Wynajmuję lokal mieszkalny od gminy oraz garaż, który stoi na naszej działce. Zamierzam oba te lokale wykupić i mój wniosek o wykup gmina zaakceptowała. Według jakich zasad powinny być określone moje udziały w nieruchomości wspólnej?
(nazwisko do wiadomości redakcji)
– W art. 2 ust. 4 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali ustawodawca stwierdza, że „Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej pomieszczeniami przynależnymi”.
Z kolei w art. 3 ust. 3 zdefiniowany został udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej jako stosunek powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
Udział to „siła głosu” właściciela lokalu przy podejmowaniu uchwał, więc duży udział daje właścicielowi większe prawo wpływania na decyzje wspólnoty. Z drugiej jednak strony duży udział generuje wysokie koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, które obciążają właściciela lokalu.Aby jednak czytelnik miał jasność sytuacji, posłużę się przykładem. Otóż na nieruchomości gruntowej o powierzchni 500 mkw. znajdował się czterorodzinny gminny budynek oraz wolno stojący garaż, z którego korzystał najemca lokalu nr 1 na podstawie zawartej z gminą umowy. Gmina postanowiła lokal nr 1 wraz z garażem najemcy sprzedać. Wykonano inwentaryzację nieruchomości. Każdy z czterech lokali miał powierzchnię 60 mkw., do każdego przynależała piwnica o powierzchni 10 mkw., natomiast powierzchnia garażu wynosiła 20 mkw. Lokalom przyporządkowano udziały w nieruchomości wspólnej – lokalowi nr 1 – 9/30, a pozostałym po 7/30. Właściciel lokalu nr 1 zajmowany lokal wraz z garażem i udziałem 9/30 wykupił (pozostałe pozostały własnością gminy) i podjął się zarządzania nieruchomością wspólną, co gmina zaakceptowała.Okazało się, że dach garażu wymaga pilnej naprawy, której koszt miał wynieść ok. 3 tys. zł. Właściciel lokalu nr 1 przygotował uchwalę wspólnoty wyrażającą zgodę na remont dachu, określając koszty – 900 zł własne i 2100 zł gminne. Przedstawiciel gminy odmówił zaakceptowania uchwały, twierdząc, że z garażu nie korzysta, a więc nie może ponosić kosztów jego remontu.Sprawa trafiła do sądu, który w trybie art. 64 kodeksu cywilnego stwierdził, że gmina uchwałę musi zaakceptować. Istotną okolicznością było to, że transakcję kupna-sprzedaży lokalu przygotowywała gmina, która powinna przewidzieć skutki sprzedaży garażu jako pomieszczenia przynależnego do lokalu.Dobry zarządca nieruchomości zastosowałby w tym przypadku zupełnie inną technikę sprzedaży. Po prostu należało garaż wyodrębnić jako lokal użytkowy i zbyć najemcy (jeśli taka była wola gminy) dwa lokale – mieszkalny z udziałem oraz użytkowy wraz z gruntem. Wtedy sytuacja byłaby klarowna.
