Targi o ostatnią cenę mieszkania

Stumetrowe mieszkanie o bardzo dobrym standardzie, blisko centrum Krakowa, właściciel oferował za 1,2 mln zł. Sprzedał taniej o 150 tys. zł. – Musiał ratować firmę, która ucierpiała w wyniku pandemii – tłumaczy Dariusz Majka z Power Invest.

Przykłady przecen podaje też Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse. 25-metrowy lokal w Pabianicach, wystawiony za 70 tys. zł, zmienił właściciela za 57 tys. – Oferta była eksponowana pół roku – mówi Jańczuk. Kolejny przykład: wymagające dużego remontu mieszkanie pod Olsztynem sprzedano za 100 tys. zł. Cena ofertowa: 130 tys.

– Sprzedający negocjują ceny, a rabaty są nieco większe niż zwykle – zauważa ekspert Metrohouse. Zastrzega, że zakupów ze spektakularną różnicą między ceną wywoławczą a transakcyjną nie ma zbyt wielu. Największe zniżki można wytargować, kupując mieszkanie z mniej popularnego segmentu. – Na rynku mieszkań do 40–50 mkw. duże negocjacje są rzadkością – mówi Marcin Jańczuk. – Przy obecnym poziomie cen o atrakcyjne oferty będzie coraz trudniej, chyba że klient sprzedaje pod presją czasu, co się zdarza.

Większe różnice

Z raportu Metrohouse przygotowywanego cyklicznie z Gold Finance wynika, że w IV kw. 2020 r. różnica między pierwszą a ostatnią ceną dyktowaną przez sprzedających to 3–6 proc. Zdaniem Jańczuka może to być więcej. Klienci często wstawiają lokale do agencji, bo nie udała się im sprzedaż na własną rękę. Nie znamy więc pierwszej ceny.

– Nasz drugi wskaźnik określa zaś, ile można wynegocjować w końcowych rozmowach. Różnica między ostatnią ceną ofertową a transakcyjną wynosi od 2 do 3 proc. – wskazuje ekspert Metrohouse. W praktyce wyglądałoby to tak: wywoławcza cena – np. 400 tys. zł spada w czasie ekspozycji oferty o 5 proc., do 380 tys. Klient jest w stanie wynegocjować dodatkowe 2 proc. Lokal zostaje sprzedany za 372,4 tys. zł, ponad 27 tys. zł mniej niż pierwsza cena.

Na wzrost cen ofertowych w pierwszych miesiącach 2021 r. wskazuje portal Domiporta.pl. W Warszawie wzrost ten wynosi 2,4 proc. (początek stycznia/koniec lutego). We Wrocławiu – 0,9 proc., w Łodzi – 4,5 proc., w Krakowie – 4 proc., w Gdańsku – 5,7 proc., w Gdyni – 1 proc. W ciągu dwóch miesięcy ceny wywoławcze spadły w Poznaniu o 0,9 proc.

Michał Guzowski, główny analityk Domiporty, zwraca uwagę, że w ostatnich latach ceny ofertowe i transakcyjne zmieniały się podobnie, z niewielkimi odchyleniami.

– Koniec 2020 r. zaburzył ten trend. Dane NBP za IV kw. pokazują, że ceny te zaczęły podążać w odmiennych kierunkach – mówi. – Różnice w cenie ofertowej i transakcyjnej wyniosły od 3,6 proc. w Łodzi do 21 proc. w Gdyni i Krakowie. Największe różnice wyrażone w złotych odnotowaliśmy w Warszawie. To aż 1821 zł. W Krakowie – 1702 zł, w Gdyni – 1657 zł, w Gdańsku – 1648 zł, w Poznaniu – 1030 zł, we Wrocławiu – 623 zł, a w Łodzi 199 zł – podaje.

Guzowski tłumaczy, że pogłębiająca się różnica może oznaczać, iż sprzedający są skłonni do większych ustępstw. – Innym powodem może być niedostosowanie podaży do popytu – wyjaśnia. – Na rynek trafiają drogie mieszkania, a kupujący są zainteresowani tańszymi. Różnica nie oznacza więc, że każde mieszkanie można kupić taniej o podaną lub zbliżoną kwotę.

Większe ustępstwa mogą też wynikać z trudności ze znalezieniem klientów. – Wiele ofert jest niedostosowanych do możliwości kupujących – mówi Michał Guzowski.

Ekspert nie wyklucza, że oto zaczyna się realizować rysowany przez Domiportę scenariusz: spadek stawek najmu mieszkań był zapowiedzią przecen na rynku sprzedaży. – Spadające ceny transakcyjne mogą sugerować, że na rynek trafiają mieszkania, które nie znalazły najemców – tłumaczy. Zaznacza, że rynek nieruchomości na sytuację gospodarczą reaguje z opóźnieniem. – Nie liczyłbym na wysyp okazji już teraz. Aby do tego doszło, potrzeba więcej niż jednego kwartału spadków cen – twierdzi Guzowski. – W wielu sektorach popyt pozostaje silny, część konsumentów nie odczuła pogorszenia koniunktury i jest skłonna do zakupów na rynku nieruchomości. Skłaniają do tego niskie stopy procentowe, a więc tani kredyt i nieopłacalność lokat, a także brak bezpiecznej alternatywy inwestycyjnej.

Ale, jak dodaje, na horyzoncie widać negatywne zjawiska. – To wzrost bezrobocia związany np. z wygasaniem rządowych programów osłonowych dla przedsiębiorstw, nieopanowana sytuacja epidemiczna, która ma negatywne przełożenie na rynek najmu, oraz rosnąca inflacja – wskazuje. – Jednak nie wszystkie zagrożenia muszą się zmaterializować. Z dużą dozą prawdopodobieństwa można założyć, że nie wszystkie zmaterializują się w najbliższych miesiącach.

Siła rozpędu

Tomasz Rożek z agencji Akces Polska ocenia, że rynek biegnie siłą rozpędu, żywiąc nadzieję na koniec pandemii. – Większych różnic między cenami ofertowymi a transakcyjnymi nie zauważyłem – mówi. – Rynkowo wycenione jedno- i dwupokojowe lokale sprzedają się czasem po cenach wywoławczych. Popyt na razie przewyższa podaż.

Przykłady rabatów? Lokal oferowany za ok. 300 tys. zł sprzedano 5 tys. zł taniej, a wystawiający mieszkanie za 580 tys. zł dał 20 tys. zł zniżki.

– Większa skłonność do negocjacji pojawi się przy problemach finansowych, problemach z pensjami, pracą, kredytami, czynszami – przewiduje Tomasz Rożek. – Być może zostanie wprowadzony nowy podatek, np. katastralny. Praca zdalna, która już chyba z nami zostanie, wypchnie część ludzi poza miasta. Wszystko to może sprawić, że w sprzedaży pojawi się więcej mieszkań.

A Dariusz Majka radzi, by pomyśleć choćby o minimalnym rabacie, rzędu kilku tysięcy złotych, nawet jeśli cena ofertowa jest zbliżona do rynkowej.

– Takie zabiegi często przekonują niezdecydowanych do zakupu – tłumaczy. Wysypu okazji ekspert się nie spodziewa. – Nikt nie chce sprzedać nieruchomości poniżej jej wartości. Nawet jeśli ktoś jest zmuszony do sprzedaży sytuacją życiową, to pierwsza cena jest zwykle przeszacowana – zauważa Dariusz Majka. – Dopiero negocjacje pozwalają na uzyskanie okazyjnej ceny. A w Krakowie okazją nazywa się nieruchomości, których cena jest rzeczywista, rynkowa.