Użytkownicy wieczyści nie zwrócą gruntów zabranych innym

[b]Tak wynika z uchwały podjętej przez Sąd Najwyższy 15 lutego 2011 r. w powiększonym składzie siedmiu sędziów (sygnatura akt: III CZP 90/10).[/b]

SN stwierdził w niej, że [b]rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych chroni nabywcę użytkowania wieczystego, także gdy wpis Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego jako właściciela nieruchomości jest wadliwy. [/b]

Dotyczy to w praktyce gruntów zabranych bezprawnie przed laty przez państwo ich prywatnym właścicielom z naruszeniem dekretu o reformie rolnej, innych ustaw i dekretów nacjonalizacyjnych, a także obowiązujących wówczas przepisów o wywłaszczaniu nieruchomości.

Wiele takich gruntów zostało potem oddanych w użytkowanie wieczyste i zabudowanych przez użytkowników. Powstały na nich w poprzednich dziesięcioleciach ogromne osiedla, najczęściej spółdzielcze, zamieszkane przez tysiące ludzi.

Są oni teraz bezpieczni. Dla nich problem przestał istnieć. Wskazana uchwała oznacza, że właściciele nie mogą tych gruntów odzyskać ani występować z jakimikolwiek roszczeniami do użytkowników wieczystych. Mają natomiast prawo do odszkodowania od Skarbu Państwa. Praktycznego więc znaczenia wskazanej uchwały nie sposób przecenić.

Stanowi ona wyjaśnienie zagadnienia prawnego przedstawionego pod rozwagę siedmiorgu sędziom przez skład zwykły SN rozpatrujący dwie skargi kasacyjne Marii K. i Małgorzaty Z., spadkobierczyń właściciela podkrakowskiego majątku Chełm.

Majątek został przejęty przez państwo z powołaniem się na art. 2 ust. 1 lit. e [link=http://akty-prawne.rp.pl/Dokumenty/Ustawy/1900_89/DU1945Nr%20%203poz%20%2013.htm]dekretu PKWN o reformie rolnej[/link], a więc ze względu na to, że jego obszar przekraczał normę 50 ha obowiązującą na tych terenach. Właściciel protestował, ponieważ majątek miał mniejszą powierzchnię. Bezskutecznie. Na podstawie zaświadczenia urzędu ziemskiego z 1946 r. do księgi wieczystej został wpisany jako właściciel Skarb Państwa.

Po wojnie grunty te znalazły się w zarządzie krakowskiej Akademii Rolniczej, która na początku lat 90. ubiegłego wieku uzyskała na podstawie art. 182 starej ustawy o szkolnictwie wyższym ich użytkowanie wieczyste. W 1997 r. prawo do części z nich sprzedała Spółdzielni Mieszkaniowej Ziemi Krakowskiej. Prawo do pozostałych gruntów kupiły od AR dwie osoby prywatne. Gdy przystąpiły do jego odsprzedaży, gmina Kraków skorzystała z prawa pierwokupu i teraz figuruje w księdze wieczystej jako użytkownik wieczysty.

Grunty nie zostały dotychczas zabudowane.

W 2003 r. wojewoda małopolski wydał decyzję potwierdzającą, że przejęcie ich na cele reformy rolnej było bezprawne, ponieważ majątek miał tylko 47 ha. Po uzyskaniu tej decyzji spadkobierczynie dawnego właściciela wystąpiły do sądu przeciwko Skarbowi Państwa oraz aktualnym użytkownikom wieczystym z powództwem opartym na art. 10 [link=http://akty-prawne.rp.pl/Dokumenty/Ustawy/2001/DU2001Nr124poz1361.asp]ustawy o księgach wieczystych i hipotece[/link]. Domagały się uzgodnienia treści ksiąg z rzeczywistym stanem prawnym poprzez wykreślenie wpisu Skarbu Państwa jako właściciela, a także gminy i spółdzielni wpisanych jako użytkownicy wieczyści, oraz wpisania własności na ich rzecz.

Sąd I instancji uwzględnił te żądania w całości. Przyjął, że skoro Skarb Państwa nie mógł nabyć tych gruntów nie tylko na podstawie dekretu o reformie rolnej, ale też na podstawie jakichkolwiek innych przepisów, użytkowanie wieczyste nie mogło na nich powstać. Sąd II instancji zmienił ten wyrok i oddalił powództwo. Zadecydował o tym wzgląd na rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych ustanowioną w art. 5 ustawy z 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece i obowiązującą z ograniczeniami wskazanymi w art. 6 – 9 tej ustawy. W art. 5 zapisano, że [b]w razie niezgodności między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną wedle księgi nabył własność lub inne prawa rzeczowe. [/b]