Wkrótce minie rok od wejścia w życie specustawy mieszkaniowej. Miała ona rozwiązać problem braku terenów pod budowę budynków wielorodzinnych w miastach.

Nie udało się. Na jej podstawie buduje się w małych miastach. Sytuacji nie poprawi obowiązująca od 15 sierpnia nowelizacja tej ustawy. Są jednak i optymiści, którzy uważają, że sprawa ruszy w końcu z miejsca.

Blokowanie inwestycji

Chodzi o ustawę o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, czyli tzw. lex deweloper. Obowiązuje ona od 22 sierpnia 2018 r.

Teoretycznie przewiduje szybką ścieżkę przekwalifikowywania pod budownictwo wielorodzinne gruntów m.in. po zakładach przemysłowych, rolnych czy kolejowych. Dziś to ogromny problem. Zanim inwestycja ruszy z miejsca, potrzeba od dwóch do czterech lat na skompletowanie niezbędnych decyzji.

Warunki, jakie musi spełnić inwestycja, reguluje art. 17 specustawy mieszkaniowej. Przewiduje, że szkoły – a do niedawna także przedszkola (z tego wymogu zrezygnowano) – w miastach do 100 tys. mieszkańców powinny znajdować się w odległości od bloków budowanych na podstawie tej ustawy maksymalnie 3 km, a w większych aglomeracjach 1,5 km. Inwestor musi też zapewnić, aby w tych placówkach była odpowiednia procentowo liczba miejsc dla dzieci jego klientów. W wypadku przedszkola do niedawna miałoby ich być 3,5 proc. planowanej liczby mieszkańców osiedla, a szkół – 7 proc.

Deweloper musi też udowodnić, że spełnia te warunki. W tym celu powinien dostarczyć zaświadczenie od prezydenta (burmistrza), że istnieje możliwości przyjęcia nowych przedszkolaków lub uczniów.

– W dużych miastach nie zrealizowano żadnej inwestycji na podstawie tej ustawy. Do tej pory tylko nielicznym deweloperom udało się w ogóle skompletować dokumenty niezbędne do złożenia w urzędzie miasta wniosku o wydanie uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej – mówi Przemysław Dziąg, radca prawny w Polskim Związku Firm Deweloperskich. Dlaczego?

– Władze dużych miast robią wszystko, by takich inwestycji nie było. Większość z nich blokuje je już na etapie wstępnym. Odmawiają wydania zaświadczeń potwierdzających dostęp do szkół i przedszkoli dzieciom rodzin, które kupią mieszkania w postawionym przez niego bloku. A bez tych zaświadczeń szanse na złożenie kompletnego wniosku są równe zeru – tłumaczy mec. Dziąg.

Potwierdzają to samorządy. Kwitując krótko: nie ma miejsca. Publiczne placówki pękają w szwach, a prywatne szkoły nie wchodzą w grę.

– Dotychczas nie załączono do żadnego z wniosków zaświadczenia dotyczącego zapewnienia wymaganej ilości miejsc w przedszkolu (pomimo wezwań o ich uzupełnienie), w związku z tym wnioski należało uznać za niekompletne – wyjaśnia Joanna Bieganowska z Urzędu Miasta w Gdańsku.

Deweloperzy skarżą się więc do samorządowych kolegiów odwoławczych (SKO) na postanowienia o odmowie wydania zaświadczeń oświatowych. Ale bez większych efektów.

– Z dotychczasowych orzeczeń SKO wynika, że samorządy wydając zaświadczenia, nie muszą brać pod uwagę szkół wyznaniowych, prywatnych czy społecznych, a jedynie państwowe szkoły publiczne – wyjaśnia Konrad Młynkiewicz, radca prawny oraz dyrektor działu prawa administracyjnego w kancelarii Sadowski i Wspólnicy.

Według niego samorządy łamią prawo, biorąc pod uwagę „obłożenie" szkół, albo badając przyszłe zapotrzebowanie mieszkańców na podstawie badań demograficznych.

– W mojej ocenie analizy tego rodzaju z całą pewnością nie są uprawnione. W zaświadczeniu takim właściwy organ ma obowiązek potwierdzić aktualne dane, które pozwolą na dokonanie oceny spełnienia warunków lokalizacyjnych dla nowej inwestycji mieszkaniowej – podkreśla mec. Młynkiewicz.

Miasta mają standardy

Większość dużych miast przyjęła również uchwały określające standardy urbanistyczne. Tak było m.in. w Gdańsku, Warszawie, Krakowie czy Poznaniu.

– Uchwały w sposób maksymalny ograniczają parametry przyszłych inwestycji oraz zmniejszają minimalną odległość od placówek oświatowych przewidzianych w specustawie mieszkaniowej – tłumaczy mec. Konrad Młynkiewicz.

Warszawska uchwała przewiduje na przykład, że odległość budynku wielorodzinnego od szkoły i przedszkola może wynieść maksymalnie 800 m. Narzuca deweloperom, by zapewnili dzieciom mieszkańców nowego osiedla w szkole co najmniej 10 proc. miejsc, w przedszkolu 5 proc. Na podstawie specustawy mogłyby mieć nawet 14 kondygnacji, a uchwały już tylko siedem kondygnacji.

Część warszawskiej uchwały została zaskarżona nawet przez wojewodę mazowieckiego do sądu administracyjnego. Na razie zapadło orzeczenie przed wojewódzkim sądem administracyjnym. Jest ono korzystne dla władz Warszawy.

Specustawa mieszkaniowa nie jest jednak całkowicie tylko na papierze. – Według naszych szacunków do tej pory podjęto w całej Polsce około 20 uchwał o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej – mówi mec. Dziąg.

Pierwsze inwestycje

Uchwały lokalizacyjne podjęto m.in. w Aleksandrowie Łódzkim, Nowym Dworze Mazowieckim, Ostrowi Maz., Grójcu, Ełku, Osielsku czy Kędzierzynie-Koźlu. W większości wypadków są to niewielkie inwestycje. Natomiast jedna z większych dotyczy Aleksandrowa Łódzkiego i budowy tam osiedla na 190 mieszkań.

– Widzę wzrost zainteresowania specustawą mieszkaniową. Wielu inwestorów przeprowadza audyty prawne w celu określenia możliwości realizacji inwestycji w jej trybie. Z miesiąca na miesiąc na stronach Biuletynów Informacji Publicznej publikuje się też coraz więcej wniosków – wyjaśnia mec. Mynkiewicz.

Posłowie podjęli także próbę wyeliminowania wymogu dotyczącego dostępu do placówek edukacyjnych. Zniknąć miały zapisy o warunku odległości inwestycji od szkół podstawowych i przedszkoli, a także o zapewnieniu w tych placówkach odpowiedniej liczby miejsc dla dzieci z planowanej inwestycji.

To się nie udało. Po ostrym proteście samorządów zmiany bardzo okrojono. Efekt jest taki, że 15 sierpnia weszła w życie nowela do specustawy, która eliminuje wymóg zaświadczeń, ale tylko w odniesieniu do przedszkoli.

– Zmiana dotycząca przedszkoli potencjalnie może odblokować możliwość przygotowania inwestycji w ramach procedury ustalonej w ustawie – uważa Joanna Bieganowska.

Deweloperzy jednak w to nie wierzą.