Kolejny fundusz gwarancyjny jest zbędny

Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) chce powołać do życia deweloperski fundusz gwarancyjny, z którego będą wypłacane pieniądze klientom upadających firm deweloperskich. Pana zdaniem to dobry pomysł?

Marek Szczęsny: Nie, wręcz fatalny. Jestem przeciwnikiem powoływania do życia tego rodzaju funduszu. Przecież nic złego nie wydarzyło się na rynku deweloperskim, co uzasadniałoby powołanie go do życia. Nie było masowych upadłości deweloperów ani utraty mieszkań przez ich klientów. Nie rozumiem więc, jaki jest sens tworzenia tego rodzaju funduszu.

Dzięki funduszowi gwarancyjnemu kupujący mieszkania oraz domy jednorodzinne na rynku pierwotnym będą lepiej chronieni.

No tak. Skoro jednak nic się nie dzieje, to po co dmuchać na zimne i wprowadzać tego rodzaju zmiany.

To oczywiste. W przyszłości uniknie się dramatów ludzkich. Zawsze istnieje przecież niebezpieczeństwo, że dojdzie do krachu na rynku nieruchomości.

Ale to tylko wróżenie z fusów. Doświadczenia ostatnich lat uczą nas, że tego typu ochrona jest zbędna. Przypomnę, że projekt zakłada, że składki na deweloperski fundusz gwarancyjnego będą wpłacali deweloperzy jako określony procent każdej wpłaty klientów na otwarty lub zamknięty rachunek powierniczy.

UOKiK proponuje, aby w wypadku tego pierwszego maksymalna stawka wynosiła 5 proc., a drugiego –1 proc.

W praktyce oznacza to, że wysokość składki będzie uzależniona od ceny mieszkania lub domu.

W wypadku stu lokali, na fundusz trzeba będzie wpłacić ponad 2 mln zł. Przecież to olbrzymia kwota! Dojdzie do podniesienia kosztów budowy mieszkań, a tym samym ich cen. Projekt uderzy więc w samych kupujących.

Nie widzę też powodu, dlaczego wszyscy deweloperzy mają ponosić odpowiedzialność za firmy, którym się nie powiodło.

Z zapewnień prezesa UOKiK wynika, że ustawa deweloperska określi jedynie górne granice składki na fundusz, a w rzeczywistości będą one dużo niższe i będą wynikać z rozporządzenia. Docelowo mają wynieść 1 proc. w wypadku otwartych rachunków powierniczych i od 0,1 do 0,2 proc. odnośnie zamkniętych rachunków powierniczych. To chyba nie jest dużo?

Propozycja prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów brzmi zdroworozsądkowo. Jeżeli taka faktycznie będzie wysokość składki, to obowiązek jej wpłaty nie powinien odbić się tak bardzo na kondycji finansowej firm.

Ustawa deweloperska będzie nadal jednak przewidywać 5 oraz 1 proc., a rozporządzenie łatwo zmienić i stawkę podnieść. Dlaczego ustawa nie może mówić o 1 proc. oraz 0,1 proc., ale rozporządzenie?

Nie rozumiem również innej propozycji UOKiK-u. A mianowicie tego, by utrzymywać mieszkaniowy rachunek powierniczy aż do przeniesienia prawa własności ostatniego lokalu danej inwestycji. Generuje to kolejne niepotrzebne koszty po stronie firm deweloperskich.

Wiele inwestycji realizowanych jest etapami przez wiele lat. Po zmianach deweloperzy będą ponosić wysokie koszty utrzymywania takich odrębnych rachunków powierniczych.

Dziś deweloper otwiera jeden rachunek, na który trafiają pieniądze kupujących mieszkania i domy budowane w ramach jednego przedsięwzięcia.

Projekt nowelizacji ustawy deweloperskiej rozszerza jej działanie na garaże, komórki lokatorskie, gotowe mieszkania...

Nie tylko. Obejmie również umowy dotyczące lokali użytkowych lub udziałów w tych lokalach kupowanych razem z własnością domu jednorodzinnego. Ciekawe, prawda? Przecież ustawa deweloperska miała chronić tylko nabywców mieszkań i domów, a nie dotyczyć lokali usługowych czy handlowych.

Po zmianach taki prawnik, stomatolog czy lekarz, który razem z mieszkaniem kupi lokal pod swoją działalność, będzie musiał dodatkowo płacić notariuszowi za umowę deweloperską.

Jakie duże ryzyko ekonomiczne wiąże się z zakupem gotowego mieszkania, znajdującego się w budynku posiadającym pozwolenie na użytkowanie? To nie jest przecież jedynie dziura w ziemi. Zbędne jest obejmowanie przepisami tej ustawy komórek czy miejsc postojowych w garażu. Uważam, że dzisiejsze rozwiązanie, by wyłączyć je spod reżimu ustawy deweloperskiej, jest dobrym rozwiązaniem.

Z pana słów wynika, że projekt zmian do ustawy deweloperskiej nadaje się jedynie do kosza. Naprawdę nie ma w nim żadnych dobrych rozwiązań?

Nie, dlaczego? Dobrym rozwiązaniem jest propozycja, by nabywca mieszkania z wadami mógł dokonać napraw na koszt dewelopera. Dziś ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej, w przypadku nieusunięcia zgłoszonych wad.