Jak uzyskać warunki zabudowy

Już od kilku lat pozwolenie na budowę wydaje się wprost na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Tam jednak, gdzie go nie ma, wcześniej trzeba otrzymać decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (dalej jako: decyzja lokalizacyjna), a dopiero potem można wystąpić o pozwolenie budowlane. Miejscowych planów ciągle brakuje w dużych miastach. A to dlatego, że przez długie lata gminy posługiwały się tymi uchwalonymi na podstawie przepisów z 1984 r., którym kilkakrotnie przedłużano ważność. Przestały one obowiązywać od 1 stycznia 2004 r. (część utraciła ważność rok wcześniej). Nowych planów ciągle brakuje.

Decyzje lokalizacyjne mogą być dwojakiego rodzaju: ustalająca warunki zabudowy oraz lokalizacji inwestycji celu publicznego. Listę inwestycji celu publicznego zawiera art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jest na niej m.in. wydzielanie gruntów pod drogi publiczne, budowa i utrzymanie niektórych obiektów publicznych, urządzeń służących do przesyłania mediów oraz ochrony środowiska. Rozpoczęcie większości inwestycji wymaga jednak uzyskania decyzji o warunkach zabudowy.

Inwestor składa wniosek do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta (taki sam przy ustaleniu warunków zabudowy oraz lokalizacji inwestycji celu publicznego). Wniosek składa się z części opisowej i graficznej oraz załączników.

Pierwsza część wniosku zawiera charakterystykę inwestycji:

- planowany sposób zagospodarowania działki oraz charakterystykę zabudowy i zagospodarowania terenu, gabaryty (czyli wszystko to, co powinno znaleźć się w decyzji ustalającej warunki zabudowy),

- istotne parametry techniczne inwestycji oraz - w wypadku, gdy przepisy nie przewidują obowiązku przeprowadzania postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko - dane charakteryzujące wpływ inwestycji na środowisko,

- jakie jest zapotrzebowanie na wodę, energię oraz sposób odprowadzania i oczyszczania ścieków, a także inne potrzeby w zakresie infrastruktury technicznej. W drugiej części wniosku inwestor powinien pokazać w trzech wymiarach to, co opisał w charakterystyce inwestycji. Do wniosku załącza się:

- kopię mapy zasadniczej z wyrysowanymi granicami terenu inwestycji oraz ewentualnie

- wypisy z ewidencji gruntów dla działki, na której planowana jest inwestycja oraz działek sąsiednich. Dla działki inwestora wypis powinien być pełny (na jego podstawie stwierdza się rodzaj gruntów i klasę użytków), dla pozostałych wystarczy wypis skrócony (na jego podstawie urząd ustala, kto jest stroną w postępowaniu).

Uwaga! Najwięcej problemów przysparzają kopie map. Bardzo często inwestorzy przynoszą ksero mapy i wydaje się im, że to wystarczy. Tymczasem to za mało. Urzędnicy potrzebują kopii mapy aktualnej, wydanej przez powiatowy ośrodek geodezyjny, z pieczątką. W ten sposób jest gwarancja, że odzwierciedla ona stan faktyczny. Zawsze też powinna zostać przeprowadzona wizja w terenie, by sprawdzić, czy nie ma rozbieżności pomiędzy mapą a rzeczywistym wyglądem terenu.

Strony określa się na podstawie kodeksu postępowania administracyjnego. Wójt, burmistrz, prezydent miasta muszą powiadomić każdego, kogo interesu prawnego może dotyczyć ustalenie warunków zabudowy. Zwykle są to wszyscy właściciele i użytkownicy wieczyści nieruchomości graniczących z działką inwestora.

W postępowaniu mogą brać udział także organizacje społeczne, w tym ekologiczne.

Planowana inwestycja budowlana musi spełnić łącznie warunki, o których mówi art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Działka musi mieć więc dostęp do drogi publicznej, a istniejące uzbrojenie terenu musi być wystarczające dla planowanej inwestycji. W przypadku braku uzbrojenia inwestor musi sam o nie zadbać lub też wykazać się umową z przedsiębiorstwem wodociągowo-kanalizacyjnym lub zakładami energetycznymi, że to one wykonają uzbrojenie.

Inwestor buduje myjnię samochodową. Jeżeli do jego działki dochodzi sieć wodociągowa i kanalizacyjna, to nie ma problemu, działka jest uzbrojona. Natomiast, jeżeli działka leży w odległości 500 metrów od sieci wodociągowej, wówczas inwestor musi sam wybudować brakujący odcinek lub przedstawić umowę zawartą z przedsiębiorstwem wodociągowo-kanalizacyjnym.

Przy ustaleniu warunków zabudowy ważne jest także dobre sąsiedztwo. Oznacza to, że działkę można zabudować tylko wtedy, gdy w sąsiedztwie jest chociaż jedna zabudowana działka. Poza tym inwestycja musi nawiązywać do tej istniejącej już na sąsiednich działkach.

Z realizacją zasady dobrego sąsiedztwa w praktyce są duże problemy. Na urzędników spada bowiem duża odpowiedzialność. Decyzja ustalająca warunki zabudowy to praktycznie plan, z tą różnicą, że dla jednej inwestycji. Zadanie to byłoby prostsze, gdyby przepisy były jasne. Tymczasem jest inaczej.

