Rząd podjął decyzję o budowie Centralnego Portu Komunikacyjnego, ustanawiając pełnomocnika ds. CPK i przyjmując specustawę. Warto przypomnieć, że inwestycja – o wartości wstępnie ocenianej na 35 mld zł – nie została poprzedzona żadnym głębszym studium opłacalności. Nie uwzględnia możliwości obsłużenia rosnącego ruchu lotniczego przez stworzenie duopolu lotnisk Okęcie i Modlin, gdzie przy stosunkowo skromnych nakładach ok. 2 mld zł można by obsłużyć ruch pasażerski na poziomie 35–40 mln pasażerów rocznie.

Na razie megalomania zwycięża i rząd podejmuje działania zmierzające do budowy molocha mającego obsłużyć na początek (w latach 2027–2028) 45 mln pasażerów, a później nawet 100 mln. Ma powstać nie tylko lotnisko, ale też całe zaplecze biurowo-hotelowe. Port ma zostać połączony koleją tak z Warszawą, jak i innymi głównymi miastami w Polsce. O negatywnym wpływie CPK na Okęcie, Modlin i inne regionalne i rozwijające się w szybkim tempie lotniska w planach rządu nie ma ani słowa.

Pytania bez odpowiedzi

Dla mieszkańców gmin Baranów, Teresin i Wiskitki, na których terenach ma powstać lotnisko o obszarze 3 tys. ha, najważniejszą kwestią jest wysokość „odszkodowań" za grunty, które będą wywłaszczone pod lotnisko – tak tereny rolne, jak i zabudowania mieszkalne, zabudowania produkcyjne, usługowe itd. Dla dużej części mieszkańców może to oznaczać przesiedlenie poza miejsca, gdzie się urodzili, wychowali i pracowali.

Burzliwe spotkania z pełnomocnikiem rządu ds. CPK i zadawane mu pytania to dowód, że wysokość odszkodowań będzie kluczowa. Mieszkańcy jednak odpowiedzi na ten temat nie otrzymali. Mówi się o odszkodowaniach na poziomie 15–20 zł za metr kwadratowy (ziemi rolnej?), ale i 50 zł, odwołując się do wysokości odszkodowań przy budowie autostrady przebiegającej przez gminę Wiskitki. Biorąc powyższe ceny pod uwagę, orientacyjny koszt odszkodowań mieściłby się w przedziale między 300–450 mln a 1,5 mld zł za 3 tys. ha wywłaszczanego terenu.

Wycena wartości nieruchomości, które niezbędne byłyby dla budowy CPK, opiera się dzisiaj na wytycznych zawartych w ustawie o gospodarce nieruchomościami z 21 sierpnia 1997 r. (z późniejszymi zmianami), która przewiduje m.in. w art. 6 wydzielanie gruntów pod lotniska (i otaczającą infrastrukturę), a w artykułach 128, 131 oraz od 149 do 173 określa obowiązek wywłaszczenia na cele publiczne za odszkodowaniem opartym na „wartości rynkowej nieruchomości".

W ustawie wpisano również, że wycenę wartości nieruchomości określa się kilkoma podstawowymi metodami: porównawczą, dochodowa, kosztową i mieszaną, zmierzającymi do zobiektywizowania wartości nieruchomości dla celów handlowych lub/i wywłaszczeniowych.

Trzeba pamiętać, że wraz z budową CPK niezbędne będą dodatkowe grunty na budowę dojazdów kolejowych do lotniska, budowę „miasteczka" i całe zaplecze biurowo-logistyczne niezbędne dla takiej inwestycji w trakcie jej realizacji oraz niezbędne do funkcjonowania samego portu lotniczego po jego wybudowaniu.

W celu właściwego umocowania pełnomocnika rząd opracował, a Sejm przyjął 10 maja specustawę o Centralnym Porcie Komunikacyjnym, w której przewiduje się powołanie Spółki Celowej (SC) dla realizacji inwestycji, w tym zapewnienia rezerwacji obszaru inwestycji (art. 32) i zapewnienia SC prawa pierwokupu nieruchomość (art. 29.1). W rozdziale IV zapewnia tejże spółce nabycie praw do nieruchomości (art. 48.1) określoną w zarezerwowanym obszarze inwestycji za odszkodowaniem (art. 58) „odpowiadającym wartości wywłaszczonych praw".

