Pieniądze ukryte w ziemi

Nadchodzi sezon na działki rekreacyjne. – Wiosna to dobry czas na szukanie takich nieruchomości. Budzą się plany związane z inwestycjami – mówi Janusz Kuszpit, dyrektor oddziału agencji Freedom Nieruchomości w Mrągowie.

Rozpiętość cen gruntów, które mogą pełnić funkcję rekreacyjną, jest ogromna, na co zwraca uwagę Jarosław Wójtowicz, ekspert Wrocławskiej Giełdy Nieruchomości (WGN). Ceny wahają się od kilku tysięcy do kilku milionów złotych. Na przykład grunt o powierzchni ponad 7,9 tys. mkw. na osiedlu Matemblewo w Gdańsku wystawiono na sprzedaż za ponad 3 mln zł (400 zł za mkw.).

– Jeszcze niedawno na mkw. gruntu rekreacyjnego w przeciętnej, ale niepozbawionej walorów krajobrazowych lokalizacji, wystarczyło 30–60 zł – podaje Jarosław Wójtowicz. – Dziś jest to najczęściej 40–70 zł. Najdroższe działki rekreacyjne, np. na Mazurach czy nad morzem, kosztują kilkaset złotych za metr – podkreśla.

Okazje i perełki

Oprócz nieruchomości ściśle przeznaczonych na rekreację, o czym mówią plany zagospodarowania, popularnością cieszą się grunty o walorach rekreacyjnych. – Wśród nich są działki rolne i nieruchomości nieobjęte planem zagospodarowania przestrzennego – wyjaśnia ekspert WGN. – Ich ceny mogą wynosić kilka złotych za mkw., ale trzeba pamiętać o ograniczeniach w nabywaniu tego rodzaju gruntów i złożonych procedurach wynikających z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Zdaniem Jarosława Wójtowicza najbardziej opłacalne inwestycyjnie, mimo wysokich cen, są najlepsze lokalizacje. Warunkiem jest dobry plan, opracowany z perspektywą 10–15 lat. – Domki rekreacyjne, sezonowe ośrodki, pola namiotowe i kempingowe mogą być interesujące dla inwestorów doświadczonych w zarządzaniu dzierżawionymi i wynajmowanymi sezonowo nieruchomościami – mówi analityk. – Dobrą inwestycją są też duże, tanie grunty kupowane z myślą o podziale na mniejsze działki.

Janusz Kuszpit nie ma wątpliwości, że działki rekreacyjne to dobry pomysł na biznes. Mogą przynieść spory dochód. Warunek: działka musi mieć dobry adres. Liczy się sąsiedztwo jezior, lasów, rzek, dobra komunikacja. Jeśli inwestor chce zarabiać na wynajmie domu rekreacyjnego, to musi, jak mówi dyrektor z Freedom Nieruchomości, zadbać o dobry standard budynku. Powinien on też przyciągać architekturą.

– Dobrą inwestycją jest także zakup działki, przygotowanie dokumentacji projektowej, formalnoprawnej i wystawienie na sprzedaż za dużo wyższą cenę – uważa Kuszpit. – Wielu klientów szuka gotowego produktu, a nie zawsze ma na to czas i wiedzę.

Rynek obrotu działkami rekreacyjnymi jest stosunkowo mały. – Przypadki szybkich, lukratywnych transakcji nie są częste. Ale i w tym segmencie można znaleźć oferty, które z czasem przyniosą zysk daleko większy niż lokata w banku – podkreśla Marcin Drogomirecki, ekspert portalu Morizon.pl.

Nieruchomości rekreacyjne to niełatwy biznes także w ocenie Jarosława Krawczyka, eksperta portalu Otodom.pl.

– Podczas gdy mieszkania i domy drożeją w zawrotnym tempie, ceny działek stoją w miejscu lub lekko spadają – twierdzi. – Działka rekreacyjna nie wydaje się więc idealnym pomysłem na lokowanie kapitału – ocenia. – Osoby o duszy hazardzisty mogłyby oczywiście spekulować i wykorzystywać sezonowość: po wakacjach działki tanieją, na wiosnę drożeją. Różnice między średnią ceną w najtańszym i najdroższym miesiącu w 2019 r. sięgały 12 proc., a w 2018 – 40 proc.

Zdaniem Krawczyka ten sposób pomnażania majątku nie wydaje się jednak zbyt pewny. – Opłacić się może wyszukiwanie okazji i robienie z nich perełek – mówi ekspert Otodom.pl. – Lekko zapuszczona działka w świetnej lokalizacji, z dawno nieremontowanym domkiem może po remoncie i odnowieniu zieleni mocno zyskać na wartości. Taki działkowy odpowiednik house flippingu może być okazją do dużych zysków.

– Działki rekreacyjne są oferowane jak Polska długa i szeroka: na Pomorzu, Mazurach, wokół największych miast, w górach – mówi Marcin Drogomirecki.

W serwisie Morizon.pl jest ponad 1,5 tys. ofert oznaczonych jako działki rekreacyjne. – Z podobnym przeznaczeniem można nabyć działkę siedliskową – mówi Drogomirecki. – Takich też jest w sporo, bo ponad 1 tys.

Gołe i z domem

Na ceny działek najbardziej wpływa adres. Tańsze są te w szczerym polu, z dala od dróg i większych miast. – Wpływ na cenę ma też wielkość nieruchomości, uzbrojenie, szanse przekształcenia na działkę budowlaną – wyjaśnia Drogomirecki.

Z danych serwisu Morizon.pl wynika, że ceny najtańszych działek zaczynają się od ok. 10 tys. zł. – Myśląc o niewielkiej, lepiej zlokalizowanej nieruchomości, trzeba się liczyć z wydatkiem kilkudziesięciu tys. zł, a w najbardziej pożądanych lokalizacjach – ponad 100 tys. zł – wskazuje analityk. – Ceny zabudowanych działek są wyższe mniej więcej o wartość budynków. W zależności od ich wielkości, materiału budowy, wyposażenia mogą zwiększać cenę nieruchomości nawet kilkakrotnie.

W Otodom.pl najwięcej działek jest wystawionych w woj. kujawsko-pomorskim. Drugie miejsce zajmuje woj. mazowieckie, trzecie – pomorskie.

– Sporo nieruchomości znajdziemy też w województwach zachodniopomorskim i wielkopolskim – podaje Jarosław Krawczyk. – Zdecydowanie najmniej ofert pochodzi z województw świętokrzyskiego i opolskiego. To nie jest zresztą chwilowy trend. Rok temu kolejność była podobna, choć ubyło ogłoszeń z warmińsko-mazurskiego, a przybyło z zachodniopomorskiego – zwraca uwagę.