to, że musieli go potem sprzedać.

W ocenie NSA ważny jest cel, dla którego finalizowana jest transakcja. Jeżeli tak – jak w spornej sprawie – podatnik wykonuje obowiązek z kodeksu cywilnego, to transakcja nie podlega opodatkowaniu z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

Wyrok jest prawomocny.

Sygnatura akt: II FSK 1014/14

Opinia

Krzysztof J. Musiał, doradca podatkowy, partner w kancelarii Musiał i Partnerzy