Konflikt w spółdzielni mieszkaniowej

W 2004 roku została podjęta uchwała zarządu spółdzielni mieszkaniowej w sprawie określenia przedmiotu odrębnej własności lokali w nieruchomości, po przeprowadzeniu inwentaryzacji budynku przez firmę wynajętą przez zarząd spółdzielni do przeprowadzenia tych prac.

Na podstawie tej uchwały w latach 2004 – 2006 19 mieszkańców bloku uzyskało odrębne prawo własności lokalu mieszkalnego, a 31 lokali stanowi nadal własność spółdzielni mieszkaniowej, a mieszkańcy mają własnościowe prawo do lokalu spółdzielczego. Proces uzyskiwania prawa własności przez chętnych został przez spółdzielnię wstrzymany, po tym jak okazało się, iż uprawomocniona uchwała o oznaczeniu nieruchomości i określeniu poszczególnych udziałów w nieruchomości wspólnej posiadaczy własnościowych praw do lokali zawiera błędy. Błąd polegał na tym, iż inwentaryzacja budynku z 2004 roku została wykonana niestarannie i nie uwzględniała dodatkowych powierzchni mieszkalnych uzyskanych w latach 1999 – 2001 przez trzech mieszkańców bloku z poddaszy (powstały mieszkania dwupoziomowe za zgodą spółdzielni).

W roku 2007 została przeprowadzona uzupełniająca inwentaryzacja i na podstawie tej dokumentacji zarząd spółdzielni w czerwcu ub.r. podjął uchwałę o sprostowaniu oczywistej pomyłki (tak to zostało nazwane) dotyczącej określenia poszczególnych udziałów w nieruchomości wspólnej, zmiany nastąpiły w załączniku do pierwotnej uchwały. Na spotkaniu z zarządem spółdzielni w lipcu br. właściciele 19 mieszkań postanowili ten stan usankcjonować i złożyć przed notariuszem oświadczenie o zgodzie na zmianę udziału w nieruchomości wspólnej, w celu jak najszybszego uzyskania 51 proc. udziałów (odblokowania uzyskania własności lokalu przez oczekujących) i skorzystania z dobrodziejstwa zapisu art. 24. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Spośród 19 właścicieli mieszkań 18 podpisało w kancelarii notarialnej zgodę na zmianę swojego udziału oraz udzieliło pełnomocnictwa zarządowi spółdzielni do wykonania dalszych czynności, a jedna osoba odmówiła zgody.

Odmowa wynika prawdopodobnie z chęci zemsty, gdyż przed laty, ta osoba chciała uzyskać stryszek nad swoim mieszkaniem, ale spółdzielnia odmówiła.

Notariusz uznał tymczasem, iż musi być zgoda wszystkich, aby tę poprawkę przeprowadzić do końca. Zaznaczam, iż osoba, która odmówiła zgody na zmianę udziału, nie wniosła do sądu jakiegokolwiek sprzeciwu wobec uchwały zarządu spółdzielni z czerwca 2007 roku, korygującej wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej.

Podejrzewam, iż zarząd spółdzielni, wykorzystując zaprzyjaźnionego notariusza, blokuje sprawę uzyskania odrębnej własności lokali mieszkalnych dla ok. dziesięciu osób oczekujących, gdyż słusznie podejrzewa, iż uzyskanie ponad 50 proc. udziałów w nieruchomości wspólnej spowoduje powstanie wspólnoty i nastąpi zwolnienie spółdzielni z zarządu naszą nieruchomością.

Pytanie brzmi, czy notariusz ma rację, iż odmawia ustanowienia odrębnego prawa własności dla osób, które złożyły wnioski już kilka miesięcy temu? Jakich działań żądać od zarządu spółdzielni mieszkaniowej, aby móc uzyskać odrębne prawo własności lokalu mieszkalnego?

(dane do wiadomości redakcji)

Odpowiada Tomasz Tatomir - doradca prawny, Kancelaria Prawna Chałas i Wspólnicy, oddział Wrocław

– W powołaniu na art. 22 § 3 pkt 5a ustawy o własności lokali (uwl) do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu należy m.in. udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej. Natomiast do podjęcia przez zarząd spółdzielni czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi spółdzielni pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

Możliwe jest zatem uchwalenie przez wspólnotę uchwały, gdy nie wszyscy właściciele będą za jej podjęciem, co wynika z art. 23 § 2 ustawy o własności lokali, który stanowi, iż uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Ponadto gdyby uchwała taka nie została podjęta, to zgodnie z art. 24 ustawy w razie braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali zarząd lub zarządca może żądać rozstrzygnięcia sprawy przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli.

Jeżeli jednak podczas wyodrębniania własności poszczególnych lokali w nieruchomości doszło do błędnego określenia powierzchni użytkowej lokali i pomieszczeń przynależnych, wskutek czego niewłaściwe ustalono wielkość udziału właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej, wówczas zastosowanie znajdzie uregulowanie zawarte w art. 3 ust. 7 uwl. W sytuacji określonej w tym przepisie zastąpienie dotychczasowych wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej wymaga jednomyślności zainteresowanych. Notariusz postąpił więc słusznie.

Uregulowanie w art. 22 ust. 3 pkt 5a uwl otwiera większości właścicieli wyodrębnionych lokali jedynie możliwość umocowania zarządu do działań zmierzających do zmiany wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej, przy czym chodzi w tym wypadku o zmiany spowodowane rozbudową, przebudową nieruchomości. Natomiast w sytuacji, w której nastąpiło błędne określenie wielkości udziału, albowiem przyjęto niewłaściwe kryteria oznaczenia wielkości udziałów, zastosowanie znajdzie art. 3 ust. 7 ustawy.

Przekształcenie wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej w sytuacji określonej w art. 3 ust. 7 ustawy o własności lokali należy niewątpliwie do katalogu czynności przekraczających zwykły zarząd.

Jeżeli przekształcenie wymaga jednomyślności, a tej jednomyślności brak, to wobec braku uregulowania w omawianej ustawie następstw z tym związanych rozwiązania należy poszukiwać na gruncie przepisów kodeksowych. W sytuacji takiej można odwołać się do uregulowania zawartego w art. 199 k.c.

Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.