Samowola ma być łatwiejsza do legalizacji

Legalizacja jest po prostu za droga. W przyszłości ma się to zmienić. Nie będzie się też ścigać starych samowoli.

Odstraszać, a nie rujnować

Propozycje zmian zawiera projekt kodeksu urbanistyczno-budowlanego, nad którym niedawno zakończyły się konsultacje publiczne. Wszystko też wskazuje na to, że prace nad nim będą kontynuowane. Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju, które po rekonstrukcji rządu przejęło budownictwo, obiecało dokończyć nad nim prace.

Projekt kodeksu wprowadza istotne zmiany w legalizacji samowoli budowlanych. Podobnie jak dzisiejsze prawo budowlane przewiduje kilka rodzajów samowoli budowlanej, a mianowicie: realizacja inwestycji bez zgody inwestycyjnej (pozwolenia na budowę lub zgłoszenia), bez załatwienia formalności końcowych oraz z odstępstwami od zgody lub projektu budowlanego.

Będą jednak całkowicie inne zasady legalizacji. Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego wyda decyzję, w której nałoży karę na inwestora. Jej wysokość ma zależeć od rodzaju inwestycji i jej parametrów technicznych. Inne będą więc stawki za budynek, a inne w wypadku nielegalnej drogi.

Dla budynku do 35 mkw. wyniosą one 5 tys. zł; powyżej 35 mkw. do 50 mkw. – 10 tys. zł; powyżej 50 mkw. do 75 mkw. – 15 tys. zł; ponad 75 mkw. – 5 tys. zł za każde rozpoczęte 20 mkw. powierzchni całkowitej.

Dla budowli (m.in. estakad, tuneli, urządzeń reklamowych) oraz inwestycji liniowych (m.in. dróg) kary będą ustalane jako iloczyn stawki opłaty oraz współczynnika funkcji obiektu budowlanego. Wszystkie parametry będą w przepisach kodeksu, a nie jak dziś w załączniku do prawa budowlanego. Będą się one różniły w zależności od tego, czy chodzi o budowę, przebudowę czy remont. I tak np. dla nielegalnie wybudowanego odcinka drogi o długości do 100 m stawka wyniesie 5 tys. zł, a współczynnik 1, czyli kara będzie na poziomie 5 tys zł. Gdyby chodziło o przebudowę, współczynnik wyniósłby 0,5, czyli kara to 2,5 tys. zł.

Za zmianę zagospodarowania terenu, która nie jest związana z prowadzonymi robotami budowlanymi, kara wyniesie 1 tys. zł za każde 100 mkw. I co jest niezwykle istotne, projekt kodeksu przewiduje, że jeżeli inwestor podporządkuje się decyzji nadzoru i we wskazanym przez niego terminie (nie dłuższym niż sześć miesięcy) doprowadzi inwestycję do stanu zgodnego, to powiatowy inspektor daruje karę albo obniży ją do 25 proc.

Dziś opłata legalizacyjna ustalana jest na podstawie wzoru zawartego w przepisach prawa budowlanego. Z reguły są to bardzo wysokie kwoty. Przykładowo w wypadku hotelu o kubaturze do 2500 m sześc. opłata wynosi 375 tys. zł; od 2500 do 5000 m sześc. – 562,5 tys. zł; od 5000 do 10 000 m sześc. – 750 tys. Natomiast za sklep o kubaturze do 2500 m sześc. obecnie płaci się 375 tys. zł; od 2500 do 5000 m sześc. – 562,5 tys. zł; od 5000 do 10 000 m sześc. – 750 tys. zł.

Przy prostych inwestycjach realizowanych na zgłoszenie płaci się stałą kwotę – maksymalnie 5 tys. zł.

Propozycja zawarta w projekcie podoba się ekspertom.

Większe zróżnicowanie

– To bardzo dobre rozwiązania. Inwestorzy będą robić wszystko, by zapłacić jak najmniej albo wcale. Podporządkują się więc decyzji nadzoru – mówi Mariola Berdysz, dyrektor fundacji Wszechnica Budowlana. – Będzie też większe zróżnicowanie kar aniżeli dziś. Obecnie taką samą opłatę legalizacyjną płaci właściciel warzywniaka i dyskontu. Pierwszemu kara rujnuje życie, drugiemu już nie – twierdzi dyrektor Berdysz.

Podobnego zdania jest deweloper Marek Poddany, właściciel firmy Sedno. – Obecnie w wielu wypadkach zalegalizowanie inwestycji zwyczajnie się nie opłaca – przyznaje. – Wykrywalność samowoli budowlanych jest więc bardzo niska. Nikomu nie zależy bowiem na zawiadomieniu nadzoru budowlanego i prostowaniu sytuacji prawnej tego, co wybudował. Co ciekawe, samowola nie wpływa na obrót nieruchomościami.

Cena jest jedynie niższa – i tyle. Miałem tego rodzaju przypadek, że na nieruchomości, która była moją własnością, wybudowałem przyłącze wodociągowe. Po zrealizowaniu inwestycji chciałem przekazać je przedsiębiorstwu wodociągowemu. Zgodziło się. Postawiło jednak warunek, że przekwalifikuję przyłącze na magistralę.

Złożyłem wizytę w nadzorze z propozycją, by zalegalizował rzekomą nielegalną magistralę. Za 300-metrowy odcinek miałem zapłacić 40 tys zł. To się kompletnie nie opłacało – opowiada Poddany. I dodaje: – Myślę, że gdyby zmiany weszły w życie, to wykrywalność samowoli znacznie by wzrosła.

Abolicja dla starych

Projekt kodeksu przewiduje też abolicję w wypadku starych samowoli budowanych. Chodzi o te popełnione co najmniej przed dziesięciu laty. Po upływie tego okresu nadzór nie będzie za nie ścigał. Dziś samowola nie przedawnia się. Można ścigać nawet za te popełnione przed 40 czy 60 laty.

Pomysł podoba się Marioli Berdysz. – Po latach nie ma sensu ścigać inwestora. Oczywiście z wyjątkiem tych sytuacji, gdy to, co wybudował, zagraża życiu lub zdrowiu – mówi.

Ile z tego, co buduje się w Polsce, jest samowolą budowlaną? Tego nie wie nikt. Ze statystyki głównego inspektora nadzoru budowlanego wynika, że co roku ujawnianych jest co najmniej kilka tysięcy nielegalnie postawionych budynków.