Rz: Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju planuje kolejną nowelizację ustawy o przekształceniu użytkowania wieczystego w prawo własności, która od 1 stycznia z mocy prawa uwłaszczyła część użytkowników wieczystych. Prawie codziennie pojawiają się jakieś problemy w stosowaniu nowych przepisów. Czy mając świadomość tych wszystkich problemów, ponownie podpisałby się pan pod projektem ustawy przekształceniowej?
– Artur Soboń: Tak, mam pełną determinację oddać Polakom własność, żeby ci, którzy byli użytkownikami wieczystymi stali się raz na zawsze właścicielami. Wszystkie zmiany tej ustawy, także planowane, mają wyłącznie na celu uwłaszczenie Polaków. Żeby relikt epoki PRL-u w postaci użytkowania wieczystego został zniesiony i nie tylko w odniesieniu do gruntów na cele mieszkaniowe.
Czytaj także: Ile będzie kosztowało przekształcenie użytkowania wieczystego we własność
Prawo użytkowania wieczystego było ustanawiane także po 1989 roku, czyli przez ostatnie 29 lat. Zainteresowani brali udział w przetargach, płacili tylko część ceny gruntu (20 – 25 proc.). Teraz skorzystają z bonifikat i – w przeciwieństwie do tych, którzy zdecydowali się kupić grunt na wolnym rynku – zapłacą tylko promil jego wartości. Dlaczego finansowe bonusy otrzymują osoby, które w umowie, dobrowolnie deklarowały wnoszenie opłat? I pewnie są wśród nich tacy, którzy nabyli użytkowanie wieczyste dwa, trzy lata temu. Dlaczego PiS w latach 2005 -2007 nie zdecydował się na zmianę przepisów tak, by nie można było ustanawiać nowych praw użytkowania wieczystego?
- Po pierwsze 20 proc. ceny gruntu, to nie jest promil. Po drugie, przedsiębiorcy, których objęła ustawa przekształceniowa mają dwie możliwości: albo wnoszą 20 opłat rocznych albo 99 lub 33 – w zależności od stawki opłaty za użytkowanie. Jeśli bowiem zdecydują się na 20 opłat, może się okazać się, że uzyskali w ten sposób niedozwoloną pomoc publiczną, z której będą się musieli rozliczyć.
Po trzecie, jeśli chodzi o eliminację prawa użytkowania wieczystego z polskiego systemu prawnego, to pojawia się pytanie: czy powinniśmy zastąpić je jakimś innym ograniczonym prawem rzeczowym. Jestem zwolennikiem, żeby przygotować takie rozwiązanie. Może być ono zbliżone do niemieckiego prawa zabudowy. Wprowadzone do kodeksu cywilnego, dawałoby w pewnych sytuacjach alternatywną możliwość realizacji inwestycji na gruntach, których inwestor nie byłby właścicielem. Chodzi o uniwersalne prawo do inwestowania na cudzym gruncie, więc też na gruncie prywatnym. W dzisiejszych realiach nie ma bowiem uzasadnienia, aby takie prawo dedykować wyłącznie właścicielom publicznym, tak jak to było wówczas, gdy obowiązywał prymat własności państwowej.
To oddawanie Polakom ich własności pomniejszy dochody wspólnot samorządowych, które by wypełnić zadania własne znowu sięgną do kieszeni mieszkańców, także tych, którzy nie partycypowali w uwłaszczeniu. W przypadku Warszawy może być to kwota ok. kilkuset milionów złotych, w przypadku innych dużych miast – kilkudziesięciu milionów złotych.
- W jaki sposób samorządy zostały wyposażone w te nieruchomości? Z nieruchomości państwowych stały się one nieruchomościami samorządowymi. Poza tym dochody z tytułu użytkowania wieczystego gruntów mieszkaniowych nie przekraczały 1– 2 proc. wszystkich ich dochodów. W Warszawie i w innych dużych miastach mogą być to większe kwoty. Nie są to jednak kwoty, które by wywracały dochody gmin. Natomiast w dłuższej perspektywie jestem przekonany, że stabilizacja stosunków własnościowych, regulacja stanów prawnych opłaca się wszystkim. Dzięki temu skończy się mitręga z aktualizacją opłaty, z wyliczeniem jej wysokości i niezrozumienie społeczne tego modelu oraz brak akceptacji podwyżek. Dla samorządów też był to kłopot.
Jednak na razie samorządy mają problemy wynikające z tego uwłaszczenia: muszą m.in. wydawać zaświadczenia o przekształceniu.
Sprawdzona, pogłębiona i kompleksowa wiedza dla MŚP
– Zdaję sobie sprawę, że ta cała operacja jest bardzo obciążająca zarówno dla samorządów, jak i wydziałów wieczystoksięgowych w sądach. Ale jest przecież czasowo ograniczona. Po zakończeniu tej operacji osoby, które zajmowały się użytkowaniem wieczystym będą mogły się zająć innymi zadaniami.
Pod koniec marca mijał termin na złożenie oświadczeń przez przedsiębiorców, którzy by uniknąć rozliczeń z pomocy publicznej mogli zadeklarować, że nie będą wnosić 20 opłat rocznych, tylko 99 lub 33 (zależnie od stawki użytkowania). Nie wszyscy o tym wiedzieli. Brakowało informacji na ten temat.
