Jak zgodnie z prawem zmienić przeznaczenie lokalu

Wynajmuję lokal mieszkalny. Chciałbym w nim rozpocząć działalność gospodarczą i otworzyć biuro firmy. Czy mogę to zrobić bez wcześniejszego zgłoszenia o zmianie sposobu użytkowania w starostwie?

To zależy, o jaką firmę chodzi. Na ogół nie ma przeszkód, żeby w mieszkaniu prowadzić jednoosobowo działalność gospodarczą, zwłaszcza gdy jest to praca biurowa. Problemy się pojawią, jeżeli do biura będą przychodzić klienci albo zatrudni pan u siebie chociaż jedną osobę na umowę o pracę. Wówczas trzeba będzie zgłosić zmianę sposobu użytkowania. W tym lokalu zmienią się bowiem warunki – przede wszystkim pracy, a często też bezpieczeństwa przeciwpożarowego. Będzie np. przychodziło tylu klientów, że klatka schodowa w budynku okaże się zbyt wąska. Generalnie – jeżeli nie jest to działalność jednoosobowa oraz jest związana z zatrudnieniem osób na umowę o pracę, to zgłoszenie będzie potrzebne.

Co jest potrzebne do zgłoszenia zmiany użytkowania lokalu mieszkalnego na biuro?

Przy zgłoszeniu nie są potrzebne szczegółowe projekty. Wystarczy dołączyć opis i rysunek pokazujący, w jakim miejscu lokal się znajduje. Trzeba też zrobić zwięzły opis techniczny zmian określający rodzaj i konstrukcję obiektu oraz krótki opis techniczny z wielkością i rozkładem obciążeń, do tego należy podać podstawowe dane technologiczne (gdzie będą pracować ludzie, jaka jest powierzchnia biurowa, zaplecze sanitarne itp.). Niezbędna będzie ekspertyza osoby posiadającej uprawnienia budowlane bez ograniczeń. Uprawniony stwierdzi, czy tego rodzaju działalność w danym lokalu może się odbywać i czy będzie potrzebne wykonywanie jakichś robót budowlanych. Ważny jest też zakres tych robót. Jeżeli nie będą wymagały pozwolenia na budowę, to wystarczy zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania do starosty. Jeżeli się okaże, że trzeba wykonać przebudowę i niezbędne jest pozwolenie na budowę, to starosta wyda sprzeciw w formie decyzji administracyjnej. Będzie w niej napisane, że trzeba wystąpić o pozwolenie budowlane. Przypominam, że potrzebne jest oświadczenie o prawie do dysponowania terenem na cele budowlane oraz dokumenty wynikające z przepisów o planowaniu przestrzennym.

Co muszę przygotować, jeżeli pozwolenie okaże się jednak potrzebne?

Pozwolenie budowlane, a konkretnie pozwolenia na wykonanie robót budowlanych, wiąże się z nieco większymi wymaganiami niż zgłoszenie i uzyskanie tzw. milczącej zgody. Trzeba mieć przede wszystkim projekt budowlany oraz oświadczenie o dysponowaniu terenem na cele budowlane. Jeżeli dane miejsce nie ma planu zagospodarowania przestrzennego, to potrzebna będzie decyzja o warunkach zabudowy

Prowadzę samodzielnie gabinet stomatologiczny w jednym z trzech pokoi mieszkania spółdzielczego. Pozostała część lokalu pełni funkcję mieszkalną. Nie dokonywałam żadnych przeróbek budowlanych poza doprowadzeniem do tego pokoju wody. Nie zatrudniam też nikogo, działalność prowadzę w ograniczonym zakresie. Nie mam kontraktu z NFZ i nie zamierzam się o taki ubiegać. Czy powinnam zgłosić zmianę użytkowania obiektu?

