– Znacz­ne kosz­ty zwią­za­ne z bu­do­wą obiek­tów ma­ga­zy­no­wych z ma­ły­mi mo­du­ła­mi na wy­na­jem w ob­rę­bach du­żych miast po­wo­du­ją, że czyn­sze w nich ofe­ro­wa­ne mu­sia­ły­by być dwu­krot­nie wyż­sze od tych w ha­lach znaj­du­ją­cych się do 20 – 30 km od cen­trum. Z te­go po­wo­du więk­szość ma­łych i śred­nich przed­się­bior­ców jest wciąż zmu­szo­na do wy­naj­mo­wa­nia po­wierzch­ni od wła­ści­cie­li po­sia­da­ją­cych obiek­ty o nie­zbyt wy­so­kim stan­dar­dzie, zwy­kle za mia­stem – mó­wi Ma­rek Ki­wak, me­ne­dżer w dzia­le po­wierzch­ni prze­my­sło­wych i ma­ga­zy­no­wych w fir­mie Cu­sh­man & Wa­ke­field.

Je­go zda­niem wy­jąt­ki sta­no­wią nie­licz­ne bu­dyn­ki na te­re­nie War­sza­wy, Wro­cła­wia i Ło­dzi, gdzie moż­na wy­na­jąć po­wierzch­nię o pod­wyż­szo­nym stan­dar­dzie już od ok. 500 mkw. Kło­pot jed­nak w tym, że wie­lu ma­łych i śred­nich przed­się­bior­ców nie stać na czyn­sze obo­wią­zu­ją­ce w ta­kich obiek­tach (np. 6 eu­ro za mkw.). Zda­niem Mar­ci­na Wa­si­lew­skie­go, part­ne­ra w fir­mie do­rad­czej Nu­va­lu, mniej­sze fir­my za­zwy­czaj do­sto­so­wu­ją się do po­wierzch­ni w za­sta­nych bu­dyn­kach. – Nie­du­zi na­jem­cy, chcą­cy wyjść z po­miesz­czeń ga­ra­żo­wych, mo­gą sko­rzy­stać z usług firm, któ­re ofe­ru­ją krót­ko­ter­mi­no­we naj­my ma­łych po­wierzch­ni ty­pu Ci­ty­Sto­ra­ge bądź usłu­gę skła­do­wa­nia z ob­słu­gą lo­gi­stycz­ną. Ale ba­rie­rą przy wy­bo­rze ta­kie­go roz­wią­za­nia są wy­so­kie kosz­ty – dodaje Wasilewski.

Do­da­je, że in­nym roz­wią­za­niem sto­so­wa­nym przez de­we­lo­pe­rów jest aran­żo­wa­nie po­wierzch­ni ma­ga­zy­no­wej w ra­mach kom­plek­su biu­ro­we­go. Na­jem­cy de­cy­du­ją­cy się na wy­na­jem biur do­sta­ją moż­li­wość wy­na­ję­cia ma­łe­go mo­du­łu ma­ga­zy­no­we­go do skła­do­wa­nia pod­ręcz­nych ma­te­ria­łów.

To­masz Mi­ka, dy­rek­tor dzia­łu po­wierzch­ni ma­ga­zy­no­wych i prze­my­sło­wych w fir­mie do­rad­czej Jo­nes Lang La­Sal­le, po­twier­dza, że ma­łej fir­mie trud­no bę­dzie wy­na­jąć od de­we­lo­pe­ra ma­ga­zyn szy­ty na mia­rę (tzw. bu­ilt-to-su­it), czy­li obiekt do­sto­so­wa­ny do jej po­trzeb.

– To ra­czej opcja dla więk­szych firm. Ta­ka in­we­sty­cja łą­czy się z naj­mem co naj­mniej 5 –   7 tys. mkw. Do­dat­ko­wo, mi­ni­mal­na dłu­gość ta­kiej umo­wy to dziesięć lat, a tyl­ko w szcze­gól­nych przy­pad­kach siedem lat. Czę­sto mo­że to być to ba­rie­rą trud­ną do po­ko­na­nia dla ma­łych i śred­nich firm – mó­wi To­masz Mi­ka.

