Oferty na wyłączność mogą uporządkować rynek

– Na początku lat 90. były okresy, kiedy nie pobierano wynagrodzenia od kupującego, ale również były lata, kiedy nie pobierano wynagrodzenia od sprzedającego. Wiązało się to z prawem popytu i podaży. Zmiany zachodziły, gdy zmieniała się koniunktura na rynku – podkreśla Jerzy Sobański, rzecznik prasowy Warszawskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami. Według niego stwierdzenie, że „nie pobiera się wynagrodzenia od jednej ze stron transakcji” jest często nie do końca prawdziwe. Bardzo często wynagrodzenie płacone przez jedną ze stron jest po prostu wyższe i równoważy stratę dla pośrednika wynikającą ze wstrzymania się od pobierania wynagrodzenia od drugiej strony transakcji.

[srodtytul]Jak w Ameryce[/srodtytul]

Bankructwa, mimo pobierania prowizji od jednej strony transakcji, nie boją się pośrednicy zgrupowani w Nieruchomości Giełdzie Aktywnej (NGA). Postanowili wprowadzić na swoim terenie system oparty na umowach z klauzulą wyłączności, który od ponad 60 lat sprawdza się w USA czy Australii.

– Od 2002 roku skutecznie zmierzam w kierunku reprezentowania tylko jednej strony transakcji. Tylko wówczas mogę być lojalna wobec zleceniodawcy. Nie można być przecież lojalnym wobec sprzedającego, który chce drogo sprzedać, a równocześnie wobec kupującego, który chce tanio kupić – mówi Urszula Wysokińska, pośrednik i prezes NGA. – W naszym zawodzie należy brać przykład z pracy maklerów amerykańskich i australijskich, którzy zawierają tylko umowy z klauzulą wyłączności i pobierają wynagrodzenie tylko od jednej strony transakcji.

Sposób działania NGA, choć naśladuje rynki bardziej rozwinięte od naszego, nie jest chętnie stosowany przez polskich pośredników. Oznacza bowiem często niższe dochody.

– Część krajowych agencji zawiera rodzaj umowy, w której jedna ze stron zamawiających usługę płaci wyższe wynagrodzenie za obsługę całej transakcji i jest to najczęściej strona zbywająca nieruchomość. Nie jest to jednak często stosowana na naszym rynku forma współpracy z klientem – podkreśla Henryka Wilczyńska, prezes Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami Pomorza i Kujaw w Bydgoszczy.

Według niej wysokość wynagrodzenia jest kwestią umowną między stronami zawierającymi umowę o pośrednictwo w zbyciu lub nabyciu nieruchomości. – Nie jest możliwe natomiast jej ujednolicenie przez żadną z organizacji zrzeszających pośredników ze względu na swobodę prowadzenia działalności gospodarczej oraz ustawę antymonopolową – uważa Wilczyńska.

[srodtytul]W opozycji do prawa[/srodtytul]

Zgodnie ze Standardami Zawodowymi Pośredników współpraca z klientem powinna być oparta na umowie sporządzonej w formie pisemnej (paragraf 16: Pośrednik wykonuje czynności pośrednictwa na podstawie zawartej z zamawiającym pisemnej umowy pośrednictwa). Natomiast zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami wynagrodzenie należy do tzw. elementów przedmiotów istotnych umowy pośrednictwa.

– Zatem niepodpisywanie umów pośrednictwa w kupnie oznacza działania sprzeczne ze standardami zawodowymi, a dla klienta brak ochrony na wypadek, gdyby pośrednik nie dochował należytej staranności podczas przygotowania transakcji – ocenia Ewa Klos-Rychter, prezes zarządu Dolnośląskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami.

Większość pośredników podkreślało w rozmowie z „Rz”, że najważniejsze jest dobro klienta. Jak w takim wypadku poprawić standard pracy pośredników?

– Należy albo zmienić zapis ustawowy, że można zawrzeć umowę pośrednictwa bez wynagrodzenia, jeżeli druga strona ma umowę z wynagrodzeniem, albo zmienić zapis ustawy w taki sposób, żeby jasno określić, że jeżeli nie ma umowy pośrednictwa, to nie ma odpowiedzialności ze strony biura za bezpieczeństwo transakcji – ocenia Daniel Białasiński, pośrednik ze Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami Polski Centralnej. – Klient musi być świadomy ewentualnych niekorzystnych skutków takiej transakcji, w tym braku możliwości dochodzenia odszkodowania. Można też zmienić zapis standardów obowiązujących pośredników, co jest najprostsze.

[ramka][srodtytul]Warto wiedzieć[/srodtytul]

Wynagrodzenie pośrednika w Polsce wynosi średnio 2,9 proc. i pobierane jest zazwyczaj od obu stron transakcji.

Prowizja agenta w USA wynosi 5 – 7 proc. i płaci ją na ogół jedna strona transakcji.

W krajach Europy Zachodniej wynagrodzenie to ok. 4 – 6 proc. Wnoszone jest przez jedną lub przez obie strony transakcji.

Wynagrodzenie coraz częściej definiowane jest w postaci konkretnej kwoty, a nie procentowej wartości nieruchomości.