Własne zamiast własnościowego

Po likwidacji możliwości ustanowienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu powstało roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu. Potwierdził to [b]Sąd Najwyższy swym wyrokiem[/b] [b](sygn. V CSK 65/09)[/b]. W sprawie chodzi o lokal użytkowy o pow. prawie 600 mkw. w budynku spółdzielni mieszkaniowej wybudowanym pod koniec lat 80. Edward M., najemca, zawarł w 1995 r. umowę ze spółdzielnią, w której ta zobowiązała się, że po uiszczeniu w ratach wkładu budowlanego w kwocie 173 tys. zł przyjmie go na członka i ustanowi na jego rzecz spółdzielcze własnościowe prawo do tego lokalu.

[srodtytul]Niefortunne cofnięcie powództwa[/srodtytul]

W czerwcu 1999 r. w trakcie lustracji spółdzielni zakwestionowano dopuszczalność takiej umowy ze względu m.in. na jej nieekwiwalentność (koszt budowy spornego lokalu wynosił na 1999 r. ok. 300 tys. zł, a wartość lokum ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego na 2003 r. – 600 tys. zł). Spółdzielnia wystąpiła do sądu o stwierdzenie nieważności tej umowy, ale żądanie to zostało w 2003 r. ostatecznie oddalone.

Edward M. w marcu 2003 r. uiścił ostatnią ratę wkładu i złożył deklarację członkowską. Po odmowie wystąpił do sądu przeciwko spółdzielni o przyjęcie w poczet członków i przyznanie spółdzielczego prawa do lokalu. Tak się jednak stało, że cofnął powództwo w części dotyczącej pierwszego żądania. Zapadł korzystny dla niego wyrok. Wyrokiem z 28 kwietnia 2006 r. [b](sygn. V CSK 42/06)[/b] Sąd Najwyższy uchylił go. Powodem był wzgląd na obowiązujący wówczas art. 171 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, w świetle którego ustanowienie spółdzielczego prawa do lokalu przez spółdzielnię na podstawie umowy możliwe jest tylko na rzecz jej członka. Skoro więc Edward M. cofnął powództwo o przyznanie członkostwa, a lokal, o który się ubiega, nie był na rynku wtórnym, przydzielenie mu tego lokalu nie było możliwe (nie musiała i nie musi mieć członkostwa osoba, która nabywa takie prawo już istniejące). Sprawa ta zakończyła się ostatecznie przegraną Edwarda M.

[srodtytul]Kolejne dwie sprawy w sądzie[/srodtytul]

Spółdzielnia w 2007 r. w trybie przetargowym zawarła w kwietniu 2007 r. umowę z Tadeuszem O. i Łukaszem N. o ustanowienie na ich rzecz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego, o który bezskutecznie ubiegał się Edward M. W grudniu 2007 r. Tadeusz O. i Łukasz N. zawarli ze spółdzielnią drugą umowę: o przeniesieniu na nich własności tego lokalu.

W pierwszej z nich zapisano, że przechodzą na nich korzyści, ciężary i zobowiązania związane z lokalem oraz wynikające z umowy zawartej w 1995 r. z Edwardem M. pełnomocnictwa i że nie wnoszą oni w tym zakresie żadnych zastrzeżeń.

Edward M. wniósł do sądu dwie sprawy: ponowne powództwo o przyjęcie w poczet członków i przeniesienie na niego odrębnej własności spornego lokalu oraz oparte na art. 59 [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=70928]kodeksu cywilnego[/link] powództwo przeciwko spółdzielni oraz Tadeuszowi O. i Łukaszowi N. o stwierdzenie bezskuteczności obu umów z 2007 r.

Postępowanie w pierwszej sprawie zostało zawieszone do zakończenia drugiej. W drugiej zaś sąd I instancji żądanie Edwarda M. oddalił. Za to sąd II instancji w całości je uwzględnił.

W jego ocenie po wpłaceniu w marcu 2003 r. całego wkładu budowlanego Edward M., w związku z umową z 1995 r., spełnił wszystkie wymagania do przyjęcia go w poczet członków i przyznania spółdzielczego prawa do lokalu. [b]Odmowa była sprzeczna z ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych, która po nowelizacji z 2002 r. dopuszczała ustanawianie tego prawa przez spółdzielnie na rzecz nieczłonków[/b]. W ocenie sądu II instancji przesłanki uznania umowy za bezskuteczną przewidziane w art. 59 kodeksu cywilnego zostały spełnione: Edwardowi M. przysługuje roszczenie, w związku z którym wystąpił o uznanie umów z 2007 r. za bezskuteczne, a Tadeusz O. i Łukasz N., zawierając je, o roszczeniu tym wiedzieli.

[srodtytul]Stare roszczenia nie wygasły[/srodtytul]

W skardze kasacyjnej spółdzielnia twierdziła, że niezrealizowane prawa wywodzone z nieobowiązujących już przepisów spółdzielczych wygasły. Po nowelizacji bowiem [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=169950]ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych[/link], która weszła w życie 31 lipca 2007 r., spółdzielnie nie mogą już ustanawiać tego prawa.

Sąd Najwyższy zaakceptował wyrok II instancji.

– Odnosząc się do realizacji roszczeń wynikających z kolejnych zmieniających się przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, Sąd Najwyższy dał wyraz najogólniejszej tendencji: nie można przyjąć, że roszczenia te wygasły; należy je realizować na podstawie aktualnych przepisów – mówiła sędzia Iwona Koper. – Tak więc roszczenie o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu może być realizowane na podstawie przepisów o ustanowieniu odrębnej własności lokalu.

[ramka] [b]Umowa do uznania za bezskuteczną[/b]

- Na podstawie art. 59 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=1AC6905E00E8E8C7EBCD1E99299EEC05?id=70928]kodeksu cywilnego[/link] osoba trzecia może żądać uznania za bezskuteczną umowy, której wykonanie czyni całkowicie lub częściowo niemożliwym zadośćuczynienie roszczeniu osoby trzeciej.

- Żądanie takie jest dopuszczalne, jeżeli strony danej umowy o roszczeniu tej osoby wiedziały albo jeżeli umowa ta jest nieodpłatna.