Nowa aranżacja łazienki, zabudowa balkonu, a może nowe panele na podłodze i nowy kolor ścian. Już niedługo zacznie się sezon na remonty.

Obecnie prawo sprzyja remontującym. Przez ostatnie kilka lat wiele się bowiem zmieniło w przepisach. Dzięki temu w ogóle nie trzeba załatwiać formalności. Od tej zasady są jednak wyjątki.

Remont, montaż czy konserwacja

To co potocznie nazywa się remontem, nie zawsze nim jest w rozumieniu prawa budowlanego. Może to być również m.in.: bieżąca konserwacja, rozbudowa, przebudowa lub montaż. Ustalenie więc, jakie dokładnie prace się planuje, jest bardzo ważne. Może się bowiem okazać, że trzeba załatwić inne formalności, niż nam się wydaje albo przeciwnie – nic nie trzeba załatwiać.

Zgodnie z art. 3 prawa budowlanego remontem jest odtworzenie stanu pierwotnego, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyte w stanie pierwotnym.

Bieżąca konserwacja nie posiada swojej definicji w prawie budowlanym. Urzędnicy i prawnicy posiłkują się orzecznictwem sądowym. Wynika z niego, że są to roboty mające na celu utrzymanie obiektu w dobrym stanie dla jego zabezpieczenia przed szybkim zużyciem lub zniszczeniem. W praktyce konserwacją będzie więc na przykład malowanie ścian i okien, cyklinowanie i lakierowanie podłogi.

Natomiast montaż to nic innego jak wykonanie robót budowlanych polegających na instalowaniu na obiektach rozmaitych urządzeń czy elementów. Montażem będzie więc np. zainstalowanie daszku czy zabudowa balkonu szybami, ale bez powiększania powierzchni użytkowej budynku. Gdyby jednak w tym ostatnim wypadku doszło do zwiększenia powierzchni użytkowej, byłaby to już rozbudowa.

Prawo budowlane jako przebudowę traktuje roboty, które dostosowują budynki lub ich części do nowych funkcji. Z kolei przez rozbudowę rozumie roboty budowlane polegające na powiększeniu powierzchni zabudowy istniejącego obiektu budowlanego. Oznacza to, że przebudową będzie wybicie nowych okien, a rozbudową – dobudowanie windy zewnętrznej dla niepełnosprawnych.

Z czym do urzędu

Bieżąca konserwacja nie wymaga załatwienia żadnych formalności. Nie traci się więc czasu na bieganie po urzędach. Za to z montażem i remontem bywa różnie. W wypadku montażu urządzeń o wysokości do 3 m nic się nie załatwia. Oznacza to, że balkon można zabudować, nie załatwiając ani zgłoszenia, ani pozwolenia.

Większość prac remontowych również nie wymaga od jakiegoś czasu formalności. Od tej zasady jest wyjątek. Chodzi o budynki wpisane do rejestru zabytków. W tym wypadku zawsze konieczne jest pozwolenie na budowę.

Natomiast przebudowa wymaga albo zgłoszenia, albo pozwolenia na budowę. I tak osoba, która planuje wyburzyć ściany działowe w mieszkaniu – bo na przykład chce połączyć dwa pokoje – nie musi załatwiać żadnych formalności.

Natomiast zgłoszenie jest wymagane w wypadku remontu dotyczącego ścian zewnętrznych i elementów konstrukcyjnych.

Formalności nie wymaga natomiast remont instalacji i przyłączy mediów, z wyjątkiem gazu i wentylacji. W tych dwóch wypadkach potrzebne jest pozwolenie na budowę.

Od 1 stycznia 2017 r. nie wymaga ani pozwolenia na budowę, ani zgłoszenia również instalacja klimatyzacji.

Dwa rodzaje formalności

Formalności załatwia się w starostwie (lub u prezydenta miasta na prawach powiatu).

Zgłoszenie jest dużo prostszą formą od pozwolenia na budowę. Właściciel mieszkania składa wniosek z dokumentami w urzędzie i czeka 21 dni. Jeżeli w tym czasie starosta (prezydent) nie odezwie się i nie wniesie sprzeciwu, można ruszać z pracami. Jest to tzw. milcząca zgoda.

Czasami z pracami można ruszyć nawet wcześniej. Wystarczy, że starosta (prezydent) wyda zaświadczenie. Gdy zaś wniesie sprzeciw, oznacza to, że roboty wymagają pozwolenia na budowę lub są niezgodne z przepisami.

W zgłoszeniu inwestor określa: rodzaj, zakres, sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia. Wzór można znaleźć na stronie internetowej urzędu z zakładki BIP.

Do zgłoszenia należy dołączyć: oświadczenie o prawie do dysponowania gruntem, odpowiednie szkice i rysunki. Można przygotować je odręcznie, na kartce papieru, byleby były czytelne i wynikało z nich, na czym polegają planowane roboty budowlane.

Przy pozwoleniu jest najtrudniej

Z pozwoleniem na budowę nie jest już tak prosto, jak ze zgłoszeniem.

Do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę trzeba dołączyć m.in. cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z wymaganymi uzgodnieniami oraz zaświadczeniem o przynależności projektanta do izby samorządu zawodowego. Niezbędne jest też oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i decyzja o warunkach zabudowy – gdy działka, na której stoi dom, nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Czasami potrzebne są także opinie, uzgodnienia, pozwolenia i inne dokumenty wymagane przepisami szczególnymi.

W wypadku zabytkowej kamienicy zawsze niezbędna jest zgoda konserwatora zabytków. Ponadto zanim starosta (lub prezydent miasta na prawach powiatu) wyda pozwolenie, musi przeprowadzić postępowanie administracyjne. Często bierze w nim udział nie tylko inwestor. Mogą też być inne osoby – np. jeżeli prace, które się planuje, dotyczą domku jednorodzinnego i mają wpływ na zagospodarowanie sąsiedniej działki, to stronami postępowania są również właściciele i użytkownicy wieczyści sąsiednich działek.