Kamil Sobolewski: Kredyty oparte o WIBOR będzie łatwo udźwignąć

Potrzebna jest ustawowa zmiana harmonogramu spłaty kredytów opartych o WIBOR. W warunkach dwucyfrowej inflacji odejdźmy od rat wyrażonych stałą kwotą złotych co miesiąc, zamiast tego skupmy się na części dochodu przeznaczanej na ratę.

Co ma określić ustawa? Wzrost raty kredytu, którą kredytobiorca ma obowiązek zapłacić, w 2022 roku nie powinien przekroczyć 11%. W kolejnych latach rata powinna rosnąć o wskaźnik inflacji. Szybsza spłata kredytu powinna być bezpłatnym prawem, ale nie obowiązkiem. Nie powinno się wymagać od kredytobiorców spłaty całości odsetek ani całości odsetek i części kapitału.

Jeśli Pani Ania i Pan Janek płacili ratę 1800 zł, to rok później przy 11% inflacji powinni płacić 2000 zł, ale nie ponad 3000 zł, jak wynika z dzisiejszej praktyki. Oczywiście mogą spłacić 5000 zł albo nawet cały kredyt, ale minimalnym obowiązkiem powinna być kwota rzędu 2000 zł. Ona z zapasem wystarczy do spłacenia kredytu.

Ale przecież to herezja

8 kwietnia przeprowadziłem ankietę: „Czy rodzina, którą stać dziś na ratę kredytu maksymalnie 2 tys. zł, jest w stanie w obecnych warunkach, bez zmiany struktury swoich wydatków, spłacić kredyt, dla którego same odsetki to 3 tys. zł?” W 80% otrzymałem odpowiedź NIE.

Kalkulacja dla przykładowego kredytu na 500 tys. zł przedstawia się tak: przy oprocentowaniu kredytu 8% odsetki roczne wyniosą 40 tys. zł, czyli 3333 zł miesięcznie. Kto spłaci 2000 zł miesięcznie (24 tysiące rocznie), zamiast spłacać dług będzie coraz bardziej zadłużony: po roku jego dług wzrośnie o wartość nie spłaconych odsetek, czyli w naszym przykładzie do 516 tys. zł.

Z tej kalkulacji płynie często pochopny wniosek o spirali zadłużenia: „jeśli wartość kredytu po roku spłacania rośnie zamiast spadać, to z czasem kredyt będzie rósł coraz szybciej i jego spłata będzie niemożliwa.” Ten wniosek jest nieprawdziwy. Prawidłowa odpowiedź na pytanie z ankiety brzmi TAK.

Scenariusze

Jeśli w środowisku bez inflacji nie jesteśmy w stanie spłacić całych odsetek, a kwota kredytu rośnie, to wniosek o spirali zadłużenia jest poprawny. Dziś inflacja wynosi 11% i wnioski są inne.

Jak będzie wyglądać spłata kredytu? Przyjrzyjmy się scenariuszom, wszystkie dotyczą przykładowego kredytu Pani Ani i Pana Jacka na 500 tys. zł. Rodzina ma w 2021 roku dochód 5000 zł netto.

1. Scenariusz „tak miało być”: WIBOR 0,3%, marża 2%, oprocentowanie 2,3%, inflacja 1,9%, raty równe

Foto: Rzeczpospolita

Równe raty kapitałowo-odsetkowe (w naszym przykładzie 1800 zł miesięcznie) nawet przy inflacji poniżej 2% stają się z czasem „lżejsze” dla statystycznego kredytobiorcy, bo dochody dostosowują się do wyższego poziomu cen i płac w gospodarce. Na początku 1800 zł stanowi 36% dochodu (5000 zł). Relacja kredyt/dochód spada do 50% w 2036 roku. Wtedy 1800 zł stanowi 27% dochodu (6631 zł).

2. Scenariusz „tak jest”: WIBOR 6%, marża 2%, oprocentowanie 8%, inflacja 11%, raty równe

Foto: Rzeczpospolita

Bank wymaga od rodziny równych rat kapitałowo-odsetkowych. Te raty wskutek wzrostu WIBOR wzrosły dwukrotnie! Rata początkowo stanowi 72% dochodu. Rodzina jest na skraju bankructwa. Jeśli spłaci wysokie raty, relacja kredyt/dochód osiągnie 50% już w 2028 roku, 8 lat szybciej niż w scenariuszu „tak miało być”. Nie widzę racjonalnych powodów, by pod groźbą wywłaszczenia z nieruchomości zmuszać rodzinę do spłaty kredytu w takim tempie.

