Lekki spadek sprzedaży mieszkań i dalszy wzrost cen, choć już nie tak dynamiczny – to scenariusz bazowy dla sześciu największych polskich aglomeracji zakładany przez analityków JLL REAS na ten rok. 

Dzięki zaskakującemu IV kwartałowi sprzedaż całoroczna lokali w 2018 r. okazała się lepsza od wstępnych prognoz analityków. Na sześciu głównych rynkach nabywców znalazło nie 62,5 tys., tylko 64,8 tys. lokali. To o 11 proc. mniej niż w rekordowym 2017 r., ale o 4,5 proc. więcej niż w 2016 r.

Eksperci zwracają uwagę, że dzięki zrostowi cen spadek wartości sprzedaży lokali w 2018 r. można szacować na 4 proc.

Powodem znakomitego finiszu w IV kwartale jest mocne zwiększenie oferty przez deweloperów. Na rynek weszło 19,3 tys. mieszkań i jest to drugi, niewiele słabszy, wynik po rekordowym IV kwartale 2007 r. Dlaczego, skoro w pierwszych trzech kwartałach liczba wprowadzonych do sprzedaży mieszkań była wyraźnie niższa w relacji do 2017 r.? Jak wyjaśniają analitycy JLL REAS, w ostatnim kwartale ub.r. rozwiązał się po prostu worek z inwestycjami, które wcześniej wstrzymywały m.in. konieczność dłuższego oczekiwania na pozwolenia (wydłużonym dodatkowo z powodu wyborów samorządowych) i cięższe negocjacje z generalnymi wykonawcami.

Uwagę zwraca to, że wraz ze skokiem oferty IV zwiększyła się sprzedaż – ale tym razem liczba sprzedanych lokali była bardzo wyraźnie niższa niż wprowadzonych do oferty. Wygląda na to, że popyt sprzyja ale klienci ostrożniej podchodzą do zakupów.

Według szacunków JLL REAS, ceny mieszkań w ofercie w 2018 r. poszły w górę – napędzane wzrostem kosztów wykonawstwa - o średnio 11 proc., najmocniej podrożały lokale w Warszawie – o 13,3 proc.

- W 2018 r. mniejszy wybór, przy skokowo rosnących cenach, musiał skutkować ostudzeniem zapału części nabywców. Nie oznacza to jednak, że popyt zniknął z rynku. Dla określonych grup zakup stał się faktycznie niemożliwy - bez wsparcia MdM-u ci najmniej zamożni nie są w stanie spełnić warunków uzyskania zdolności kredytowej. Z kolei ci, kupujący mieszkania inwestycyjnie postanowili zaczekać lub zaczęli szukać okazji na rynkach, na których relacja czynszów do cen mieszkań była wciąż korzystna - mówi cytowana w komunikacie Katarzyna Kuniewicz, dyrektor działu badań rynku mieszkaniowego w JLL REAS. Dodaje, że choć w tym roku należy się spodziewać nieznacznego spadku sprzedaży, to dopóki stopy procentowe będą niskie, a na rynku nie pojawią się alternatywne możliwości inwestowania, powinno utrzymać się stabilne zainteresowanie mieszkaniami na własne potrzeby, jak i pod wynajem, za kredyt i gotówkę.

A co z cenami? – Wprawdzie dynamika wzrostu cen osłabła, bo stabilizuje się powoli sytuacja na rynku budowlanym, ale nie dotarliśmy jeszcze do punktu zwrotnego. Nie stanie się to dopóty, dopóki podaż nie zacznie przeważać nad popytem, a relacja cen do wynagrodzeń nie pogorszy się jeszcze wyraźniej. Kluczowe znaczenie dla wielkości popytu będą miały stopy procentowe – mówi Kazimierz Kirejczyk, wiceprezes JLL. Wskazuje, że popyt jest podtrzymywany dzięki wyraźnemu wzrostowi skali kredytowania hipotecznego.