Czy wystarczy zwykła umowa sporządzona bez udziału notariusza?Radzę podpisywać umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego. Jeśli bowiem sprzedawca odmówi zawarcia umowy przyrzeczonej, nabywca w postępowaniu sądowym będzie uprawniony do żądania zawarcia takiej umowy. Natomiast umowa przedwstępna zawarta w zwykłej formie pisemnej stanowi jedynie podstawę do zwrotu wpłaconych już pieniędzy, a niekiedy także podstawę żądania naprawienia szkody wynikłej z niepodpisania umowy przyrzeczonej.
Czy na rynku wtórnym także można zabezpieczyć swoje interesy, wpisując informację o zawarciu umowy przedwstępnej do księgi wieczystej?Tak, szczególnie gdy finalizacja transakcji jest odsunięta w czasie np. o kilka miesięcy. Moim zdaniem ujawnienie roszczeń przysługujących nabywcy z tytułu umowy przedwstępnej w księdze wieczystej nieruchomości jest zbyt rzadko stosowanym rozwiązaniem. Wpis taki następuje wyłącznie na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego lub pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi. Na jego podstawie nabywca może nie tylko żądać zawarcia umowy przyrzeczonej, ale także dochodzić jej zawarcia przed sądem, niezależnie od tego, kto będzie aktualnym właścicielem. Wpis w księdze wieczystej stanowi zatem skuteczny środek obrony przed nierzetelnymi i nieuczciwymi sprzedawcami.
Jak uregulować w umowie formę zapłaty za nieruchomość?Sposób zapłaty uzależniony jest przede wszystkim od źródła pochodzenia pieniędzy (środki własne lub kredyt), a także od tego, czy zapłata następuje przed zawarciem umowy, w jej trakcie, czy po zawarciu umowy sprzedaży.
Jakie rozwiązanie warto polecić kupującemu?Jest szereg rozwiązań. W przypadku depozytu notarialnego pieniądze przyjmowane są przez notariusza, który sporządza protokół określający osobę wpłacającego, osobę uprawnioną do otrzymania środków oraz warunki ich wypłaty. W praktyce pieniądze wypłacane są sprzedającemu pod warunkiem zawarcia umowy sprzedaży lokalu w oznaczonym terminie.Na podobnej zasadzie działa rachunek powierniczy, z tą różnicą, że środki finansowe deponowane są przez kupującego na oddzielnym rachunku bankowym. Sprzedający po okazaniu w banku aktu notarialnego obejmującego sprzedaż lokalu, ewentualnie po spełnieniu innych dodatkowych warunków, otrzymuje pieniądze na wskazane konto. Również przedstawienie aktu notarialnego sprzedaży jest warunkiem wypłacenia środków pieniężnych pochodzących z kredytu hipotecznego.
A jak powinien zadbać o swoje interesy sprzedający?Zabezpieczeniu interesów sprzedającego służy oświadczenie kupującego o poddaniu się egzekucji do wartości sprzedawanego lokalu zamieszczone w umowie sprzedaży lub w oddzielnym akcie notarialnym. Jeśli w ustalonym terminie po sprzedaży lokalu pieniądze nie wpłyną na rachunek sprzedającego, składa on we właściwym sądzie wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Akt notarialny zaopatrzony w klauzulę wykonalności stanowi podstawę do wszczęcia przez komornika stosownego postępowania egzekucyjnego.Innymi sposobami zabezpieczenia są: ustanowienie na rzecz sprzedającego hipoteki na nieruchomości stanowiącej przedmiot sprzedaży lub poręczenie zapłaty ceny sprzedaży przez osobę trzecią. Sposobem zdyscyplinowania kupującego może być również wprowadzenie do umowy sprzedaży zapisu, że wydanie lokalu nastąpi dopiero po dokonaniu zapłaty.
Czy jeśli nie dostaniemy pieniędzy za mieszkanie, umowa sprzedaży będzie nieważna?Przeniesienie prawa własności nieruchomości następuje wyłącznie na podstawie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego i nie jest zależne od zapłaty. Jej brak w oznaczonym terminie nie spowoduje nieważności umowy. W konsekwencji istnieje niebezpieczeństwo, że przeniesiemy prawo własności bez otrzymania wynagrodzenia, co może spowodować konieczność wszczęcia procesu sądowego o zapłatę. Istotne jest także, że w razie opóźnienia zapłaty sprzedającemu przysługują odsetki ustawowe lub w wysokości ustalonej przez strony w umowie.
