Mieszkania wciąż idą jak woda. W najlepszych lokalizacjach brakuje ofert.

– Największy deficyt widać w dzielnicach centralnych – mówi Michał Okoń, wiceprezes ds. nieruchomości w SonarHome. – W Warszawie jest to Śródmieście i centralne lub inne znaczące punkty dzielnic, jak centrum biurowe na Mokotowie czy Ochota na granicy ze Śródmieściem – wskazuje.

Dużym zainteresowaniem cieszą się też lokale na linii metra, także te przy budowanych dopiero stacjach. Tomasz Rożek, ekspert agencji Akces Polska, dopowiada, że w zasadzie w każdej dzielnicy brakuje jedno- i dwupokojowych mieszkań. W wielu miejscach deweloperzy nie mają na czym budować. – Bardzo zabudowany jest już Ursynów, osiedla powstają raczej na obrzeżach. Podobnie jest na Starym Mokotowie i Żoliborzu – mówi.

Przekraczanie pułapów

– Mieszkania w deficytowych rejonach znikają z oferty bardzo szybko – podkreśla Michał Okoń. – W Warszawie znalezienie lokalu przy ul. Marszałkowskiej, Poznańskiej, Żurawiej czy Grójeckiej na odcinku od pl. Zawiszy do Och-Teatru jest niezwykle trudne, szczególnie w pierwszej linii zabudowy. Deficytowy jest też Dolny Mokotów, rejon ul. Gagarina i Belwederskiej, w pobliżu Łazienek Królewskich.

Michał Okoń potwierdza, że w tych rejonach brakuje wolnych działek. Jeśli się już pojawią, nowo wybudowane lokale są dużo droższe niż mieszkania w starym budownictwie.

– Działki w centrum miasta, nawet te pod starymi budynkami do wyburzenia, są strasznie drogie. Ich ceny przekładają się na ceny mieszkań – wyjaśnia ekspert SonarHome.

Pytany o ceny mieszkań z najatrakcyjniejszymi adresami Michał Okoń mówi, że są one wypadkową stanu rynku i dostępności mieszkań. – 14 tys. zł za metr mieszkania liczone jako średnia cena na rynku wtórnym jeszcze kilka lat temu uważane było za nieosiągalny pułap. Dziś transakcje w tej cenie na rynku warszawskim są zawierane codziennie – zwraca uwagę.

Czy warto polować na mieszkanie w deficytowych rejonach? Michał Okoń zapewnia, że nieduże, dwupokojowe lokale w centralnych lokalizacjach zawsze były i będą dobrą inwestycją. – Nawet jeśli za moment nastąpi kryzys lub korekta, to wartość takich lokali pozostanie wysoka – podkreśla. – Nieruchomości w takich miejscach będą się zawsze dobrze wynajmowały, a w przypadku konieczności ich sprzedaży na potencjalnego kupca nie będą długo czekać – ocenia.

Jednocześnie zaleca rozwagę i rozsądek. – Trzeba zadać sobie pytanie, czy na pewno dany lokal jest najlepszy, jaki można w danym momencie znaleźć na rynku – radzi.

Według Tomasza Rożka dobrą inwestycją są mieszkania w blokach z cegły na przykład na Starym Mokotowie, ale też w nowszych budynkach w miejscach, gdzie już nic wybudować nie można, blisko np. metra.

Testowanie rynku

– W Krakowie największy deficyt mieszkań jest widoczny w centrum miasta i w części północno-wschodniej – wskazuje Robert Sulma, ekspert agencji Nowodworski Estates. Mało mieszkań w ofercie jest w dzielnicach Czyżyny, Nowa Huta, Ugorek oraz w rejonach ronda Mogilskiego i Grzegórzeckiego.

W tych częściach miasta inwestycji jest niewiele, co – jak podkreśla Robert Sulma – widać doskonale po tempie zakupu mieszkań od deweloperów. – Biorąc pod uwagę mieszkania kupowane dla siebie, brakuje trzypokojowych lokali o powierzchni 45–55 metrów – mówi ekspert. – To idealne mieszkania dla rodzin. Zupełnie inna bajka to mieszkania luksusowe. Tutaj zawsze będzie brakowało mieszkań dla klienta premium. Warto zwrócić uwagę na takie ulice jak Zwierzyniecka (Angel Plaza) czy Sukiennicza (Angel Wawel). Duża grupa klientów, którzy dysponują kwotą ok. 1 mln zł, jest zainteresowana trzy-, czteropokojowymi lokalami blisko centrum, o powierzchni co najmniej 70 mkw.

Ale, jak podkreśla Robert Sulma, dużego wyboru takich mieszkań w tej lokalizacji nie ma. A limit cen właściwie nie istnieje. – Deweloperzy testują rynek – zauważa Robert Sulma. – Przykładem mogą być okolice Tauron Areny Kraków. W I etapie mieszkania zostały sprzedane po 7,5–8 tys. zł za mkw. W II etapie ceny wynosiły już do 10–11 tys. zł. Sprzedaż zamknęła się w kwartał. Podobnie jest z inwestycjami w rejonie Grzegórzek.

Adam Stawowy z Nowodworski Estates uważa, że małe mieszkania w centrum miasta to dobra inwestycja krótkoterminowa. – Lokale sprzedają się szybko i dają dobrą stopę zwrotu – ocenia.

Podobnie jest we Wrocławiu. – Kilka lat temu większość działek w centrum została wyprzedana – mówi Norbert Nakoneczny, ekspert Nowodworski Estates. – Możliwość zakupu nowego lokum w śródmieściu dają rewitalizacje starych kamienic. We Wrocławiu ceny mieszkań są bardzo wyrównane. Zarówno w centrum, jak i 15 minut od serca miasta, ale też na obrzeżach można kupić lokal w tej samej cenie.

Także na mniejszych rynkach trendy są podobne. W Koszalinie, jak mówi Barbara Urbanowicz z agencji UCN, nadal najbardziej poszukiwane są małe, dwupokojowe, ok. 40-metrowe mieszkania na niskich piętrach lub w budynkach z windą. Najbardziej pożądane są lokale w centrum.

– Ale tu buduje się najmniej, bo nie ma działek – przyznaje Barbara Urbanowicz. – Są plomby, choć niewiele. I takich właśnie małych mieszkań najbardziej brakuje. Sprzedają się jak ciepłe bułeczki.