Pandemia koronawirusa i wywołana nią recesja powoli zaczynają się przekładać także na rynek nieruchomości. Tąpnięcie w branży najmu krótkoterminowego, widmo utraty zarobków czy w ogóle pracy może wymusić sprzedaż własnego M. Taka transakcja nie zawsze będzie obojętna podatkowo. Warto więc znać podstawowe zasady opodatkowania obrotu nieruchomościami prywatnymi w Polsce.

Zgodnie z ustawą o PIT opodatkowanie odpłatnego zbycia tzw. nieruchomości mieszkalnych w obrocie prywatnym zależy od tego, ile czasu upłynęło od jego nabycia (wybudowania). Polski ustawodawca wprowadza tu zasadę pięcioletniego limitu czasowego. I tak, jeżeli mieszkanie czy dom są sprzedawane po upływie pięciu lat, taka transakcja nie zainteresuje już fiskusa. Nie trzeba jej nawet raportować. Jeśli jednak odpłatne zbycie zostanie sfinalizowane wcześniej, trzeba ją rozliczyć przez formularz PIT, a czasami także opodatkować.

Na pewne przywileje w tym zakresie mogą liczyć jedynie szczęściarze, którzy lokum dostali w spadku. Dla nich pięcioletni termin liczy się w stosunku do nabycia przez spadkodawcę. Dlatego wielu może sprzedać mieszkanie spadkowe bez PIT w zasadzie od razu.

Przy wyliczeniach trzeba jednak uważać, bo termin jest pięcioletni, ale liczy się go od końca roku w którym nastąpiło nabycie (wybudowanie) przez podatnika czy spadkodawcę. Jeśli więc ktoś nabył mieszkanie na początku roku, te dodatkowe miesiące trzeba uwzględnić, by zbyć je odpłatnie bez PIT.

Jeśli co do zasady sprzedaż podlega PIT, kolejną kwestią, od której zależy to, czy pieniądze faktycznie trafią na konto fiskusa, jest to, ile ktoś musiał wydać, żeby mieszkanie nabyć, i ile za nie dostał. Tu podstawą opodatkowania jest bowiem dochód, czyli przychód minus koszty. Przychodem z odpłatnego zbycia będzie cena określona w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Koszty to zaś udokumentowane wydatki na nabycie lub wytworzenie plus nakłady, które zwiększyły wartość, poczynione w czasie posiadania. W praktyce to głownie cena z aktu nabycia oraz wydatki okołotransakcyjne, tj. notariusz czy prowizja pośrednika. Jeśli więc mieszkanie zostało kupione w sumie np. za 350 tys. zł, a sprzedane ze stratą za 300 tys. zł, to dochód, a w konsekwencji PIT, nie wystąpi. Trzeba jednak uważać, bo celowe zaniżanie ceny sprzedaży może skończyć się katastrofą.

Jeżeli cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej, fiskus sam określi przychód, kierując się cenami rynkowymi. Dlatego jeśli niższa cena ma realne uzasadnienie, warto zadbać o odpowiednie dokumenty.

Pokusę zaniżania ceny zbycia mogą mieć zwłaszcza osoby, które szybko sprzedają lokum otrzymane w spadku czy darowiźnie. W ich przypadku nie ma kluczowego kosztu w postaci ceny nabycia. I choć dla nich przewidziano osobny katalog kosztów nabycia (zapłacony podatek, długi spadkowe itd.), szybka sprzedaż dla wielu może skończyć się 19-proc. PIT.

Dochód (stratę) z opodatkowanej sprzedaży nieruchomości wykazuje się w PIT-39 składanym w terminie od 15 lutego do 30 kwietnia roku następnego po sfinalizowaniu transakcji. W nim można też skorzystać z ostatniej furtki, czyli zwolnienia dla osób, które pieniądze w odpowiednim czasie przeznaczają na wskazane własne cele mieszkaniowe.