Ustawa o planowaniu nie zawiera m.in. definicji działki sąsiedniej. Rozporządzenie mówi o obszarze analizowanym. Niby jest to jedno i to samo, tylko żaden przepis nie mówi tego wprost. Sami urzędnicy podejmują więc decyzję, co należy rozumieć przez działkę sąsiednią, czy tylko te, które przylegają do działki inwestora, czy też te w dalszym sąsiedztwie.

Na tym tle dochodzi do sporów, które miały swój finał w Samorządowym Kolegium Odwoławczym czy nawet w Sądzie Administracyjnym.

W tej chwili urzędy posługują się orzecznictwem SKO, zgodnie z którym działką sąsiednią mogą być także położone w większej odległości.

Uwaga! Decyzję można wydać dla zakładu produkcyjnego tylko wtedy, gdy będzie zlokalizowany na terenach, które pod rządami starych planów (tych, które straciły ważność 1 stycznia 2004 r.) były przeznaczone pod produkcję.

Mówi o tym art. 61 ust. 2. Nie bierze się wówczas pod uwagę, jaka jest zabudowa sąsiednich działek.

Inaczej jest jednak w wypadku usług. Tutaj nadal obowiązuje zasada dobrego sąsiedztwa. Oznacza to, że decyzję można uzyskać tylko wtedy, gdy w pobliżu działa już jakiś zakład usługowy.

Przedsiębiorca chce wybudować zakład produkcji guzików w okolicy, w której stoją domy jednorodzinne, znajduje się kościół oraz supermarket. Otrzyma decyzję, gdy tereny te w starym planie były terenami pod działalność gospodarczą. Jego sąsiad, który planuje otworzyć pralnię chemiczną, ma mniej szczęścia. Pralnia to usługi, a w pobliżu nie ma żadnej działalności tego typu, decyzji więc nie dostanie.

Natomiast osoba, która planuje inwestycję budowlaną na pustkowiu, powinna z niej zrezygnować, ponieważ nie będzie miała sąsiada, do którego zabudowań będzie mogła nawiązać. Wyjątkiem jest: zabudowa zagrodowa w gospodarstwach rolnych i inwestycje liniowe.

Uwaga! Decyzję otrzyma tylko ten przedsiębiorca, którego inwestycja będzie zlokalizowana na terenie, który został odrolniony w starym planie (tzn. w tym, który przestał obowiązywać w 2004 r.). Wprawdzie plany już nie obowiązują, ale zgody na odrolnienie nadal są ważne.

To, czy inwestor spełnia warunki, sprawdza się poprzez analizę urbanistyczną. Przeprowadza się ją wedle zasad z rozporządzenia ministra infrastruktury i obejmuje ona obszar wokół działki inwestora. Analizę istniejącej zabudowy przeprowadza wójt, prezydent, burmistrz, a na jej podstawie projekt decyzji sporządza urbanista lub architekt. Taki analizowany obszar jest wyznaczony przez minimum trzykrotną szerokość frontu działki objętej wnioskiem o wydanie decyzji, jednak nie może być mniejszy niż 50 metrów (uwaga! nie ma granicy maksymalnej).

Front działki ma 100 m. Wówczas inwestor musi liczyć się z tym, że wójt, burmistrz lub prezydent, wydając decyzję, będzie brał pod uwagę wszystko, co znajduje się w odległości co najmniej 300 metrów od jego działki. Weźmie też pod uwagę charakter danej zabudowy, układ komunikacji etc. Warto też pamiętać, że wójt, burmistrz prezydent ma obowiązek uzasadnić w decyzji, dlaczego przyjął takie a nie inne granice obszaru analizowanego.

Decyzji nie można wydać dla inwestycji planowanej na terenie, dla którego musi być sporządzony miejscowy plan. Dotyczy to m.in. terenów górniczych, uzdrowiskowych. Rada gminy ustala w studium uwarunkowań i zagospodarowania przestrzennego gminy, dla jakich jej obszarów plan musi być sporządzony obligatoryjnie.

Inne procedury obowiązują przy decyzjach dotyczących inwestycji na cel publiczny. Przede wszystkim nie obowiązuje zasada dobrego sąsiedztwa. Nie trzeba więc nawiązywać do istniejącej już zabudowy. Poza tym można budować nawet na terenach, gdzie nie ma żadnych obiektów budowlanych, co w wypadku inwestycji bez statusu celu publicznego jest niemożliwe (wyjątkiem są inwestycje produkcyjne, liniowe oraz zabudowa zagrodowa). I jeszcze jedno. Decyzję celu publicznego można wzruszyć tylko przez rok od tej wydania. Po tym czasie, nawet jeżeli narusza ona rażąco przepisy, nie można jej podważyć. Nie można nawet wznowić postępowania z tego powodu, że strona nie ze swojej winy nie brała w nim udziału, np. nie zawiadomiono jej prawidłowo. Taka zasada nie obowiązuje natomiast w wypadku zwykłych warunków zabudowy terenu.

Teoretycznie na decyzję czeka się dwa miesiące. Tyle czasu daje na to kodeks postępowania administracyjnego. W praktyce bywa z tym różnie. W dużych miastach o gęstej zabudowie często czeka się dłużej.

Od decyzji można odwołać się do samorządowego kolegium odwoławczego, a następnie Wojewódzkiego sądu administracyjnego oraz Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Decyzje ustalające warunki zabudowy oraz lokalizacji inwestycji celu publicznego stają się ostateczne, jeżeli żadna ze stron nie zaskarży ich w terminie 14 dni od daty otrzymania ich kopii. Jeżeli w tym czasie nikt się od nich nie odwoła, można się zacząć strać o pozwolenie na budowę.