Wydawało się, że przepisy regulujące kwestię upadłości dewelopera lepiej ochronią nabywców lokali. Tymczasem praktyka pokazuje, że – mimo słusznej idei i coraz szerszego grona niewypłacalnych deweloperów – liczba niewiadomych w przepisach jest większa niż w niejednym wzorze matematycznym. Nic dziwnego, że zainteresowanie tym rodzajem upadłości jest szczątkowe.
Uchwalenie tych przepisów było następstwem orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego, który stwierdził w postanowieniu z 2 sierpnia 2010 r. (S 3/10), że dotychczasowe nie zapewniają dostatecznej ochrony nabywcom mieszkań i domów od deweloperów, także z powodu braku odpowiednich zabezpieczeń dla roszczeń nabywców po ogłoszeniu upadłości dewelopera.
Drzewo bez korzeni
Tak oto powstała ustawa z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (ustawa), która – przynajmniej z założenia – ma chronić prawa nabywców względem dewelopera w toku całego procesu budowlanego. Wobec tego miała zawierać również kompleksową regulację na wypadek niewypłacalności i upadłości dewelopera. O ile jednak pozytywnie można ocenić posadzenie drzewa w postaci upadłości deweloperskiej, o tyle trudno zrozumieć, dlaczego drzewo to już na wstępie zostało pozbawione wszystkich gałęzi i – co ważniejsze – korzeni, które łączyłyby je z gruntem, ustawą – Prawo upadłościowe i naprawcze. Niestety, ustawa okazała się przykładem wadliwej legislacji, która jest w stanie unicestwić każdą, nawet najlepszą i najbardziej słuszną ideę. Tymczasem w obliczu kolejnych niewypłacalności deweloperów problem nabiera znaczenia.
Ogólne założenia upadłości deweloperskiej są proste – ma zastosowanie, gdy deweloper w ramach prowadzonej działalności gospodarczej zobowiązuje się do wybudowania i ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia jej na nabywcę będącego osobą fizyczną, ale ogłosi upadłość. Wtedy roszczenia nabywców o wybudowanie lokalu i przeniesienie jego własności nie przekształcają się zgodnie z ogólną regułą w roszczenia pieniężne, lecz powinny być zrealizowanie zgodnie z podjętą przez nabywców uchwałą.
Już na wstępie pojawia się jednak istotny problem, kiedy należy stosować przepisy o upadłości deweloperskiej, nie ma bowiem żadnych przepisów intertemporalnych. Nie wiadomo zatem, czy wystarczy, by sama upadłość dewelopera została ogłoszona po wejściu w życie przedmiotowych przepisów, czy też konieczne jest, by całe przedsięwzięcie deweloperskie było prowadzone już po wejściu w życie ustawy, co czyniłoby omawiane przepisy bezużytecznymi przez najbliższe kilka lat. W konsekwencji już samo stwierdzenie, że dana upadłość jest deweloperska, co odbywa się poprzez oznaczenie osobnej masy upadłości, wymaga dużej odwagi i determinacji sędziego komisarza.
