Nie było kontroli technicznych, będzie grzywna

[b]Rz: Kto odpowiada za bezpieczne użytkowanie budynku mieszkalnego lub biurowego?[/b]

[b]Marcin Jasiński:[/b] Obowiązek zapewnienia właściwej eksploatacji obiektu budowlanego zgodnie z jego przeznaczeniem oraz utrzymywania go w odpowiednim stanie technicznym spoczywa na właścicielu lub zarządcy tego obiektu – tak wynika z art. 61 prawa budowlanego.

[b]Jakie obowiązkowe kontrole muszą być przeprowadzane przez zarządcę lub właściciela i w jakich odstępach czasowych?[/b]

Jak przewiduje art. 62 ust. 1 prawa budowlanego, obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę m.in. kontrolom:

> Okresowej co najmniej raz w roku – polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego elementów budynku i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne, instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska, instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych).

> Okresowej co najmniej raz na pięć lat – polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki budynku oraz jego otoczenia. Kontrolą tą powinno być objęte również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów.

> Okresowej co najmniej dwa razy w roku, w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada, w przypadku budynków o powierzchni zabudowy przekraczającej 2 tys. mkw. oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej tysiąc mkw. Zakres takiej kontroli jest taki sam jak w punkcie pierwszym.

> Bezpiecznego użytkowania obiektu – zawsze w przypadku wystąpienia pożaru czy silnych wiatrów, czy wyładowań atmosferycznych.

Warto pamiętać, że obowiązki określone w art. 61 prawa budowlanego odnoszą się do obiektów budowlanych jako całości, a nie do poszczególnych lokali mieszkalnych w tych obiektach.

[b]Kto jest uprawniony do kontrolowania stanu technicznego budynków?[/b]

Kontrole obiektów budowlanych powinny być przeprowadzane przez osoby dysponujące uprawnieniami budowlanymi w określonej specjalności, a w przypadku kontroli stanu technicznego instalacji elektrycznych, piorunochronnych i gazowych – osoby posiadające wymagane kwalifikacje w zakresie dozoru nad eksploatacją urządzeń, instalacji i sieci energetycznych i gazowych.

Kontrolę stanu technicznego przewodów kominowych przeprowadzają z kolei – w zależności od charakteru i parametrów technicznych tych urządzeń – osoby posiadające kwalifikacje mistrza kominiarskiego lub osoby dysponujące uprawnieniami budowlanymi określonej specjalności.

[b]Od kogo w praktyce użytkownik budynku może egzekwować obowiązki kontroli budynku: od właściciela czy zarządcy?[/b]

Na podstawie art. 61 prawa budowlanego można przyjąć założenie, że ten obowiązek został nałożony na obydwa podmioty, przy czym wypełnienie obowiązku przez jednego z nich zwalnia z niego drugą stronę.

Z uwagi jednak na redakcję tego przepisu w pierwszej kolejności obowiązek ten powinien spoczywać na właścicielu obiektu budowlanego. Istotna z punktu widzenia ustalenia szczegółowego zakresu obowiązków właściciela obiektu lub jego zarządcy jest umowa między tymi podmiotami. Nie w każdym przypadku jednak takie umowy są zawierane, co może utrudniać określenie obowiązków obydwu stron.

[b]A gdy nie ma stałego zarządcy?[/b]

Obowiązek dbania o jego właściwy stan techniczny i bezpieczeństwo użytkowania spoczywa wyłącznie na właścicielu. W przypadku obiektów mieszkalnych w praktyce najczęściej zarząd nad budynkiem sprawuje spółdzielnia (w przypadku budynków należących do spółdzielni) lub – w sytuacjach, gdy została utworzona – wspólnota mieszkaniowa.