Na ryn­ku po­ja­wił się jed­nak po­mysł jed­ne­go z de­we­lo­pe­rów, by wy­pro­wa­dzić ma­łych na­jem­ców z ga­ra­ży do nie­du­żych mo­du­łów w pro­fe­sjo­nal­nych ha­lach.

– Ma­łe fir­my bę­dą co­raz chęt­niej szu­kać no­wo­cze­snych po­wierzch­ni ma­ga­zy­no­wych, a na ryn­ku bę­dą po­wsta­wać ko­lej­ne par­ki biz­ne­so­we na­zy­wa­ne small bu­si­ness units (SBU). Bę­dą zlo­ka­li­zo­wa­ne w gra­ni­cach du­żych miast. Oprócz nie­wiel­kich mo­du­łów ma­ga­zy­no­wych za­ofe­ru­ją też po­wierzch­nię na sie­dzi­bę fir­my – wy­ja­śnia Mi­ka.

Dziś w War­sza­wie ma­łe biu­ra moż­na wy­na­jąć w kom­plek­sie Ide­al Idea ofe­ru­ją­cym mi­ni­mal­ny mo­duł ok. 500 mkw. We Wro­cław Bu­si­ness Park do­stęp­ne są mo­du­ły 600-me­tro­we. Po­dob­nie w Łódź Bu­si­ness Park – 600 mkw.

Masz pytanie, wyślij e-mail do redaktora sekcji „Pieniądze i biznes" Andrzeja Krakowiaka a.krakowiak@rp.pl

Poradnik „Rzeczpospolitej"

Jak podpisać dobrą umowę

1. Z reguły umowy najmu powierzchni magazynowych są konstruowane indywidualnie. Najczęściej zawiera się je na 3 lub 5 lat, choć w pustostanach bywają okazje wynajmu hali na rok.

2. Należy pamiętać, że czynsz najczęściej naliczany jest w euro. Dlatego trzeba sprecyzować, kiedy i po jakim kursie będzie naliczana należność za wynajem.

3. Do czynszu, który płaci się za mkw. wynajmowanego magazynu (1,9 – 6 euro w zależności od lokalizacji, standardu obiektu, długości umowy etc.), trzeba jeszcze doliczyć tzw. koszty eksploatacji (zwykle od 0,9 do 1,5 euro za mkw.).

4. Jeśli chodzi o zabezpieczenia umowy najmu, na ogół właściciele magazynów wymagają od najemców 3-miesięcznej gwarancji bankowej.

5. W umowie warto wynegocjować prawo podnajmu, gdybyśmy nie wykorzystywali powierzchni w całości.

Powiedzieli „Rz"

Tomasz Mika - dyrektor działu powierzchni magazynowych w firmie Jones Lang LaSalle

Decyzja o korzystaniu z usług zewnętrznych przy magazynowaniu produktów zależy m.in. od strategii przyjętej przez przedsiębiorstwo. Są firmy, które chcą mieć pełną kontrolę nad całym procesem dystrybucyjnym i nie będą szukać zewnętrznych partnerów. Jednak dla wielu spółek outsourcing jest pożądanym rozwiązaniem i z powodzeniem korzystają z usług wyspecjalizowanych operatorów logistycznych.

Marcin Wasilewski - partner w firmie Nuvalu, doradzającej na rynku nieruchomości komercyjnych

Nie zawsze warto korzystać z zewnętrznych usług składowania produktów. Powierzchnie magazynowe z obsługą logistyczną to usługa skierowana do firm, które nie potrzebują zatrudniać obsługi oraz wynajmować dużej ilości powierzchni. Zasada jest taka, że im większa skala, tym mniejsza opłacalność takiej usługi. Szczególnie gdy najemcami są firmy wymagające przechowywania niestandardowych materiałów.

Marek Kiwak - manager w dziale powierzchni przemysłowych w firmie doradczej Cushman & Wakefield

Na rynku działa wiele firm wyspecjalizowanych w usługach logistycznych, które w ofercie posiadają nie tylko składowanie i transport, ale również konfekcjonowanie towarów. Dzięki temu firmy handlowe, które nie posiadają własnych powierzchni magazynowych i aut dostawczych, bez problemu mogą prosperować, nie martwiąc się o bezpieczeństwo i terminowość dostaw swoich towarów.