– To jest nasza wspólna rola – rządu i samorządów. Mam jednak nadzieję, że ta informacja dotarła do wszystkich. Może się zdarzyć i tak, że komuś opłaca się przyjąć 20 opłat rocznych, nawet uwzględniając pomoc publiczną.
Prace nad ustawą trwały długo, ale nie przewidziano w niej skomplikowanych stanów prawnych, które pojawiły się w praktyce. Utrudniają one, a czasem uniemożliwiają uwłaszczenie. Chodzi m.in. o grunty spółdzielni mieszkaniowych.
– Daliśmy w ustawie przekształceniowej bardzo dużą swobodę samorządom. – m.in. możliwość podziału nieruchomości tam, gdzie jest to konieczne, by nie blokować uwłaszczenia. Niestety, ta swoboda powoduje, że np. w Warszawie pojawiają się problemy z tym związane, które utrudniają uwłaszczenie. Tymczasem, jeśli na działce wcześniej obowiązywała stawka 1 proc., bo przeważały na nieruchomości funkcje mieszkaniowe, to cała nieruchomość wraz z np. tymczasowym kioskiem z gazetami, albo bilbordem przekształca się z mocy prawa. Zastanawianie się, czy działka przekształca się w takiej sytuacji zostanie wyeliminowane w planowanej nowelizacji.
Dotyczy to także wydawania zaświadczeń m.in. cudzoziemcom, którzy są właścicielami nieruchomości lokalowych na uwłaszczonych gruntach. Pojawiły się problemy z ich wydawaniem, ponieważ nabycie gruntów przez cudzoziemców jest ograniczone przepisami. Wykładnia Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji jest jednoznaczna – zezwolenie nie jest wymagane dla prawa związanego z lokalem, a takim jest udział w użytkowaniu. Kłopot w tym, że niektórym miastom ta jasna interpretacja nie wystarcza. Jeśli będzie to konieczne, musimy te wątpliwości – w tym przypadku w porozumieniu z MSWiA – w nowelizacji wyeliminować.
Nowela uwzględniałaby wszystkie problemy, które powodują opóźnienia, a zostały zgłoszone przez samorządy.
Czy dotyczyłaby także przesunięcia terminu wydawania zaświadczeń? Ustawa dała samorządom rok na ich wydanie, ale część samorządów twierdzi, że nie jest w stanie dotrzymać tego terminu.
– Jeśli będzie determinacja po stronie samorządów, to będziemy się nad tym zastanawiać. Mija pierwszy kwartał, moim zdaniem nie jest to temat na dziś.
Kiedy można spodziewać się projektu takiej nowelizacji?
– Mamy 2477 gmin w Polsce – 2476 prowadzi uwłaszczenie. Ale koncentracja tych wątpliwości jest w Warszawie. Jestem zwolennikiem dialogu, ale jeśli wydawanie zaświadczeń nie ruszy z kopyta od kwietnia, to szybko przeprowadzimy taką nowelizację.
Planowane są również zmiany w zagospodarowaniu przestrzennym. Na Zgromadzeniu Ogólnym Związku Miast Polskich w Poznaniu powiedział pan, że potrzebny jest całkiem nowy system planowania przestrzennego, bo obecny nie zadawala nikogo. Jak ma wyglądać ten nowy system?
– Chcemy przekazać do konsultacji zupełnie nową ustawę o planowaniu przestrzennym. Przewiduje ona trzy akty planowania przestrzennego: plan ogólny, plan zabudowy i standardy urbanistyczne. Plan ogólny – przyjmowany byłby uchwałą i byłby sporządzany dla całego obszaru gminy, zastępując dzisiejsze studium zagospodarowania. Jego ustalenia ograniczałyby się niemal wyłącznie do ogólnego przeznaczenia terenów, tj. określenia terenów przeznaczonych do zabudowy oraz wyłączonych spod niej. Wraz z planem ogólnym sporządzana byłaby m.in. prognoza oddziaływania na środowisko.
Co będzie określał plan zabudowy, a co standardy urbanistyczne?
– Plan zabudowy sporządzany byłby dla terenu przeznaczonego w planie ogólnym do rozwoju zabudowy i ma stanowić podstawę do wydania pozwoleń na budowę. Jego zakres treściowy będzie zbliżony do dzisiejszego planu miejscowego, szczegóły określałyby rada gminy. Z kolei standardy urbanistyczne określi ustawa. Stanowiłyby one warunki wiążące dla terenów przewidzianych w planie ogólnym do uzupełnienia zabudowy, ale nieobjętych planem zabudowy.
Jeśli gmina nie uchwali planu zabudowy, a plan ogólny będzie przewidywał zabudowę na danym terenie – podstawą dla inwestycji będzie decyzja lokalizacyjna, która uwzględniając standardy urbanistyczne – służyłaby do uzupełnienia tej zabudowy. Byłby to taka dzisiejsza decyzja o warunkach zabudowy, ale zgodna z planem ogólnym.
Czy na podstawie nowych przepisów spółka Srebrna nie miałaby problemów z wybudowaniem planowanych wież?
– Spółka Srebrna jest w „elitarnym" gronie 5 proc. odmów wydania warunków zabudowy. Po zmianach każdy inwestor mógłby na cyfrowych mapach gminy, w internecie sprawdzić co i gdzie można wybudować w całej Polsce.
—Rozmawiała Teresa Siudem