3. Scenariusz „tak powinno być”: WIBOR 6%, marża 2%, oprocentowanie 8%, inflacja 11%, raty rosną w tempie inflacji

Rodzina w dniu zaciągnięcia kredytu zaakceptowała ratę 1800 zł i planowała przeznaczyć na ratę maksymalnie 2000 zł, czyli 40% swojego dochodu. Co będzie, gdy będziemy trzymać się tej zasady?

Foto: Rzeczpospolita

Jedyna różnica względem scenariusza „tak jest” to zmienna wysokość raty – rata nie utrzymuje się na poziomie 3600 zł, tylko rośnie z poziomu 2000 zł w 2021 roku w tempie inflacji, czyli jest stała w relacji do dochodów.

W dniu zaciągnięcia wartość kredytu to 100-krotność miesięcznych dochodów. Po roku kredyt wprawdzie urośnie do 516 tys. zł, ale jeśli dochody netto urosną w tempie inflacji do 5550 zł miesięcznie, to wzrost wartości kredytu okaże się wolniejszy niż wzrost dochodów, a kredyt po roku będzie stanowił już „tylko” 92-krotność dochodów. W kolejnych latach wielkość kredytu będzie rosła coraz wolniej, a relacja wielkości kredytu do dochodu będzie nadal spadać. Spłata kredytu w całości nastąpi w terminie szybszym o 16 lat (!) niż w scenariuszu „tak miało być.”

Jeśli Pani Ania i Pan Jacek, zaskoczeni wzrostem inflacji i WIBOR, będą w stanie zwiększać ratę w tempie inflacji, czyli w 2022 roku tempie 11% rocznie, ale nie 100% rocznie, to spłacą kredyt w 19 lat zamiast 25 lat, mimo że udział raty w dochodzie utrzyma się na 40%, a nie wzrośnie do 72%.

Czy dochody nominalne urosną w tempie inflacji?

Sytuacja finansowa rodziny będzie zależna od przyszłego wzrostu dochodów. W ostatnich latach średnie wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw rosło wyraźnie szybciej niż ceny, tak jest też w 2022 roku. Szczególnie dynamicznie rosną dochody osób słabiej zarabiających. Opiekuńcza polityka państwa, obniżki podatku PIT i wzrost płacy minimalnej powodują, że dochody netto w segmencie popularnym nadal mają potencjał rosnąć szybciej niż inflacja.

Średnie tempo wzrostu płac realnych w długim terminie odpowiada wzrostowi wydajności pracy. Jeśli wynosi on 3% rocznie, to wzrost płac w tempie inflacji przez kilka lat rozładuje napięcia wywołane polityką stymulowania popytu, a nie doprowadzi do ich wzrostu.

Jeśli w obecnym systemie rodzinę czeka bankructwo i wywłaszczenie w perspektywie roku, to odsunięcie dramatu w czasie już jest sukcesem.

Co jeżeli obecne warunki się zmienią?

Dla zdławienia inflacji konieczny będzie wzrost stóp realnych z historycznie niskich poziomów, poprzez dalszy wzrost stóp procentowych lub spadek inflacji. Co stanie się w takim scenariuszu?

Scenariusz „czarny nr 1”: inflacja 11%, stopy 11%, oprocentowanie 13%, raty indeksowane

Foto: Rzeczpospolita

Scenariusz „czarny nr 2”: inflacja 5%, stopy 5%, oprocentowanie 7%, raty indeksowane

Foto: Rzeczpospolita

W obu „czarnych” scenariuszach, spłata kredytu przy początkowej racie 2000 zł następuje w ciągu około 20-22 lat, szybciej niż w scenariuszu „tak miało być”.

Rozważmy jeszcze scenariusz ekstremalny: przy utrwalonej 25% inflacji NBP podnosi stopy do 30%, oprocentowanie kredytu sięga 32%. Rata indeksowana 2000 zł nie wystarczy do obsługi kredytu, ale nawet wówczas rata 3600 zł, żądana już dziś od kredytobiorców, wystarczy – pod warunkiem indeksacji o wskaźnik inflacji – do spłaty kredytu w ciągu 22 lat, szybciej niż w scenariuszu „tak miało być”.

Foto: Rzeczpospolita

Stosowanie obecnej polityki w zakresie spłaty rat kredytowych jest w swojej istocie dodatkowym zacieśnianiem warunków spłaty kredytu przez banki.