Gabinet z pewnością nie spełnia funkcji mieszkalnej. Jest to zmiana sposobu użytkowania obiektu, nawet jeżeli nie zatrudnia pani nikogo na umowę o pracę. Przychodzą bowiem do pani pacjenci. Są też specjalne wymagania higieniczno-sanitarne. Ponadto doprowadzenie do tego pokoju wody jest rozbudową instalacji wodnej i tego rodzaju roboty wymagają nawet pozwolenia na budowę. Dlatego samo zgłoszenie najpewniej nie wystarczy. Potrzebna będzie też z pewnością opinia inspekcji sanitarnej, bo w takim wypadku warunki higieniczno-sanitarne są bardzo ważne. Pozostaje pani legalizacja samowolnej zmiany sposobu użytkowania, a może i samowolnej rozbudowy sieci wodno-kanalizacyjnej. Legalizacja jest związana z dość wysoką opłatą legalizacyjną. W pani sytuacji byłoby to 20 tys. zł, ponieważ gabinet znajduje się w budynku mieszkalnym wielorodzinnym.

Chcemy zaadaptować lokal usługowo-handlowy w bloku mieszkalnym na parterze na potrzeby rozgłośni radiowej. Blok ma już pozwolenie na użytkowanie. Lokal jest w stanie surowym. Musimy w nim wykonać prace aranżacyjne, instalacyjne, teletechniczne, izolacje akustyczne, węzeł sanitarny. Zatrudnimy tam pracowników. Czy mam uzyskać odrębne pozwolenie na użytkowanie lokalu jako zakładu pracy?

Zamierzony sposób użytkowania nie jest tożsamy z tym, co było w pozwoleniu na użytkowanie. Czyli jest to zmiana sposobu użytkowania obiektu z obiektu handlowo-usługowego na zakład pracy. Na pewno musi pan dokonać zgłoszenia o zmianie sposobu użytkowania. Mogą się zmienić np. wymagania higieniczno-sanitarne lub w zakresie bezpieczeństwa pożarowego. W zgłoszeniu trzeba określić, jaki jest zakres prac przystosowawczych. Z listy prac, które zamierzacie państwo wykonać, wynika, że są wśród nich prace budowlane. Jeżeli ich zakres przekracza zakres robót wymienionych w art. 29 prawa budowlanego, to w terminie do 30 dni dostanie pan sprzeciw starosty. Musi się pan liczyć z tym, że pozwolenie budowlane okaże się potrzebne.

Zamierzam w lokalu handlowym umieścić redakcję. Chcę też ogłosić przetarg na projekt tych pomieszczeń i jednocześnie wykonanie zmian. Zamierzam zgłosić w starostwie zmianę przeznaczenia obiektu. Na jakim etapie prac mam to zrobić – przed czy po ogłoszeniu przetargu?

Zgodnie z prawem budowlanym musi pan to zrobić przed rozpoczęciem robót i wprowadzeniem zmian. Nie ma natomiast przepisów mówiących, czy trzeba to zrobić przed czy po ogłoszeniu przetargu. Najlepiej będzie to uczynić, zanim ogłosi pan przetarg, bo zapewne samo zgłoszenie nie wystarczy, potrzebne będzie pozwolenie budowlane. Przypominam, że do zgłoszenia trzeba też mieć ekspertyzę osoby z uprawnieniami budowlanymi bez ograniczeń określającą, czy w danym obiekcie można wykonać zakładaną przez pana adaptację. Radzę też sprawdzić przed rozpisaniem przetargu, czy dla terenu jest plan zagospodarowania przestrzennego i co można tam budować. Jeżeli plan jest, to radzę zapytać osoby pracujące w urzędzie miejskim, czy zakładana zmiana przeznaczenia będzie możliwa zgodnie z planem. Jeżeli planu nie ma, to radzę wystąpić o warunki zabudowy i zagospodarowania terenu na przebudowę ze zmianą sposobu użytkowania.

