Czy wirus zbije rachunki

Na koszt wynajmu biur składają się czynsz i opłaty eksploatacyjne. – Przy względnie wyrównanych czynszach decyzja o najmie powierzchni w danej nieruchomości coraz częściej jest uzależniona od wysokości opłaty eksploatacyjnej – mówi Magdalena Oksańska, dyrektor działu zarządzania nieruchomościami – compliance w Knight Frank.

Prąd, woda, śmieci

Knight Frank bierze pod lupę koszty eksploatacyjne w biurowcach w Warszawie i miastach regionalnych. Biorąc pod uwagę uśredniony wynik za lata 2011–2019, największy udział w kosztach mają media (36,85 proc.), podatki to 13,18 proc., obsługa techniczna – 11,04 proc., ochrona i recepcja – 10,03 proc., zarządzanie – 6,04 proc., sprzątanie powierzchni wspólnych – 4,72 proc., użytkowanie wieczyste 5,85 proc. Pozostałe koszty (zależą od rodzaju i stanu nieruchomości – to m.in. naprawy, przeglądy, odśnieżanie) – 10,65 proc.

Z szacunków wynika, że w latach 2011–2019 opłaty eksploatacyjne (bez refakturowanych mediów) w warszawskim Centralnym Obszarze Biznesu wzrosły z 18,97 do 20,08 zł za mkw. miesięcznie, w pozostałej części stolicy spadły z 18,78 do 18,35 zł, a w regionach poszły w górę z 15,65 do 15,73 zł.

Magdalena Oksańska zwraca uwagę, że w 2019 r. koszty eksploatacyjne w porównaniu z poprzednim rokiem niewiele się zmieniły. – Oczywiście, wzrosły te składowe kosztów, które zmieniono ustawowo. To podatek od nieruchomości, ochrona, sprzątanie – mówi. – Z maksymalnej stawki podatku od nieruchomości skorzystały wszystkie główne miasta, z wyjątkiem Krakowa. Ze względu na wzrost minimalnego wynagrodzenia i stawki godzinowej wzrosły o kilka procent koszty ochrony i sprzątania obiektów. W wielu miastach wzrosły także koszty wywozu odpadów, które od 2019 r. wydzieliliśmy w analizach rocznych jako oddzielny, dziesiąty element składowy wszystkich kosztów eksploatacyjnych biurowca. Koszt mediów w 2019 r. był na poziomie 2018 r., głównie za sprawą odgórnych regulacji prawnych.

Wysokość tegorocznych kosztów to zagadka. – Z pewnością będą się znacznie różniły w zależności od obiektów i stopnia wykorzystania biur przez najemców – tłumaczy dyr. Oksańska. Od marca część obiektów jest wykorzystywana np. w 20 proc., inne bardziej. – Sytuacja jest zmienna, a największy wpływ na zużycie mediów (energii i wody) w obiekcie ma liczba użytkowników biur w czasie pandemii – wyjaśnia ekspertka. – Mimo znacznie wyższej ceny energii w 2020 r. niż w roku poprzednim ostateczny koszt może być podobny ze względu na znacznie niższe zużycie.

W kwietniu i maju Knight Frank odnotował w biurowcach mniejsze zużycie wody – w jednych o ok. 20 proc., w innych – aż o 50 proc.

W miesiącach, w których wielu najemców pracuje zdalnie, niższe będą koszty wywozu śmieci. – W marcu, kwietniu i maju wiele samorządów umożliwiło skorygowanie deklaracji dotyczącej wywozu odpadów, co pozwoliło ograniczyć koszty – przypomina dyrektor. – Od września obowiązują nowe przepisy i odpady przekazywane są bezpośrednio odbiorcom, co pozwoliło na zoptymalizowanie kosztów. Wzrosną jednak wydatki na środki czystości, m.in. płyny do dezynfekcji czy np. zamgławianie, gdy w budynku stwierdzi się przypadek zakażenia.

Audyt i technologie

Magdalena Oksańska zachęca do kontroli kosztów. Powinny być rozliczone zgodnie z umową najmu (nie zawsze tak jest). – Zachęcam też do analizy zużycia mediów na swoich powierzchniach – mówi. Dodaje, że sama pandemia kosztów znacząco jednak nie obniży. Biurowce nie są zamknięte na cztery spusty. Część instalacji pracuje pełną parą. – Nie zawsze mamy możliwość obniżenia wydajności danej instalacji. Najłatwiej to zrobić, gdy cały budynek lub jego duża część jest nieużywana – tłumaczy Magdalena Oksańska. – Dotyczy to przede wszystkim biur najemców. Zachęcam do kontaktu z zarządcami i obsługą obiektu. Doradzą, jak wygenerować oszczędności.

- Trudno jest prognozować, jak zmienią się koszty w 2021 roku. Pewne jest, że stawki za energię elektryczną nieco spadły. Wzrostu spodziewamy się po stronie serwisów budynkowych – ochrony i sprzątania, ze względu na standardowe, coroczne wzrosty minimalnego wynagrodzenia i stawek godzinowych, jak i podatku od nieruchomości (zgodnie z obowiązującymi przepisami) – mówi dyr. Oksańska.

Także Mateusz Strzelecki, partner w Walter Herz, zwraca uwagę na oszczędności, jakie przyniesie mniejsze zużycie elektryczności, wody oraz częściowe wyłączenie z użytku parkingów i recepcji. – Koszty podwyższą wydatki na środki dezynfekujące, ozonowanie czy zmiany związane z bezpieczeństwem pracy – mówi. – Na koszty eksploatacyjne wpływ będzie też miało zastosowanie rozwiązań bezdotykowych.

A Janusz Gutowski, dyrektor działu zarządzania nieruchomościami w Axi Immo, dodaje, że część właścicieli budynków wprowadziła np. monitoring termowizyjny, co też podwyższa koszty. – Optymalizacja kosztów eksploatacyjnych była dotąd jednym z najważniejszych zadań agencji nieruchomości, zaraz po negocjacjach czynszów – mówi dyrektor. – Część właścicieli określa opłaty eksploatacyjne jako dodatkowy czynsz, który stanowi ok. 20–25 proc. jego całości.