Obligacje deweloperów pozostaną atrakcyjną inwestycją dla funduszy

Obligacje korporacyjne to paliwo deweloperów mieszkaniowych – spółki finansują w ten sposób m.in. zakup gruntów. W ubiegłym roku rynek długu drastycznie się schłodził po aferach GetBacku i KNF, jak wygląda sytuacja po II kwartale?

W II kwartale nastąpiło wyraźne ożywienie aktywności deweloperów na rynku długu korporacyjnego. Analizowane przez nas spółki uplasowały obligacje o wartości 402,8 mln zł wobec 72,3 mln zł kwartał wcześniej.

To zasługa systematycznego napływu w ostatnim czasie pieniędzy inwestorów do funduszy lokujących w obligacje, co można interpretować jako symptom powrotu zaufania do rynku papierów korporacyjnych. Pamiętajmy, że to głównie inwestorzy instytucjonalni kupują obligacje, a deweloperzy bardzo rzadko decydują się na oferty dla inwestorów indywidualnych. Inwestor indywidualny często oczekuje twardego zabezpieczenia obligacji hipoteką, co z kolei jest problematyczne dla deweloperów, którzy z reguły nie mają działek nieprzeznaczonych na bieżące inwestycje w najbliższym czasie.

Czy należy się spodziewać kontynuacji tego trendu w II półroczu?

Spodziewam się wzmożonej aktywności deweloperów na rynku długu w II półroczu, o ile do funduszy dalej będą napływać pieniądze, a sytuacja emitentów na rynku będzie stabilna – mam na myśli brak większych problemów z wypłacaniem odsetek i wykupami papierów w umówionym terminie. Deweloperzy będą z jednej strony zainteresowani gromadzeniem gotówki na kolejne inwestycje i zakupy gruntów, a w realiach coraz trudniejszej dostępności parceli i wysokiej konkurencji możliwość szybkiej zapłaty będzie na wagę złota. Poza tym część firm będzie zainteresowana zrolowaniem zadłużenia, czyli zastępowania długu zapadającego na przełomie lat 2019 i 2020 nowymi emisjami.

Oczywiście, emitenci muszą się pogodzić z większymi oczekiwaniami inwestorów – muszą często oferować wyższe oprocentowanie, zabezpieczenia czy prawo do żądania wcześniejszego wykupu po naruszeniu ustalonych wskaźników.

Jakie jest zadłużenie z tytułu obligacji spółek notowanych na Catalyst?

W I półroczu analizowane przez nas spółki deweloperskie wykupiły papiery za ponad 480 mln zł, w tym 212 mln zł przedterminowo.

W II półroczu zapadają obligacje o wartości ponad 360 mln zł.

Kumulacja następuje w dwóch kolejnych latach, w których do wykupu są papiery za odpowiednio 815 mln i 1,1 mld zł. W 2022 r. zapadają obligacje o wartości 435 mln zł, a w 2023 r. o wartości ponad 550 mln zł.

Zatem na koniec czerwca łączne zadłużenie analizowanych deweloperów z tytułu obligacji wynosiło 3,3 mld zł. Na podstawie sprawozdań finansowych przedsiębiorstw za I kwartał stwierdzamy, że branża znajduje się w stabilnej kondycji finansowej, a poziom zadłużenia branży jest na bezpiecznym poziomie.

W latach 2013–2017 mieliśmy do czynienia z boomem na rynku mieszkaniowym, sprzedaż rosła co roku o średnio niemal 19 proc. Ubiegły rok przyniósł 11-proc. korektę, podobnej analitycy spodziewają się w tym roku. Czy stygnący rynek nie zniechęci inwestorów do lokowania w obligacje deweloperów?

W mojej ocenie obligacje emitowane przez deweloperów pozostaną atrakcyjną inwestycją dla polskich funduszy.

Wiele zależy od punktu widzenia. Inwestujący w akcje deweloperów, nastawieni na wzrost wartości spółek, mogą się zastanowić, czy okres prosperity już nie minął i potencjał do wzrostu nie wyczerpał się.

Jednak inwestujący w obligacje z góry wiedzą, jaki maksymalnie uzyskają zwrot – jest on ograniczony do wysokości umówionych odsetek. Takich inwestorów nie interesuje zatem potencjał wzrostu danej spółki, tylko pewność, że będzie ona w umówionym czasie zdolna do generowania gotówki na obsługę długu i wykup obligacji. Im horyzont inwestycji krótszy, tym łatwiej przewidzieć, jaką gotówkę deweloper jest w stanie wypracować. W przypadku obligacji deweloperów standardowy okres od emisji do wykupu wynosi trzy lata, ostatnio pojawiły się emisje z amortyzacją, czyli regularnym wykupem części kapitału, np. co roku.

W naszej ocenie, w przypadku większości analizowanych przez nas deweloperów zdolność do generowania gotówki w najbliższych latach nie jest zagrożona.

Jest też stanowczo zbyt wcześnie, by wieszczyć załamanie na rynku mieszkaniowym.