Mam w budowie dom z funkcją handlowo-usługową na parterze. Obiekt nie jest jeszcze oddany do użytkowania. Niestety, nie mam na razie pieniędzy na wykończenie całego budynku. Czy jest możliwe oddanie do użytkowania tylko części handlowo-usługowej o powierzchni 232 mkw.?

Tak. W takiej sytuacji trzeba wystąpić do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego o wydanie pozwolenia na użytkowanie przed wykonaniem wszystkich robót. Działalność w tej części można będzie rozpocząć na podstawie tej decyzji. Taka decyzja zostanie wydana na pani wniosek, po przeprowadzeniu obowiązkowej kontroli na budowie. W ciągu siedmiu dni od złożenia wniosku powiatowy inspektor poinformuje panią o terminie, w którym odbędzie się kontrola. Nie powinna ona nastąpić później niż 21 dni od złożenia wniosku. Inspektor sprawdzi, czy obiekt jako całość jest wybudowany i czy część, w stosunku do której wystąpiono o pozwolenie na użytkowanie, nadaje się do tego. Jeśli tak, to dostaje pani stosowne pozwolenie. Gdy już ukończy pani całą budowę, to także będzie musiała poinformować o tym powiatowy inspektorat nadzoru budowlanego.

Kończę budowę obiektu usługowo-handlowego. Jednak wynajęciem go zainteresowana jest osoba, która chce umieścić tam przedszkole. Czy mam dokonywać zmiany przeznaczenia i czy ewentualnie mam to robić przed czy po oddaniu obiektu do użytkowania?

Zmiana z funkcji handlowej na przedszkole jest z całą pewnością zmianą sposobu użytkowania. W takiej sytuacji ma pani dwie możliwości. Dopóki obiekt jest jeszcze w budowie, może pani zrobić tzw. projekt zamienny i w nim wnieść takie zmiany, które są niezbędne, żeby w tym budynku umieścić przedszkole, i uzyskać decyzję zamienną. Projektant określi, jakie wymagania musi spełnić obiekt, w którym mogą przebywać dzieci. Po zatwierdzeniu projektu zamiennego i po wykonaniu przeróbek może pani złożyć wniosek o oddanie obiektu do użytkowania. Będzie pani wówczas występowała o pozwolenie na użytkowanie obiektu, w którego części ma być przedszkole. Drugi sposób polega na oddaniu do użytkowania obiektu handlowo-usługowego. Gdy już do tego dojdzie, można będzie zgłosić w starostwie zmianę sposobu użytkowania. W zależności od tego, jakie prace trzeba będzie przeprowadzić, starosta uzna zgłoszenie albo wyda decyzję, w której uzasadni, że niezbędne jest nowe pozwolenie na budowę. Jeżeli tak uzna, trzeba wystąpić o pozwolenie budowlane. Biorąc pod uwagę, że wymagania wobec przedszkoli różnią się od tych dla obiektów usługowo-handlowych, trzeba się liczyć z koniecznością wykonania dodatkowych robót budowlanych wymagających pozwolenia na budowę. Dlatego łatwiejszym rozwiązaniem może się okazać decyzja zamienna. Nie mogę jednoznacznie stwierdzić, czy pani budynek w ogóle nadaje się na przedszkole, choćby ze względu na wysokość pomieszczeń czy ich oświetlenie światłem dziennym oraz parametry sanitariatów. Trzeba też pamiętać o przepisach urbanistycznych – należy sprawdzić, czy na tym terenie, na którym stoi pani budynek, jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego niezakazujący takiej funkcji. Jeżeli go nie ma, to zapewne potrzebna będzie nowa decyzja o warunkach zabudowy – wynika to z przepisów o planowaniu przestrzennym.

Czy jeżeli dostanę pozwolenie na użytkowanie części obiektu, to odbiorą mi dziennik budowy? Jeżeli tak, to gdzie mam robić zapisy dotyczące drugiej części obiektu?