Dług można spłacić, oddając nieruchomość

Potwierdził to[b] Sąd Najwyższy w wyroku z 3 lipca 2008 r. (IV CSK 170/08)[/b]. W sprawie, której on dotyczy, chodziło o umowę pożyczki zawartą w na początku 2002 r. przez dwie spółki z o.o.: S. oraz K.

Na jej podstawie K. pożyczyła zadłużonej spółce S. 300 tys. zł na okres jednego miesiąca. S. zobowiązała się, na wypadek, gdyby w terminie pożyczka nie została spłacona, do przeniesienia na pożyczkodawcę dużej nieruchomości rolnej, wykorzystywanej przez nią w działalności gospodarczej. W imieniu tej firmy umowę podpisał jej prezes, członek jednoosobowego zarządu. Pokwitował odbiór 90 tys. zł – pozostałą część spółka K. wypłaciła wierzycielom pożyczkobiorcy.

[srodtytul]Pożyczkodawca czuje się właścicielem [/srodtytul]

Firma S. pożyczki nie zwróciła w terminie. 2 marca 2002 r. z powołaniem się na ustalenia zawarte w umowie pożyczki został podpisany akt notarialny przeniesienia na pożyczkodawcę wskazanej nieruchomości rolnej. Również tę umowę zawarł reprezentujący S. prezes. Firma K. została wpisana jako właściciel do księgi wieczystej nieruchomości.

Spółka S. wystąpiła do sądu, na podstawie art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, z żądaniem uzgodnienia treści tej księgi z rzeczywistym stanem prawnym. Twierdziła, że nadal jest właścicielem nieruchomości. Do przeniesienia własności nieruchomości nie doszło, bo umowa z 2 marca 2003 r., jej zdaniem, jest nieważna, i to z dwu powodów.

Przede wszystkim wskutek tego – przekonywała spółka – że zobowiązanie do przeniesienia własności zawarte w umowie pożyczki nie miało wymaganej formy aktu notarialnego. Skoro tak, to jest nieważne, a więc w konsekwencji nieważna jest także umowa z 2 marca 2002 r. przenosząca własność. Spółka powołała się na art. 158 k.c., w myśl którego umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna mieć formę aktu notarialnego.

[srodtytul]Prezes w ciągu [/srodtytul]

Jako drugą podstawę do uznania obu umów za nieważne S. wskazała art. 82 k.c. W myśl tego przepisu nieważne jest oświadczenie woli złożone przez osobę, która z jakichkolwiek powodów znajdowała się w stanie wyłączającym świadome, swobodne podjęcie decyzji i wyrażenie woli, a dotyczy to w szczególności choroby psychicznej, niedorozwoju umysłowego albo innego, choćby przemijającego, zaburzenia czynności psychicznych. Według spółki S. takim zaburzeniem był alkoholizm jej prezesa przejawiający się tzw. ciągami alkoholowymi. Twierdziła, że właśnie będąc w takim ciągu, prezes podpisał umowę przenoszącą własność nieruchomości.

O stanie prezesa miało świadczyć również to, że za zwolnienie z długu wynoszącego 300 tys. zł pozbawił spółkę nieruchomości, która wedle wyceny rzeczoznawcy warta była 2 mln 869 tys. zł.

Sąd I instancji uwzględnił żądanie firmy S. Uznał bowiem, że w świetle art. 82 k.c. obie umowy, ze względu na stan prezesa w momencie ich podpisywana, były nieważne.

[srodtytul]Notariusz niepotrzebny[/srodtytul]

Sąd II instancji doszedł do odmiennych wniosków. W jego ocenie S. nie wykazała, że prezes znajdował się w stanie wyłączającym świadome i swobodne podjęcie decyzji – ani w momencie podpisywania umowy pożyczki i odbioru pieniędzy, ani w chwili zawierania umowy przenoszącej własność nieruchomości. Ważna w jego ocenie była zarówno umowa pożyczki, jak i umowa przeniesienia własności nieruchomości.

Sąd II instancji nie zgodził się też z innymi argumentami S., które wedle tej spółki miały świadczyć o nieważności umowy przenoszącej własność nieruchomości na pożyczkodawcę. Uznał, że notarialna forma zawartego w umowie pożyczki zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości nie stanowiła warunku ważności tej umowy ani umowy z 2 marca 2002 r. Niezachowanie tej formy miało tylko takie znaczenie, że umowa pożyczki, w której zobowiązanie to się znalazło, nie rodziła po stronie firmy K. roszczenia wobec S. o przeniesienie własności nieruchomości na wypadek niespłacenia pożyczki w terminie. Słowem, K. nie mógłby zmusić pożyczkodawcy na drodze sądowej do zawarcia umowy przenoszącej własność.

Skoro już jednak doszło do zawarcia umowy przenoszącej własność, to jest ona ważna. Istotne jest bowiem to, że dług istniał. Sąd II instancji powołał się tu na art. 453 k.c. Wynika z niego wprost, że dłużnik może w celu zwolnienia się zobowiązania (w tym wypadku – zobowiązania do zwrotu pożyczki) spełnić za zgodą wierzyciela inne świadczenie; jego zobowiązanie wówczas wygasa.

[srodtytul]Przeniesienie własności[/srodtytul]

SN zaakceptował wyrok II instancji. Także w jego ocenie spółka nie wykazała, że prezes działał w stanie wyłączającym świadome i swobodne podjęcie decyzji i że z tego powodu umowy są nieważne. – Nie wystarczy dla takiej oceny – mówił sędzia Mirosław Bączyk – fakt nadużywania alkoholu i obiektywna nieekwiwalentność umowy przenoszącej własność.

Trafnie też sąd II instancji nawiązał do art. 453 k.c. Sędzia zauważył, że wykonywanie zobowiązań z umów pożyczki przez przeniesienie na pożyczkodawców prawa własności staje się coraz częstsze. Świadczeniem zastępującym pierwotne może być m.in. cesja wierzytelności, a także przeniesienie własności nieruchomości. Także w ocenie SN warunkiem ważności umowy przenoszącej jest ważność umowy pożyczki. Do tego nie jest zaś potrzebne, by z umowy pożyczki płynęło ważne zobowiązanie do przeniesienia własności czy przelewu wierzytelności.