Nie mam wątpliwości, że SC będzie się starała pozyskać tereny pod lotnisko jak najtaniej, licząc m.in. że wielka liczba indywidualnych właścicieli działek uniemożliwi im porozumienie w celu wspólnych negocjacji z państwem. Warto w tym miejscu zasugerować właścicielom terenów, które będą niezbędne dla realizacji CPK (o ile do tej inwestycji dojdzie), możliwość zorganizowania się i negocjowania jednolitej ceny dla wszystkich uczestników tego procesu.

Autopromocja
Specjalna oferta letnia

Pełen dostęp do treści "Rzeczpospolitej" za 5,90 zł/miesiąc

KUP TERAZ

Cena 10–15 zł mkw. odpowiada prawdopodobnie bieżącej średniej cenie ziemi rolnej (100–150 tys. zł/ha). Gdyby jednak do terenów pod lotnisko przyjąć metodę dochodową, a więc opartą na strumieniu przychodów płynących z eksploatacji lotniska i jego infrastruktury, z zaplecza biurowego, hotelowego, serwisowego (stacje benzynowe, restauracje itd.), wówczas cena bez wątpienia się zwielokrotnieni.

Takie metody są z powodzeniem stosowane przy wycenie gruntów pod obiekty hotelowe i usługowe o mniejszej skali, co nie wyklucza zastosowania ich do nieruchomości pod CPK. Przyszły charakter nieruchomości determinuje bowiem sposób jej wyceny, a więc nie powinno się wyceniać gruntów pod lotnisko i jej infrastrukturę jako ziemi rolnej.

Trzeba się zjednoczyć

Warunkiem powodzenia takich negocjacji i uzyskania godziwych cen za nieruchomości jest porozumienie właścicieli gruntów. Mogliby oni założyć spółkę, do której wkładami byłyby ich nieruchomości. Dla przykładu, każdy hektar gruntu rolnego stanowiłby jeden udział (lub ułamek, w zależności od wielkości gruntu). Grunty zabudowane budynkami mieszkalnymi miałyby mnożnik dwa, gospodarcze zabudowania – półtora, a produkcyjne – np. trzy. Pozwoliłoby to z jednej strony na ujednolicenie oferty, a z drugiej – na godziwy podział kwoty odszkodowania między udziałowcami po transakcji.

Wymogiem nie jest założenie jednej spółki, może ich być więcej, ale idzie tutaj o to, aby partnerem negocjacji cenowych z SC (czyli Skarbem Państwa) było kilka silnych podmiotów dysponującym dużą pulą gruntów pod przewidywaną inwestycję. Inną opcją wobec założenia spółki może być spółdzielnia, względnie inny podmiot prawny dysponujący prawami do gruntów, którymi będzie zainteresowany CPK. Takie podmioty oprócz ceny mogłyby też wynegocjować korzystniejsze warunki przesiedlenia dla osób tym zainteresowanych. Spółki, zatrudniając profesjonalnych negocjatorów oraz – co nie mniej istotne – renomowane firmy mające doświadczenia w wycenie nieruchomości, uzyskałyby dla właścicieli gruntów wyższe ceny i lepsze warunki.

Naturalnie proporcje i mnożniki mogą być zmienione. Podane powyżej są jedynie przykładowymi. Stawki wymagać będą uzgodnień ze wszystkimi uczestnikami, co bynajmniej nie będzie łatwe ani proste. Bez takich uzgodnień i wspólnego stanowiska wobec SC uzyskanie rzeczywiście godziwej wartości za utracone nieruchomości nie będzie możliwe.

Dr Hubert A. Janiszewski jest ekonomistą, członkiem Polskiej Rady Biznesu i członkiem rad nadzorczych spółek notowanych na GPW